Die enorme Zunahme der Bebauung in den Großstädten Bulgariens im letzten Jahrzehnt hat zu verschiedenen Trends auf dem bulgarischen Immobilienmarkt geführt. Die Konzentration der Bebauung und deutlich dichtere Besiedlung der Wohnviertel einiger Großstädte und touristischen Regionen hat die Nachfrage nach geschlossenen Wohnanlagen, die hauptsächlich am ruhigen und abgelegenen Stadtrand oder in Erholungsgebieten liegen, zunehmend gesteigert. Ihre Vorteile wie die selbständige Innenstruktur, der eingeschränkte Zugang für Unbefugte, die modernen und gut gepflegten Einrichtungen gewährleisten den Eigentümern den Komfort und die geschützte Privatsphäre, die sie zum begehrten Traumhaus oder einer langfristigen Investition machen. Die etablierten Rechtsvorschriften, die die Besonderheiten der geschlossenen Wohnanlage regeln, hat die Anwendung in der Praxis schon am Ansatz zu einer Herausforderung gemacht und das werden wir hier etwas scharfer unter die Lupe nehmen.
Was ist eine geschlossene Wohnanlage?
Die Regelung der geschlossenen Wohnanlagen ist aus dem US-Recht, wo diese Eigentumswohnungen unter dem Begriff "condominium" bekannt sind, entlehnt. In Bulgarien wurde der Begriff "geschlossene Wohnanlage" erst durch das 2009 verabschiedete Gesetz über die Wohnungseigentumsverwaltung definiert, und zwar: "eine als selbständiges bebaubares Grundstück abgesonderte Anlage, in der Eigentumswohnungen und andere den Eigentümern dienenden Bauwerke unter Einhaltung der Anforderungen an den kontrollierten Zugang für Unbefugte errichtet sind". Obwohl der Begriff von den Bauherrn beim Angebot von Luxuswohnungen häufig heiß beworben wird, wäre hier klar zu unterscheiden, dass nicht jede Anlage, die mehrere Gebäude mit bewachtem Zugang und gut gepflegten Grünflächen einschließt, der legalen Definition des Art. 1 Nr. 3 der Zusätzlichen Bestimmungen zum bulgarischen Gesetz über die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG) entspricht. Damit von einer "geschlossenen Wohnanlage" die Rede sein kann, müssen alle weiter unten aufgeführten Merkmale erfüllt sein:
- Die Bebauung muss innerhalb einer konkreten Liegenschaft erfolgen und mindestens vier selbständige Gebäude für Eigentumswohnungen einschließen. Das Bestehen mehrere Gebäude für Eigentumswohnungen (mehr als eines) ist das erste Merkmal. Nicht jede Einheit aus mehreren Gebäuden bildet eine geschlossene Wohnanlage, sondern lediglich diejenige, die für Eigentumswohnungen bestimmt ist. Um Zweifel auszuräumen, wird erläutert, dass die Gebäude auf demselben Grundstück errichtet sein müssen, d. h. eine Einheit aus Gebäuden, die auf zwei verschiedene Grundstücke gebaut sind, darf nicht als geschlossene Wohnanlage zusammengeschlossen werden, obwohl sie durchaus Vorhaben von ein und desselben Bauherrn sein kann. Die Gebäude müssen mehr als drei sein und verschiedenen Eigentümern gehören, andernfalls kommen die Regelungen des Eigentumsgesetzes und nicht etwa des WEG (Arg. lt Art. 3 WEG und § 1 Nr. 3 ZB zum WEG) zur Anwendung.
- Für die Eigentümer und Bewohner der Anlage werden eine Reihe weitere Einrichtungen errichtet und gepflegt. Je nach Bauvorhaben des Bauherrn können solche Einrichtungen umfassend sein und sofern die Anlage es zulässt eine "Kleinstadt mitten in der Stadt" entstehen lassen. Zu diesen Einrichtungen gehören: Spielplätze, Gärten, Erholungsbereiche, Unterhaltungsräume, Schwimm- und Sportanlagen, Wellness- und Chillbereiche, Sporthallen, Bibliothek. Einzelhandelsgeschäfte, Arzt- und Zahnarztpraxen würden der Zugangseinschränkung unterliegen und somit für andere Personen als die Eigentümer und Bewohner der Anlage nicht zugänglich sein.
- Der Zugang zu den Anlagen ist nicht frei, sondern kontrolliert: das bedeutet eine bewachte Zugangskontrolle, Schranken, Videoüberwachung. Der kontrollierte Zugang kann sich auf die gesamte Anlage aber auch auf den Wohnteil erstrecken.
- Die Objekte sind zu Wohnzwecken bestimmt. Da dies zu den wesentlichen Merkmalen dieser Anlagen gehört, wäre die Nutzung eines Teils davon als Hotelunterkunft mit dem gesamten Konzept nicht vereinbar. Das würde dem eingeschränkten Zugang für Unbefugte widersprechen und die Hotels sind nach den Regelungen des ROG und der Verordnung Nr. 7/22.12.2003 über die Regeln und Vorschriften zur Raumgestaltung einzelner Gebiete und der Flächennutzung Nichtwohngebäude.
Die Rolle des Bauherrn und Besonderheiten der geschlossenen Wohnanlagen
Die hochwertige Bewirtschaftung des Baubestandes dieser Anlagen bedarf einer expliziten Regelung der internen Verhältnisse und das ist eine wesentliche Besonderheit im Vergleich zum herkömmlichen Wohnungseigentum. Der Hauptunterschied liegt in der Person des Bauherrn – die Person, die das Baurecht auf ein fremdes Grundstück erworben hat oder die der Eigentümer des Grundstücks, worauf die Gebäude oder Anlagen errichtet sind, d. h. die Person, die kraft Gesetzes über ein Baurecht auf fremdes Grundstück besitzt. Im Sinne des bulgarischen Raumordnungsgesetzes erwirbt diese Person das Eigentumsrecht an den auf das Grundstück errichteten Versorgungsanlagen und kann daher erhebliche Beträge für die Instandhaltung der Anlagen, die von den Wohnungseigentümern genutzt werden, investieren. Der Bauherr übernimmt die Haftung und ist verpflichtet, für die Instandhaltung, der Wartung und Verwaltung, Sicherheit und Hausordnung Sorge zu tragen. Aus diesem Grund räumt ihm das Gesetz eine Möglichkeit zum Abschluss eines separaten Verwaltungsvertrags für die gemeinschaftlichen Gebäudebereiche des Stockwerkeigentums innerhalb der geschlossenen Wohnanlage mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer ein. Diese Regelung wurde angesichts der Vielzahl der Maßnahmen und Tätigkeiten des häuslich-sozialen Typs eingeführt: von der Bepflanzung und dem Bewässerungssystem bis hin zu Sicherheitssysteme, Brandschutz, Wartungsarbeiten am Fahrstuhl, an der Beleuchtung, Hygiene und Reinigung, Beseitigung von Schäden und Unfällen, spezifische Regelung der Ruhezeiten und des Lärmschutzes in der Wohnanlage und selbst die Aufrechterhaltung des äußeren Erscheinungsbildes der Fassaden. Wer eine Wohnung in der geschlossene Wohnanlage erwerben möchte, ist von vornherein darüber in Kenntnis zu setzen, dass das Eigentum mit besonderen Nutzungs- und Wartungsregelungen der gemeinschaftlichen Teile (aus diesem Grund ist auch die Meldung des Vertrags im bulgarischen Immobilienregister vorgeschrieben) einhergeht. Der Schutz gilt für beide Parteien – einerseits soll das Interesse des Bauherrn, der die Kontrolle über die Instandhaltung zur Erhaltung der Wohnanlage übernimmt, gewahrt werden und andererseits bietet das dem Eigentümer/Nutzer ein komfortables, gepflegtes Umfeld mit gewährleisteter täglicher Instandhaltung des guten Erscheinungsbilds und Zustands der Anlage. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass in der Praxis der Vertrag mit dem Bauherrn zusammen mit dem Vorvertrag und Hauptvertrag über den Wohnungserwerb in der geschlossenen Wohnanlage geschlossen wird und hier die vorherige Vorlage des Vertragsinhalts von wesentlicher Bedeutung ist, damit die Annahme der Vertragsbedingungen nicht als Druckmittel für den Abschluss des Hauptkaufvertrags eingesetzt wird. Der Schutz der Rechte im Einklang mit den Grundsätzen der Fairness und Sicherheit des zivilrechtlichen Geschäftsverkehrs sollte angemessen gewährleistet sein. Die Ausländer, die solche Verträge abschließen, sollten bedenken, dass bei zweisprachigen Fassungen dieser Verträge die bulgarische Sprachfassung maßgebend ist und daher eine vorherige Rechtsberatung empfehlenswert wäre.
Der Vertrag nach Art. 2 Abs. 1 WEG
Das Gesetz sieht vor, dass der Bauherr den Instandhaltungs- und Verwaltungsvertrag für die gemeinschaftlichen Teile mit jedem einzelnen Käufer, der das Eigentumsrecht an einer Wohneinheit erwirbt, abschließt. Es spricht nichts dagegen, dass der Bauherr einen Nachunternehmer, der als Vertragspartei einzubinden ist, mit ein Teil der in seiner Verantwortung liegenden Arbeiten betraut. Sollte eine der erforderlichen Vertragsparteien fehlen oder die vorgeschriebene Form nicht eingehalten werden, ist der Vertrag nichtig. Der Vertrag ist in Schriftform mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung abzuschließen und in der Akte des Objekts beim Immobilienregister einzutragen (Art. 4 lit. i der Eintragungsverordnung) und gilt für die nächsten Erwerber rechtsverbindlich. Die Entgegenhaltung des Vertrags gewährleistet, dass die einzelnen Vereinbarung mit den ursprünglichen Eigentümern für die nächsten Rechtsträger verbindlich sind, da die gemeinschaftliche Verwaltung, wodurch sich diese Anlagen eigentlich auszeichnen, anderenfalls an Sinn verlieren würde.
Der Vertrag nach Art. 2 WEG ist ein Dienstleistungsvertrag. Das Gesetz setzt keine Fristen für seine Wirksamkeit vor, daher kann er unbefristet gelten und gemäß den allgemeinen Rechtsvorschriften aufgelöst werden. Die Verhandlungsfreiheit schränkt die Rechte und Pflichten der Parteien nicht ein, aber er beinhaltet im Wesentlichen die Verpflichtung der Eigentümer und Bewohner zur Zahlung der Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen und die Gewährleistung eines hochwertigen Dienstes seitens des Bauherrn. Für die vor 2009 geschlossenen Verträge, für die die Regelungen der Verordnung über die Regelung und Verwaltung des Wohnungseigentums nicht greifen, kommt das zum Vertragsabschluss geltende Recht zur Anwendung, da das WEG nicht Rückwirkend gelten kann, d. h. dieses Wohnungseigentum kann nicht automatisch einer geschlossenen Wohnanlage angebunden werden, selbst wenn die oben aufgeführten Merkmale erfüllt sind.
Ein Großteil der Wohnungen in den Wohnanlagen, an denen sowohl bulgarische als auch ausländische Staatsangehörige großes Interesse zeigen, werden als Ferienwohnungen nachgefragt. Das Gesetz unterscheidet die Eigentümer nach diesem Merkmal nicht, d. h. selbst wenn diese Objekte saisonal/ferienzeitlich, lediglich zu bestimmten Jahreszeiten genutzt werden, greift für sie die gesetzliche Definition der "geschlossenen Wohnanlage", sobald die oben aufgeführten Kriterien kumulativ erfüllt sind. Und andererseits sofern das Objekt sich nicht in einem Gebäude, das Teil einer geschlossenen Wohnanlage ist, befindet, finden die Bestimmungen des Art. 2 WEG keine Anwendung und die Eintragung des Vertrags hat für die nächsten Erwerber keine rechtsverbindliche Wirkung. Es handelt sich um zwingende gesetzliche Vorschriften und sie können weder einvernehmlich von den Eigentümern noch von der Bestimmung der Anlagen als solche in den von den Bauherren geschlossenen Verträge ersetzt werden.
Das Gesetz schreibt die Meldung des Vertragsabschlusses zwar vor, doch Regelungen dazu, was nach Ablauf der Laufzeit des Vertrags, bei Nichtigkeitserklärung durch das Gericht oder Kündigung passiert, gibt es keine. Aufgrund der Vorschriften des Art. 2 Abs. 2 WEG argumentierend, sollte dennoch jede Änderung des Verwaltungsvertrags für die gemeinschaftlichen Teile sowie die Auflösung oder Kündigung des Vertrags nach der allgemeinen Regelung einer Eintragung unterliegen, um zur Kenntnis Dritter (ggf. künftiger Erwerber, Bewohner usw.) zu gelangen. Der Antrag auf Eintragung der Änderung oder Kündigung des Vertrags ist beim für den Betroffenen zuständigen Eintragungsrichter einzureichen, damit der entsprechende Vermerk auf die einzutragende Urkunde vorgenommen werden kann. In der Praxis werden jedoch solche Eintragungen häufig nicht vermerkt. Daher ist ohne juristische Prüfung der entsprechenden Papiere und Unterlagen eine Feststellung, ob ein bestimmtes Wohngebäude im rechtlichen Sinne eine geschlossene Wohnanlage ist, ob der Vertrag für die Beteiligten und die nächsten Erwerber, in wie fern, bis wann und in welchem Umfang usw. rechtsverbindlich gilt.
Interessant ist die Frage über die Anwendbarkeit des Verbraucherschutzes bei für die Eigentümer der Objekte missbräuchlichen Vertragsklauseln, welche von der Rechtsprechung bislang nicht eindeutig entschieden wurden. Ein Problem tritt bei den hohen Vertragsstrafen ein, die in der Regel im Falle einer Nichteinhaltung der Zahlungspflicht in Bezug auf die Beiträge zugunsten des Bauherrn vereinbart werden. Wie bereits weiter oben erwähnt, wird jeder Vertrag individuell und im Hinblick auf das Eigentum, das zum Gegenstand dient, geschlossen und unterscheidet sich gerade deswegen von den Verbraucherverträgen, für die standardisierten allgemeinen Geschäftsbedingungen standhaft sind.
Die für die Eigentümer bewirkten Zahlungspflichten in Bezug auf Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühren sind schuldrechtlichen Charakters. In Wirklichkeit können diese Personen jedoch nicht aus den Angeboten verschiedener Dienstleister wählen, da dies eine Verpflichtung des Bauherrn ist, das sie wiederum gewissermaßen in einer nicht gleichberechtigten Position versetzt und sie haben die angebotenen Rahmenbedingungen ohne Möglichkeit auf Einflussnahme zu akzeptieren. Da bei der Nutzung dieser Dienstleistungen die natürlichen Personen außerhalb ihrer beruflichen und gewerblichen Tätigkeit handeln und die Dienstleistungen nicht zur Ausübung einer solchen erbracht werden, bedarf es für den konkreten Fall einer Bewertung der Anwendbarkeit der Rechtsvorschriften des Verbraucherschutzgesetzes. Diese Angelegenheit wurde dem Gerichtshof der Europäischen Union durch ein Vorabentscheidungsersuchen vorgetragen und dafür die Rechtssache Nr. C-485/21 eingeleitet. Die Antwort auf diese präjudiziellen Fragen steht noch aus und die erwartete Entscheidung wird zur Vereinheitlichung der Praxis beitragen.
Gebühren und Zahlungspflichten
Wie bereits geklärt, wenn der Bauherr die einheitliche Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile anstrebt, muss er von der ihm mit dem Art. 2 WEG eingeräumten Gelegenheit – mit allen Eigentümern einen Vertrag mit dem gleichen Inhalt über die explizit geregelte Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile des Stockwerkeigentums mit notarieller Unterschriftbeglaubigung abschließen und diese im Grundbuch beim Eintragungsamt in der Akte jedes selbständigen Objekts eintragen lassen. Das Gesetz sieht jedoch den Abschluss eines solchen Vertrags nicht als zwingende Maßnahme vor. Die Rechte und Pflichten daraus ergeben sich nicht kraft des Gesetzes und sofern kein Vertrag geschlossen oder seine Wirkung aufgelöst werden würde, findet die allgemeinen Bestimmungen zum Wohnungseigentum Anwendung. d. h. Art. 51 WEG. Diese Regelung findet auch dann für die unter Art. 51 WEG (unabhängig davon, ob der Vertrag auch andere Angelegenheiten regelt oder nicht) geregelten Angelegenheiten Anwendung, wenn ein Vertrag nach Art. 2 WEG von einem einzelnen Wohnungseigentümer in einem Gebäude mit Eigentumswohnungen, das keine geschlossene Wohnanlage ist, geschlossen wurde. Die Bestimmungen des Art. 51 WEG räumt keine Auslegungsmöglichkeiten ein, sie sind klar und imperativ und daher handelt es sich im zuletzt genannten Fall um einen nichtigen Vertrag aufgrund des Widerspruchs gegen das materielle Recht.
Nach Maßgabe des Art. 51 Abs. 1 WEG sind die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für die gemeinschaftlichen Teile des Wohnungseigentums auf die Anzahl der Eigentümer, Nutzer und Bewohner gleich zu verteilen. Die Kinder unter 6 Jahren sind davon ausgeschlossen und für sie sind nach Art. 51 Abs. 2 WEG keine Gebühren zu leisten. Dafür haben die Eigentümer, Nutzer und Bewohner, die im Wohnungseigentum Tiere, die ausgeführt werden müssen, halten, eine Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühr für die gemeinschaftlichen Teile des Wohnungseigentums in der für einen Bewohner geltenden Höhe pro Tier zu leisten. Der Umfang der Verwaltungs- und Instandhaltungsleistungen für die gemeinschaftlichen Teile des Wohnungseigentums ist unter § 1 Nr. 11 ZB zum WEG geregelt. Das sind Aufwendungen für Verbrauchsstoffe, Materialien, die mit dem Management, dem Entgelt für die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder und dem Kassierer sowie für Strom, Wasser, Heizung, Reinigung, Fahrstuhlwartung und weitere für die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile erforderlichen Kosten.
Der in den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen legitimierte Sinn besteht darin, dass die Beteiligung an den Betriebskosten durch eine tatsächliche Nutzung eines Objekts im Gebäude zu Wohnzwecken bedingt wird. Je nach Aufenthaltsdauer im Gebäude sollten solche Kosten gar nicht anfallen oder um die Hälfte reduziert werden. Für einen Bewohner oder Nutzer, der in der Eigentumswohnung bis zu 30 Tage im Kalenderjahr verweilt, besteht die Möglichkeit zur Befreiung von der Beteiligungspflicht an den laufenden Kosten. Der Gesetzgeber hat hierbei berücksichtigt, dass es sich um eine wesentliche und dauerhafte Abwesenheit handelt, bei der der Eigentümer die erbrachten Leistungen nicht nutzt und aus diesem Grund sie ihm auch nicht zur Last auferlegt werden sollten. Somit könnte für eine Wohnung, die zu Urlaubszwecken erworben wurde, die Zahlungspflicht des Eigentümers oder Bewohners in Bezug auf die Instandhaltungskosten, wegfallen. Ausschlaggebend dafür ist, dass die Immobilie für den vorgesehenen Zeitraum nicht bewohnt wird, einschließlich nicht untervermietet oder einem Dritten zur unentgeltlichen Nutzung überlassen wird, andernfalls greift diese Schutzregelung nicht.
Und sofern diese Hypothese den Eigentümern/Bewohnern die Möglichkeit bietet, von der Zahlungspflicht ganz entlastet zu werden, sieht das Gesetz eine weitere Vergünstigung vor – die Leistung einer halben Gebühr. Davon können die Personen Gebrauch machen, die im Kalenderjahr mehr als 30 Tage abwesend sind (im Gegensatz zur oben genannten Hypothese ist hier nicht die Dauer der Anwesenheit, sondern der Abwesenheit ausschlaggebend). Dazu bedarf es auch des Beschlusses der Eigentümerversammlung, der mit einer Mehrheit von mehr als 50 v. H. der ideellen Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen verabschiedet sein muss. Dazu bedarf es der schriftlichen Ankündigung durch den Eigentümer an den Verwalter der Eigentumsgemeinschaft.
Durch Beschluss der Eigentümerversammlung kann bestimmt werden, dass ein Eigentümer, Nutzer oder Bewohner, der einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit in einer Eigentumswohnung nachgeht und diese mit Zugang von Dritten verbunden ist, höhere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten für die gemeinschaftlichen Teile zu leisten hat. In dieser Hinsicht gibt das Gesetz eine Obergrenze der drei- bis fünffachen Höhe der Gebühren, die die anderen Eigentümer leisten, vor.