Мащабното нарастване на строителството в големите градове през последното десетилетие доведе до различни нови тенденции на пазара на недвижимите имоти. Концентрацията на застрояване и значително по-гъсто населване на кварталите популяризира все повече търсенето на жилища в комплекси от затворен тип, разположени основно в спокойните и уединени градски покрайнини или курортни области. Техните преимущества като самостоятелна вътрешна инфраструктура, ограничен достъп на външни лица, модерни поддържани съоръжения, гарантират комфорта и уединението на собствениците и ги превръщат в желана цел за мечтания дом или дългосрочна инвестиция. Наложилата се законова уредба, която регулира особеностите на жилищния комплекс от затворен тип, постави нови предизвикателства при практическото й приложение и ще бъде обект на настоящото изследване.
Какво представлява жилищният комплекс от затворен тип?
Режимът на жилищните комплекси от затворен тип е заимстван от правото на САЩ, където тази етажна собственост е известна под термина "condominium". У нас легално определение на понятието „жилищен комплекс от затворен тип“ се даде с приетия през 2009 г. Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС), а именно: "комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица". Въпреки, че терминът широко се използва в рекламите на инвеститорите при предлагането на луксозни жилища, важно е да се отбележи, че не всеки комплекс, обособил в себе си няколко сгради с охранителен пропусквателен режим и добре поддържани зелени площи, може да се определи като затворен по смисъла на пар. 1, т.3 от Допълнителните разпоредби на ЗУЕС. За да е налице „жилищен комплекс от затворен тип“, следва едновременно да са налице всички долуизброени признаци:
- Застрояването да е в границите на конкретен поземлен имот и да обхваща поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост. Съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост (повече от една) е първият основен белег. Не всяка съвкупност от сгради ще формира комплекс от затворен тип, а само такава, в която е налице режим на етажна собственост. Важно е да се изясни, че сградите трябва да са разположени в един и същ парцел, т.е. съвкупност от сгради, намиращи се в два съседни парцела, не би обособила жилищен комплекс от затворен тип, независимо, че могат да са проект на един и същ инвеститор. Обектите пък следва да са повече от три и да се притежават от различни собственици, в противен случай се прилагат правилата на Закона за собствеността, а не на ЗУЕС. (арг. чл. 3 от ЗУЕС и § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС).
- Изграждат се и се поддържат и редица други обекти за обслужване собствениците и обитателите на комплекса. В зависимост от проекта на инвеститора такива обекти могат да бъдат всеобхватни и ако комплексът го позволява, може да се обособи „малък град в града“. Такива обекти са: детски площадки, градини, развлекателни кътчета, плувни и спортни съоръжения, спа и релакс зона, игрални зали, библиотека. Търговски обекти, лекарски и зъболекарски кабинети следва да се подчиняват на пропусквателния режим за комплекса, в този смисъл няма да са достъпни за външни лица, различни от собствениците и ползвателите.
- Достъпът до обектите не е свободен, а контролиран: Това включва специфичен пропусквателен режим в обектите, денонощна охрана, бариерни системи и видео наблюдение. Под контролиран достъп може да се разбира такъв до целия комплекс, както и такъв до жилищната част.
- Обектите са с жилищно предназначение. Тъй като това е най-съществената характеристика на тези комплекси, то несъвместимо би било част от обектите в комплекса да са с хотелско предназначение. Това противоречи на ограничението за достъп на външни лица, a по дефиниция хотелските помещения съгласно ЗУТ и Наредба № 7/22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони са нежилищни обекти.
Ролята на инвеститора и спецификите на комплекс от „затворен тип“
Качествено стопанисване на сградния фонд в тези комплекси изисква по-детайлно регулиране на отношенията вътре в него – това е и най-съществената специфика в сравнение с обикновената етажна съсобственост. Основна разлика е и във фигурата на инвеститора – лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот или собственика на земята, върху която са построени сградите или съоръженията, респективно лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на закон. По смисъла на Закона за устройство на територията това лице остава собственик на изградените в имота обслужващи обекти и може да извърши значителни разноски за поддръжка на съоръженията, които се ползват от етажните собственици. Инвеститорът носи риска и има задължението да се грижи за поддръжката, техническо и административно управление, сигурността и вътрешния ред. Ето защо законовата уредба предвижда възможност той да сключи отделен договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, с всеки един от собствениците на самостоятелни обекти. Тази уредба е въведена, доколкото се касае за огромен ресурс от усилия и дейности от битово-социален характер: от озеленяване и поливна система, до системи за сигурност, пожарна безопасност, поддръжка на асансьорна уредба, осветление, хигиена и почистване, отстраняване на повреди и аварии, специфични правила за осигуряване на спокойствието и тишината в комплекса, дори и в запазването на архитектурния облик на фасадите. Лице, което желае да придобие имот в комплекс от затворен тип, изначално е осведомено, че собствеността върху съответния обект е обвързана с особен режим на ползване и поддържане на общите части (затова е предвидено задължителното вписване на договора в Имотния регистър). Защитата е двупосочна – от една страна се гарантира интересът на инвеститора, който поема контрола над тази поддръжка с цел запазването на комплекса. От друга страна това дава гаранции на всеки собственик/ползвател, че ще е живее в комфортна, поддържана база с осигурена ежедневна грижа за запазването й в добро състояние. В тази връзка е важно да се отбележи, че в практиката договорът с инвеститора се сключва едновременно с предварителния/окончателния договор за покупка на жилището в затворен комплекс и е от съществена значимост страната, която на която се представя предварително изготвено съдържание, да не бъде поставена под натиск да приеме условията му, за да се осъществи и основната придобивна сделка. Важно е да си осигури необходимите гаранции, че са защитени правата й съобразно принципите на справедливост и сигурност на гражданския оборот. Чужденците, сключващи такива договори, е добре да знаят, че в двуезичните версии на договорите предимство ще има българската, поради което е препоръчително тя да се изследва компетентно от юридическа гледна точка.
Договорът по чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС
Законовата разпоредба предвижда, че инвеститорът сключва самостоятелен договор за поддръжка и управление на общите части с всеки един от купувачите, които придобиват право на собственост върху самостоятелен обект. Няма пречка инвеститорът да възлага на подизпълнители част от дейностите, за които отговаря, и тези подизпълнители да са също страна по договора. Същият ще бъде опорочен обаче ако липсва една от надлежните страни по него или ако не е спазена формата. Договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите и подлежи на вписване в Имотния регистър по партидата на обекта (чл. 4, б. и от Правилника за вписванията), като обвързва следващите му приобретатели. Противопоставимостта на договора гарантира, че индивидуалните уговорки с първоначалните собственици ще са обвързващи и за всеки последващ, тъй като в противен случай общото управление, индивидуализиращо комплекса като цяло, би се обезсмислило.
Договорът по чл. 2 ЗУЕС е договор за предоставяне на услуги. Законът не ограничава периода му на действие, което означава, че може да се сключи за неопределено време и подлежи на разваляне по общите правила. Свободата на договаряне не ограничава страните в правата и задълженията им, но все пак есенциалното му съдържане е задължението на собствениците и ползвателите за заплащане за дейностите по управление и поддръжка, кореспондиращо на задължението на инвеститора да осигури качествена услуга. За договори, сключени преди 2009 г., когато правилата са се регулирали от Правилник за реда и управлението на етажната собственост (ПУРНЕС), приложима ще е действащата към момента на сключване на договора уредба, тъй като ЗУЕС не се прилага с обратна сила, респ. такива етажни собствености не могат автоматично да се превърнат в такива от затворен тип, дори при наличието на горните белези.
Голяма част от обектите в жилищните комплекси, които се радват на интерес и търсене както от български граждани, така и от чужденци, се търсят за „ваканционни жилища“. Законът не разграничава по признак етажните собствености, така че дори да се касае за обекти за сезонно/ваканциозно ползване, обитавани само в определен сезон от годината, покриват ли се кумулативно горните критерии, ще попадат в законовата дефиниция като такива от затворен тип. От друга страна, ако обектът не попада в сграда – част от комплекс „затворен тип“, разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС не намира приложение и ако такъв договор е вписан, той не може със своето действие да обвързва последващите приобретатели. Разпоредбите са императивни и не могат да бъдат заместени нито от съгласие на собствениците, нито от дефинирането на комплексите като такива в договорите, сключвани с инвеститорите.
Законът предвижда вписване при възникването на договорното правоотношение, но липсва уредба какво се случва, когато срокът на договора изтече, същият бъде обявен по съдебен ред за недействителен или пък бъде прекратено действието му. По аргумент от чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС, обаче на общо основание всяка промяна в договора за управление на общите части, както и развалянето или прекратяването на договора, би следвало да подлежи на вписване, за да достигне до знанието и на третите лица /евентуални бъдещи приобретатели, ползватели и др/. Молбата за вписване на акта за изменение или прекратяване на договора трябва да се подаде до съдията по вписването от заинтересованото лице, за да се извършва съответното отбелязване върху вписвания акт. В практиката често такива вписвания не се отразяват. Ето защо е почти невъзможно без юридическа проверка на необходимите книжа и документация да се установи дали определен жилищен комплекс е такъв от затворен тип в легалния смисъл, дали договорът действително обвързва страните и последващите приобретатели, как, докога, в какви размери и т.н.
Интересен е въпросът за приложимостта на потребителската защита от неравноправни клаузи в договора спрямо собствениците на обектите, който въпрос е разрешаван нееднозначно от съдебната практика. Проблемът възниква поради високите неустойки, които обикновено се уговарят в полза на инвеститора в случай на неспазване на задълженията за заплащане на вноски. Както бе споменато, всеки договор се сключва индивидуално и съобразно собствеността, която е негов предмет, по което се различава от потребителските договори, съпътствани от типизирани общи условия. Възникващите за собствениците задължения за заплащане на такси за управление и поддръжка са от облигационен характер. В действителност обаче тези лица не могат да направят избор измежду оферти за услугите от различни доставчици, доколкото това е задължение на инвеститора, което ги поставя в известен смисъл в неравнопоставено положение да приемат предложените им параметри без възможност за повлияване. Тъй като при ползването на тези услуги физическите лица действат извън рамките на своята професионална и търговска дейност и услугите не са предназначени за извършване на такава, възниква необходимостта от анализ за приложимостта на нормите на Закона за защита на потребителя в конкретния случай. По този въпрос е отправено и преюдициално запитване до Съда на Европейския съюз, по което е образувано дело С-485/21. До настоящия момент, не е даден отговор на преюдициалните въпроси, но очакваното решение ще способства за уеднаквяване на практиката.
Видове такси и задължение за заплащане
Както изяснихме, когато инвеститорът иска да централизира управлението на общите части, трябва да се възползва от възможността, която му предоставя чл. 2 от ЗУЕС - да сключи с всички собственици договори с еднакво съдържание за детайлно уредено управление на общите части на етажната собственост, в писмена форма с нотариална заверка на подписите и да ги впише в имотния регистър в Агенцията по вписванията по партидата на всеки от самостоятелните обекти. 3аконът обаче не е предвидил принуда за сключване на такива договори. Правата и задълженията по тях не възникват по силата на закона и ако договорът не бъде сключен или бъде прекратено действието му, еднозначният отговор, който дава съдебната практика, е че тогава ще намери приложение общият режим на управление на етажната собственост – чл. 51 от ЗУЕС. Този режим ще се приложи и когато по въпроси, уредени в чл. 51 ЗУЕС (независимо дали договорът урежда и други въпроси), е сключен договор по чл. 2 от ЗУЕС от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на етажна собственост, която обаче не е в жилищен комплекс от затворен тип. Нормата на чл. 51 ЗУЕС не предпоставя възможност за тълкуване, тя е ясна и императивна, поради което в последния случай ще се касае за нищожност на договора поради противоречие с материалния закон.
Съобразно чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите. Децата, ненавършили 6-годишна възраст не се включват в този брой, тъй като според чл. 51, ал. 2 ЗУЕС разходи за тях не се дължат. За сметка на това собственици, ползватели и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат разходи по управление и поддържане на общите части на етажната собственост за всяко животно в размер като за един обитател. Кои разходи са такива по управление и поддържане на общите части на етажната собственост, е определено в § 1, точка 11 ДР на ЗУЕС. Това са разходи за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата.
Смисълът, който е вложен в посочените повелителни разпоредби, е участието в консумативните разноски да е обусловено от фактическото ползване на съответен обект в сградата за жилищни нужди. В зависимост от времетраенето на пребиваването в сградата разходи въобще не се дължат или се дължат наполовина. За ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, съществува възможността да се освободи от задължението си за заплащане на текущите разходи. Законодателят е отчел, че се касае за значително и трайно отсъствие, през което собственикът не се ползва от предоставяните услуги и не следва да му бъдат възлагани в тежест. Така ако жилището е закупено като „ваканционно“, за собственикът и ползвателят задължението да заплаща разноските за поддръжка, може да отпадне. Важно е обаче имотът да не е обитаван, в т.ч. отдаван под наем или за безвъзмездно ползване от трето лице за предвидения срок, в противен случай закрилата не намира приложение.
И ако тази хипотеза предоставя възможността на собствениците/ползвателите изцяло да се освободят от задължението за заплащане, то законът е предвидил още едно облекчение – таксата да се заплаща наполовина. От нея ще могат да се възползват лицата, които отсъстват повече от 30 дни в рамките на календарна година (за разлика от горната хипотеза, в която срокът е за присъствие, тук е обратното – за отсъствие). Необходимо е и решение на Общото събрание на собствениците, в което да е прието с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части. Изискването е етажният собственик да е уведомил писмено управителя на етажната собственост.
С решение на Общото събрание на етажната собственост може да се определи, че собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, ще заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в по-висок размер. В този случай границите на тази сума, заложени в закона, са от трикратния до петкратния размер на таксите, заплащани от останалите етажни съсобственици.