Ипотеката е едно от най-често учредяваните обезпечения и представлява гарантирана от закона възможност, създадена в полза на кредитора да се удовлетвори привилегировано при принудителното изпълнение на недвижим имот. Това право може да възникне както по силата на закон, така и на договор, но и в двата случая задължителен елемент от него е вписването в Имотния регистър. Тъй като ипотеката е вид гаранция, съществуването й е обусловено от друго правоотношение, по което е възникнало обезпеченото вземане. В настоящия материал ще посочим най-основните й характеристики и ще обърнем внимание на някои практически особености, както и възможностите за ипотечно кредитиране на чуждестранни граждани.

I. Форма и видове

1.1. Законна ипотека

При законната ипотека правото на кредитора възниква по силата на закона и в този смисъл съдействие на длъжника не е необходимо, тя се учредява с едностранно волеизявление на кредитора. Чл. 168, ал. 1, т. 1 от ЗЗД предоставя на кредитора преобразуващо право да иска вписване на законна ипотека за обезпечаване на вземанията си - когато купувачът не е изплатил изцяло договорената цена, продавачът разполага с такова право. Разпоредбата на чл. 168, ал.1, т.2 от ЗЗД урежда законното право на вписване на ипотека в полза на съделителя, на когото се дължи допълване на дела - върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване. Според чл. 60, ал. 4 от Закона за кредитните институции ипотечно право възниква и в полза на банка върху недвижимите имоти и вещните права върху тях, които се придобиват изцяло или частично чрез ползване на банков кредит. В практиката тя не е толкова срещаният вариант при финансиране на покупка на недвижим имот, поради обстоятелството, че банката - ипотекарен кредитор би имала интерес от нея, само ако размерът на кредита е равен или по-малък от продажната цена. В случай, че го надвишава, за обезпечаването му в пълен размер ще следва да се учреди договорна ипотека. Друга причина да не е толкова предпочитана е, че таксата за вписването й ще следва да се поеме от банката.

1.2. Договорна ипотека

За разлика от горната хипотеза, тук се предполага съгласие на страните - ипотечното право възниква по силата на договор за учредяване на ипотека, който е със законоустановена форма на нотариален акт, подлежащ на вписване в Книгите по вписвания.  Страни са кредитополучателя и собственикът на имота, който може да е както длъжник по обезпеченото вземане, така и трето лице. В последния случай то гарантира със своя имот за изпълнението на чужд дълг и следва да търпи в правната си сфера принудително изпълнение в случай на неизпълнение от страна на длъжника. Съгласно чл. 167, ал. 3 от ЗЗД ипотеката може да се учредява само върху имоти, които към момента на сключване на договора са в патримониума на учредяващия ипотека. Ето защо нотариусът издава нотариалния акт след проверка дали лицето, което учредява ипотеката, е собственик на имота, както и дали договорът отговаря на условията за действителност. Задължителното съдържание на договора за ипотека е посочено в Закона за задълженията и договорите: трите имена, местожителството и занятието на кредитора и на длъжника, а така също и на собственика на имота, ако ипотеката се учредява за чуждо задължение, точното наименование на юридическото лице, имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени, както и сумата, за която се учредява ипотеката, ако вземането не е парично. Ако обезпечава лихвоносно вземане, ипотеката се разпростира и по отношение на лихвите, в случай, че това е посочено в договора и размерът им е определен или определяем.

1.3. Ипотека по чл. 180 ЗЗД и чл. 181 от ЗЗД като обезпечение пред съд

Касае се за обезпечение по време на висящ съдебен процес, чиято функция е гаранция, че страната, упражняваща правото си, действа законосъобразно, а ако причини вреди – същите ще бъдат компенсирани. Тази възможност съществува както в обезпечителното, така и в специалното заповедно производство. Когато молителят по обезпечителното производство не разполага с достатъчно убедителни писмени доказателства, за да обоснове пред съда основателността на бъдещия си/или вече предявен иск, той може да предостави своето имущество, ипотекирайки го в полза на насрещната страна. Възможността е предоставена като алтернатива на паричната гаранция, която обикновено съдът постановява в тези случаи. В заповедното производство, при подаване от длъжника на възражение срещу издадената заповед за изпълнение, по правило същото не спира изпълнението, освен в изключенията по чл. 417, ал. 1, т. 9 ГПК. Длъжникът разполага с възможност да представи надлежно обезпечение за кредитора – респ. да учреди ипотека по реда на чл. 180 и 181 от ЗЗД, за да осуети принудителното изпълнение срещу имуществото си до решаване на спора между страните с влязло в сила съдебно решение по предявения специален установителен иск.

II. Предмет и условия за действителност на договора

Предмет на ипотеката е недвижим имот, но съществува и т.нар. мобилиарна ипотека на плавателни съдове – кораби и кораби в строеж. Корабите се ипотекират само в цялост и винаги само чрез договорна ипотека – чл. 46, ал. 3 от Кодекса на търговско корабоплаване не допуска законна ипотека върху тях. За сметка на това всички недвижими имоти могат да бъдат ипотекирани както в цялост, така и като идеални части от тях – урегулирани и неурегулирани поземлени имоти, сгради, самостоятелни обекти в сгради, а така също и право на строеж. Ако имотът е съсобствен, всеки съсобственик свободно може да ипотекира собствената си идеална част и съгласие на останалите съсобственици по смисъла на чл. 33 от Закона за собствеността не е необходимо. Ако е ипотекиран целият имот от един съсобственик без съгласието на останалите, ипотеката ще е нищожна за техните идеални части, но действителна за собствената му идеална част.

Имотът трябва да е достатъчно индивидуализиран (вид, местонахождение, граници и съседи, площ и др.), като съгласно чл. 6, ал. 3 от Правилника по вписванията, за да бъде вписана договорната ипотека, ако недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по одобрената и издадена от Агенцията по геодезия, картография и кадастър скица.  Ипотеката ще има действие и по отношение на бъдещите приращения върху имота – построени сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие за това. В практиката си ВКС приема, че в тези случаи, когато ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен и е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД.

За да бъде действителна ипотеката, трябва от ипотечния договор, молбата за учредяване на законна ипотека или акта, въз основа на който се подава тя, да не съществува съмнение за личността на кредитора, на собственика или на длъжника, за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката. Необходимо е да се посочи кога вземането става изискуемо. Въпреки, че договорът за ипотека предполага друго, предхождащо съглашение между страните, не е достатъчно само последното да съдържа есенциалните елементи относно лихвите, начина на плащане и сроковете – тези данни трябва да се съдържат и в ипотечния акт.

III. Вписване и действие на вписването

Задължителен елемент от фактическия състав на ипотеката на недвижим имот е вписването в Имотния регистър. При договорната ипотека това трябва да стане в деня на изповядване на нотариалната сделка, тъй като от вписването ипотеката придобива ред. Вписването има действие за срок от 10 г. Обикновено с ипотека се обезпечават дългосрочни задължения, затова законодателят е предвидил възможност за продължаване действието на вписването. Подновяване на ипотека кредиторът може да заяви с едностранно волеизявление преди изтичане на 10-годишния срок срок - не е необходимо ново сключване на договор в нотариална форма. В противен случай ипотеката губи реда си и не може да се противопостави на извършените преди това вписвания.

Ипотеката на кораб се подновява на по-кратък срок – 5 години, като вписването е в Изпълнителна агенция „Морска администрация“.

В Имотния регистър подлежат на вписване и промените, свързани с обезпеченото вземане - прехвърлянето му, запорът върху него, както и залогът на търговско предприятие, в състава на което е включено то. За да имат действие, и тези вписвания трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Няма пречка върху един имот да се учредят няколко ипотеки. В такъв случай кредиторите се удовлетворяват предпочтително по реда, по който са учредени ипотеките.

Често срещан е изразът „Ипотеката следва имота“. Това означава, че промяната на собственика не влияе върху съдържанието на ипотечното право. То се погасява само в хипотезите на погасяване на главното вземане.

Погасяването не намира обаче автоматично отражение в Имотния регистър. За да стане известно това обстоятелство и на третите страни, тя следва да бъде заличена по инициатива на правно заинтересованото лице – изцяло или частично, ако е заплатена част от дължимата сума. Най- общо ипотеката се заличава в следните случаи:

• С писмена молба-съгласие от кредитора, с нотариална заверка на подписа;
• Въз основа на влязъл в сила съдебен акт, с който се постановява заличаването – касае се за различни хипотези, като е възможно както с влязло в сила съдебно решение да се установява, че не съществува главното вземане, обезпечено с ипотека (например поради погасяване по давност, обявяване на нищожност на договора), така и че не съществува самото ипотечно право. Погасяването по давност на главното вземане води до погасяване на ипотеката. Доколкото давността не се прилага служебно, за да се заличи ипотека, вписана за обезпечаване на погасено по давност вземане, следва първо да се проведе успешно исков процес, приключил с влязъл в сила съдебен акт за установяване на изтеклата погасителна давност.  Не е необходим изричен диспозитив за заличаване на ипотеката – в тези случаи съдията по вписванията следва да отчете обстоятелствата съобразно представените към молбата за заличаване съдебни актове;
• С изтичане на 10-годишния срок, ако същата не е подновена;
• След провеждане на публична продан на недвижим имот – в този случай, ипотеката се заличава по молба на купувача на недвижимия имот, към която се представя влязло в сила и вписано в книгите за вписванията постановление за възлагане на недвижимия имот и удостоверение по чл. 19 от Правилника по вписвания, издадено от съдебния изпълнител, от което е видно, че купувачът не е поел ипотеката по съгласие с ипотекарния кредитор по реда на чл. 175, ал. 2 ЗЗД.

Допълнителни основания за погасяване на ипотечното право с оглед характера му ще са налице и при погиване на ипотекирания имот /арг. от чл. 154 ЗЗД/, както и при сливане в едно лице на ипотекарния кредитор и собственика на имота, тъй като собствеността поглъща ипотеката.

IV. Отпадане на несеквестируемостта. Удовлетворяване от заместваща облага

Същността на ипотеката е в правото на предпочтително удовлетворение, което принадлежи на ипотекарния кредитор и се реализира при осребряване на ипотекирания имот след провеждане на публична продан. Когато ипотекарният кредитор с неудовлетворено вземане пристъпи към способите на принудителното изпълнение, за да защити интереса си, законът му гарантира привилегия пред останалите кредитори на същия длъжник. По отношение на ипотекиран недвижим имот не се прилага закрилата за несеквестируемост по чл. 444 ГПК, тоест длъжникът не може да се позовава на забраната да се продаде единственото му жилище, когато взискател е ипотекарният кредитор.

Реализирането на ипотечното право се осъществява със способите на принудителното изпълнение. В рамките на изпълнителното производство се извършва опис, оценка и публична продан на имуществото. Постъпилата от публичната продан сума подлежи на разпределение от съдебния изпълнител, който се ръководи от разпоредбите на чл. 136 от ЗЗД и спазва реда на привилегиите по описания в закона начин. Когато се продава имот за удовлетворяване на обезпеченото с ипотека вземане, ако той е единствено жилище на длъжника, след като имотът бъде продаден и след като се удолетвори вземането на ипотекарния кредито, останалите след това суми отиват в полза на длъжника, а не служат за удовлетворяването на хирографарните (непривилегированите) кредитори.

Разпоредбата на чл. 154, ал.1 ЗЗД изрично визира възможността ипотекарният кредитор да се удовлетвори от имущественото благо, което замества ипотекирания имот, ако имотът погине, бъде значително увреден или бъде отчужден, съобразно реда на предпочитание, който има. Това на практика означава, че ако погине сградата в ипотекирания имот, правото на кредитора не се погасява, а се трансформира като ново имуществено право на кредитора върху заместващата облага. Тази хипотеза е налице в случай на застраховане на имуществото, когато след погиването се търси застрахователното обезщетение.

V. Ипотечно кредитиране. Ипотечни кредити за чужденци

В България ипотечното кредитиране бележи изключителен растеж през последните години, включително и по време на  пандемията от COVID-19 , като съгласно данните за 2021 г. е налице абсолютен рекорд. Най-често срещаният в практиката случай на ипотека е при предоставянето на кредит на физически лица от банка-кредитор, с цел закупуване на недвижим имот. Освен покупка на жилищен имот, банките предлагат ипотечни кредити за строителство, довършителни работи и подобрения на жилищен имот, както и за покупка на нежилищен имот.

Въпреки, че по-често срещаната хипотеза е купувачите - чуждестранни граждани да заплащат продажната цена със собствени средства или банков кредит, получен от собствената им държава, нерядко се случва същите да искат да се възползват от условията на ипотечно кредитиране от българска банка.

Проблемът, с който се сблъскват, е че много малко от търговските банки на територията на страната предлагат продукт ипотечно кредитиране за закупуване на недвижим имот от чужденци или български граждани без постоянно местоживеене в страната. Банките, които поддържат такова финансиране, имат специфични изисквания за отпускането на кредита, завишени в сравнение с тези по стандартните ипотечни кредити заради по-високия риск. Обикновено банките финансират не повече от 60-70% от стойността на имота и разликата се поема като самоучастие от купувача. Ако кредитополучателят не погасява задълженията си, банката сравнително по-трудно ще събере вземането си, доколкото стойността на имота при евентуална публична продан може да не го покрие, а чужденецът да няма доход и местожителство у нас. Затова с тези кредити не може да се финансира закупуване на имот „на зелено“. От своя страна имотът, който се придобива, следва да е от категорията имоти, за които няма законови ограничения да бъдат придобивани от чужденци.

Няма конкретни ограничения за срока на договора, най-често е максимално 15 г., но тук се съобразяват различни критерии, включително възрастта на кредитоискателя. Обикновено и при стандартните ипотечни кредити за български граждани възрастовото ограничение е между 25-65 г. Необходимо е кредитополучателите да предоставят данни за постоянен доход, макар и не на територията на Република България. Възможно е да се постави като условие чисто кредитно досие, което означава, че държавата по произход на кредитополучателя чужденец, трябва да поддържа кредитен регистър.

Други гаранции, които банката може да изисква, са поръчител – български гражданин, или минимална наличност по сметката в размер от 3 до 6 месечни погасителни вноски, която се блокира като гаранция, в случай че спрат плащанията.

При всички случаи, независимо от гражданството си, кредитополучателят-физическо лице в качеството си на потребител може да се ползва от специализираната закрила, която се прилага спрямо потребителските кредити, обезпечени с ипотека върху недвижим имот.