In Bulgarien zählt die Hypothek zu den gängigsten Sicherheiten und ist eine gesetzlich eingeräumte zugunsten des Gläubigers bestehende Möglichkeit zur vorzugsweise Befriedigung bei einer Zwangsvollstreckung einer Immobilie. Dieses Recht kann sowohl kraft Gesetzes als auch eines Vertrags begründet werden, jedoch vorausgesetzt der Eintragung in das Immobilienregister (welches sich vom deutschen Grundbuch unterscheidet) in beiden Fällen. Da es sich bei einer Hypothek um eine Art von Sicherheit handelt, ist ihr Bestehen von einem anderen Rechtsverhältnis abhängig, durch das die gesicherte Forderung entstanden ist. Sie ist also akzessorisch wie die deutsche Hypothek. Dagegen kennt das bulgarische Recht nicht die nicht akzessorische Grundschuld wie im deutschen Sachenrecht.
In diesem Artikel werden ihre Hauptmerkmale prägnant erörtert und einige praktische Aspekte sowie die Möglichkeiten eines Hypothekendarlehens für Ausländer näher betrachtet.
I. Form und Arten
1.1. Gesetzliche Hypothek
Bei der gesetzlichen Hypothek wird das Recht des Gläubigers kraft des Gesetzes bewirkt und in diesem Sinne bedarf es keiner Mitwirkung des Schuldners, denn sie entsteht durch die einseitige Willenserklärung des Gläubigers. Art. 168 Abs. 1 Nr. 1 vom Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (SVG) räumt dem Gläubiger das Gestaltungsrecht ein, die Eintragung einer gesetzlichen Hypothek zur Sicherung seiner Forderungen zu fordern – wenn der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht vollständig geleistet hat, steht dem Verkäufer dieses Recht zu. Die Bestimmungen des Art. 168 Abs. 1 Nr. 2 SVG regeln das gesetzliche Recht auf Eintragung der Hypothek zugunsten des Teileigentümers, dem eine Ausgleichung geschuldet wird – für Immobilien, die dem Teileigentümer belassen werden, der eine Ausgleichung schuldet. Nach Art. 60 Abs. 4 vom Gesetz über das Kreditwesen (KWG) wird die Hypothek auch zugunsten einer Bank errichtet, wenn die Immobilie und die dinglichen Rechte komplett oder teilweise über ein Kredit erworben werden. Bei der Finanzierung eines Immobilienkaufs gehört das nicht zur gängigen Praxis, da die Bank – der Hypothekengläubiger – nur dann daran interessiert wäre, wenn der aufgenommene Kredit dem Kaufpreis wertmässig kleiner oder gleich ist. Sollte er ihn übersteigen, ist für die vollwertige Besicherung eine Vertragshypothek zu vereinbaren. Ein weiterer Grund, warum sich diese Form in der Praxis nicht bewährt hat, ist die Eintragungsgebühr, die dann von der Bank zu leisten wäre.
1.2. Vertragshypothek
Im Gegensatz dazu wird hier das beidseitige Einvernehmen der Beteiligten vorausgesetzt – die Hypothekenschuld entsteht kraft eines Vertrags, der in der gesetzlich vorgegebenen Form einer notariellen Urkunde, die in den Registerbüchern eingetragen wird, abzuschliessen ist. Vertragsparteien sind Kreditnehmer und Immobilieneigentümer, der sowohl als Schuldner der besicherten Forderung als auch als Dritter fungieren darf. Im letzteren Fall gewährleistet er durch sein Eigentum die Erfüllung fremder Schuld und hat in seiner Rechtssphäre die Zwangsvollstreckung im Falle einer Nichterfüllung des Schuldners zu dulden. Nach Art. 167 Abs. 3 SVG darf die Hypothek lediglich für Immobilien begründet werden, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Eigentum des die Hypothek Begründenden sind. Aus diesem Grund erstellt der Notar die notarielle Urkunde erst nach der Prüfung, ob die Person, die die Hypothek begründet, auch der Eigentümer der Immobilie ist und ob der Vertrag den Gültigkeitsbedingungen genügt. Der obligatorische Inhalt des Vertrags ist im Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge geregelt: vollständiger Name, Wohnsitz und Beschäftigung des Gläubigers und des Schuldners sowie des Immobilieneigentümers, sofern die Hypothek für fremde Schuld begründet wird, genaue Bezeichnung der juristischen Person, Immobilie, für die die Hypothek begründet wird; besicherte Forderung, Fälligkeit und Zinssatz, sofern ein solcher vereinbart ist sowie der Betrag, für den die Hypothek begründet wird, sofern es sich um keine Geldforderungen handelt. Bei einer verzinslichen Forderung umfasst die Hypothek auch die Zinsen, wenn das im Vertrag genannt ist und ihre Höhe festgelegt oder bestimmbar ist.
1.3. Sicherungshypothek nach Art. 180 SVG und Art. 181 SVG beim Gericht
Es handelt sich um eine Sicherheitsleistung während eines anhängigen Verfahrens, womit gewährleistet werden soll, dass die Partei, die ihre Rechte ausübt auch rechtmässig handelt und sollte sie einen Schaden verschulden, dieser dann dadurch entschädigt wird. Diese Option besteht sowohl für Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes als auch für Mahnverfahren. Wenn der Antragsteller im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Berechtigung seines künftigen Anspruchs und/oder eines bereits geltend gemachten Anspruchs gegenüber dem Gericht nicht hinreichend glaubhaft machen kann, so darf er sein Vermögen durch eine Hypothek zugunsten der Gegenpartei als Sicherheit leisten. Diese Option ist eine Alternative zur Hinterlegung von Geld, die das Gericht in diesen Fällen in der Regel anordnet. Legt der Schuldner einen Einspruch im Mahnverfahren gegen den Vollstreckungsbescheid ein, wird die Vollstreckung dadurch nicht ausgesetzt, ausgenommen der im Art. 417 Abs. 1 Nr. 9 ZPO genannten Fälle. Der Schuldner hat die Möglichkeit, eine angemessene Sicherheit für den Gläubiger zu leisten, bzw. eine Hypothek nach Art. 180 und Art. 181 SVG zu begründen, um eine Zwangsvollstreckung gegen sein Vermögen bis zur Streitbeilegung durch eine rechtskräftige Entscheidung in Bezug auf die erhobene besondere Feststellungsklage abzuwenden.
II. Gegenstand und Gültigkeitsbedingungen des Vertrags
Gegenstand der Hypothek ist eine Immobilie, aber es besteht auch eine s. g. Schiffshypothek – die Belastung eines Schiffes oder eines Schiffsbauwerkes. Die Schiffe dürfen nur als Gesamtheit und nur durch eine Vertragshypothek – Art. 46 Abs. 3 vom Gesetzbuch über die Handelsschifffahrt – und nicht etwa durch eine gesetzliche Hypothek belastet werden. Dafür können alle Immobilien sowohl in ihrer Gesamtheit als auch nur ideelle Anteile davon belastet werden – bebaubare und nicht bebaubare Grundstücke, Gebäude, selbständige Gebäudeobjekte sowie das Baurecht selbst. Wenn die Immobilie im Miteigentum steht, darf jeder Miteigentümer seinen ideellen Anteil mit einer Hypothek belasten und dafür bedarf der im Sinne des Art. 33 vom bulgarischen Eigentumsgesetz der Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht. Sollte die gesamte Immobilie von einem Miteigentümer ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer mit einer Hypothek belastet sein, ist die Hypothek für ihre ideellen Anteile nichtig, jedoch für seinen tatsächlichen ideellen Anteil rechtswirksam.
Die Immobilie muss hinreichend individualisiert (Art, Standort, Grenzen und Nachbarn, Fläche usw.) sein, indem die Beschreibung nach Art. 6 Abs. 3 der Eintragungsordnung die Eintragung einer Vertragshypothek nach Massgabe der genehmigten und von der Agentur für Geodäsie, Kartographie und Kataster erteilten Skizze erfolgt, sofern die Immobilie in einem Gebiet mit einer genehmigten Katasterkarte liegt. Die Hypothek greift auch für künftige Anwachsungen der Immobilie – errichtete Gebäude -, sofern das beim Vertragsabschluss einvernehmlich geregelt wurde. In der Rechtsprechung nimmt der Oberste Kassationsgerichtshof Bulgariens für die Fälle, in denen mit der Hypothek nach Massgabe eines zum Zeitpunkt des Abschlusses genehmigten Bauvorhabens auch die auf dem Grundstück zu errichtenden Gebäude belastet werden, an, dass die Immobilie hinreichend bestimmt ist und eine hinreichende Klarheit über den Gegenstand der Hypothek im Sinne des Art. 166 Abs. 2 SVG besteht.
Damit die Hypothek wirksam ist, darf kein Zweifel an die Identität des Gläubigers, des Eigentümers oder Schuldners, an die Übereinstimmung der Immobilie und der gesicherten Forderung oder an den mit der Hypothek gesicherten Forderung aus dem Hypothekenvertrag, dem Antrag auf Bestellung einer gesetzlichen Hypothek oder der Urkunde, auf deren Grundlage sie eingereicht wird, bestehen. Die Fälligkeit der Forderung ist anzugeben. Auch wenn der Hypothekenvertrag eine andere, vorherige Vereinbarung zwischen den Parteien voraussetzt, reicht es nicht aus, wenn diese die wesentliche Inhalte in Bezug auf Zinsen, Zahlungsmodalitäten und Fristen enthält, sie müssen in der Hypothekenurkunde einbezogen sein.
III. Eintragung und Wirksamkeit der Eintragung
Zwingender Tatbestandsmerkmal der Immobilienhypothek ist die Eintragung in das Immobilienregister Bulgariens. Für die Vertragshypothek hat das am Tag des Abschlusses des Vertrags in Form einer notariellen Urkunde zu erfolgen, da die Hypothek bei der Eintragung einen Rang einnimmt. Die Eintragung ist für 10 Jahre wirksam. In der Regel werden mit einer Hypothek langfristige Verbindlichkeiten besichert und aus diesem Grund hat der Gesetzgeber eine Möglichkeit für die Verlängerung der Eintragung vorgesehen. Der Gläubiger kann die Verlängerung der Hypothek durch einseitige Willenserklärung vor Ablauf der Frist von 10 Jahren beantragen und dafür bedarf es den Abschluss eines neuen Vertrags in notarieller Form nicht. Andernfalls verliert die Hypothek ihren Rang und kann den vor ihr erfolgten Eintragungen nicht entgegenwirken.
Die Schiffshypothek wird innerhalb einer kürzeren Frist erneuert – 5 Jahre, indem die Eintragung in der Exekutivagentur „Seeverkehrsverwaltung“ erfolgt.
Der Eintragung im Grundbuch unterliegen auch die mit der gesicherten Forderung eintretenden Änderungen – ihre Abtretung, einstweilige Verfügung sowie die Pfändung des Unternehmens, zu dem sie gehört. Zu ihrer Wirksamkeit bedürfen diese Eintragungen der Schriftform und notariellen Unterschriftbeglaubigung.
Für eine Immobilie können mehrere Hypotheken aufgenommen werden. In diesem Fall sind die Gläubiger zur abgesonderten Befriedigung nach dem Rang der Hypotheken berechtigt.
Ein gängiger Ausdruck ist „Die Hypothek folgt der Immobilie“. D. h. dass der Wechsel des Eigentümers keine Auswirkungen auf den Inhalt des Grundpfandrechts hat. Es erlischt nur mit dem Erlöschen der Hauptforderung.
Die Befriedigung wird jedoch nicht automatisch im Grundbuch eingetragen. Um diesen Umstand Dritten bekanntzugeben, ist sie durch den Berechtigten – ganz oder teilweise, sofern nur ein Teil der Forderung geleistet wurde – zu löschen. Die Hypothek wird im Allgemeinen in folgenden Fällen gelöscht:
- durch schriftlichen Antrag – Bewilligung des Gläubigers mit notarieller Unterschriftbeglaubigung;
- aufgrund einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung, womit die Löschung angeordnet wird – es handelt sich um verschiedene Hypothesen, indem mit einer rechtskräftigen Entscheidung festgestellt werden kann, dass die mit der Hypothek besicherten Hauptforderung nicht besteht (aufgrund der Verjährung, Nichtigkeitserklärung des Vertrags) aber auch, dass das Grundpfandrecht nicht besteht. Die Verjährung der Hauptforderung führt zur Tilgung der Hypothek. Da die Verjährung nicht von Amts wegen erfolgt, muss für die Löschung der zur Sicherung der verjährten Forderung eingetragenen Hypothek erst ein Klageverfahren erfolgreich abgeschlossen werden und zwar mit einem rechtskräftigen Urteil über die Feststellung des Ablaufs der Verjährungsfrist. Einen ausdrücklichen Tenor für die Löschung der Hypothek bedarf es nicht, in diesen Fällen hat der Eintragungsrichter die Umstände nach den ihm im Löschungsantrag vorgebrachten Gerichtsurkunden zu berücksichtigen;
- wenn sie nach Ablauf der Frist von 10 Jahren nicht erneuert wurde;
- nach einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie – in diesen Fällen wird die Hypothek auf Antrag des Käufers der Immobilie gelöscht und dazu ist die rechtskräftige und im Grundbuch eingetragene Anordnung über die Übertragung der Immobilie und eine vom Gerichtsvollzieher erteilte Bescheinigung nach Art. 19 der Eintragungsordnung, aus der ersichtlich ist, dass der Käufer die Hypothek mit dem Einvernehmen des Hypothekengläubigers nach Massgabe des Art. 175 Abs. 2 SVG nicht übernommen hat, vorzulegen.
Weitere Gründe für das Erlöschen des Grundpfandrechts angesichts seiner Natur sind beim Untergang der belasteten Immobilie (Arg. aufgrund von Art. 154 SVG) sowie im Falle einer Verschmelzung des Hypothekengläubigers mit dem Immobilieneigentümer gegeben, da das Eigentum die Hypothek konsolidiert.
IV. Ausschluss der Unpfändbarkeit. Befriedigung durch Ersatzleistung
Das Wesen der Hypothek besteht im Anspruch der vorrangigen Befriedigung des Hypothekengläubigers, die bei der Veräusserung durch öffentliche Versteigerung der besicherten Immobilie erfolgt. Wenn der Hypothekengläubiger auf Zwangsvollstreckungsmassnahmen zum Schutz seiner Interessen greift, räumt ihm das Gesetz den Vorrang vor den anderen Gläubigern desselben Schuldners ein. Der Schutz der Unpfändbarkeit nach Art. 444 ZPO greift in Bezug auf eine belastete Immobilie nicht, d. h. der Schuldner darf sich auf das Verbot seine Hauptwohnung zu verkaufen nicht berufen, wenn der Vollstreckungsgläubiger der Hypothekengläubiger ist.
Die Durchsetzung des Grundpfandrechts findet im Wege der Zwangsvollstreckung statt. Im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens erfolgt eine Bestandsaufnahme, Bewertung und öffentliche Versteigerung des Vermögens. Der Erlös aus der öffentlichen Versteigerung ist vom Gerichtsvollzieher nach Massgabe der Bestimmungen des Art. 136 SVG und unter Einhaltung des Vorrangs und Vorbehalt des Gesetzes verteilt. Wird eine Immobilie für die Befriedigung einer mit der Hypothek gesicherten Forderung verkauft, wird, sofern das die Hauptwohnung des Schuldners ist, nach dem Verkauf der Immobilie und Befriedigung der Forderung des Hypothekengläubigers der Restbetrag dem Schuldner zugeführt und nicht für die Befriedigung der chirographischen (nicht bevorrechtigten) Gläubiger verbraucht.
Die Bestimmungen des Art. 154 Abs. 1 SVG sehen ausdrücklich die Möglichkeit für die Befriedigung des Hypothekenschuldners durch eine Ersatzleistung bei Untergang, wesentlicher Beschädigung oder Veräusserung der Immobilie nach Massgabe seines Ranges vor. D. h. dass beim Untergang des Gebäudes auf dem belasteten Grundstück, das Recht des Gläubigers in der Regel nicht erlischt, sondern in einem neuen Eigentumsrecht des Gläubigers an der Ersatzleistung umgewandelt wird. Diese Hypothese trifft für den Fall einer Immobilienversicherung zu, wenn nach dem Untergang eine Versicherungsleistung geltend gemacht wird.
V. Hypothekendarlehen. Hypothekendarlehen für Ausländer.
Die Vergabe von Hypothekendarlehen hat in den letzten Jahren ein ausserordentliches Wachstum erfahren insbesondere während der COVID-19-Pandemie als den Angaben für 2021 ein absoluter Rekord verzeichnet wurde. Die gängigste Form der Hypothek ist die Vergabe eines Kredits von der kreditierenden Bank an natürliche Personen zum Kauf einer Immobilie. Neben dem Erwerb von Wohnungen bieten die Banken auch Hypothekendarlehen für den Bau, Fertigstellungsarbeiten und Verbesserungen an Wohnungen sowie für den Kauf von Nichtwohngrundstücken.
Obwohl der Fall, wenn die Käufer – ausländische Staatsangehörige – den Kaufpreis aus eigenen Mittel oder einem in ihrem Heimatland vergebenen Kredit finanzieren, häufiger zutrifft, ist es nicht ungewöhnlich, dass sie ein Hypothekendarlehen einer bulgarischen Bank aufnehmen möchten.
Das Problem, auf das sie dabei stossen, ist, dass nur wenige Banken im Land ein Hypothekendarlehen für den Erwerb von Immobilien von Ausländern oder bulgarischen Staatsangehörigen ohne ständigen Wohnsitz im Land anbieten. Die Banken, die eine solche Finanzierung anbieten, stellen spezifische Anforderungen an die Vergabe des Kredits, die im Vergleich zu den Standarthypothekendarlehen angesichts des höheren Risikos wesentlich teurer sind. Die Banken finanzieren in der Regel bis zu 60 – 70 % des Immobilienwerts und die Differenz wird durch die Selbstbeteiligung des Käufers getragen. Sollte der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten nicht tilgen, wird für die Bank die Eintreibung ihrer Forderung relativ schwieriger, da der Wert der Immobilie ggf. bei einer öffentlichen Versteigerung wahrscheinlich nicht ausreicht und der Ausländer kein Einkommen und keinen Wohnsitz im Land hat. Aus diesem Grund kann mit diesen Krediten der Erwerb vom Bauträger nicht finanziert werden. Die zu erwerbende Immobilie hat dazu zu der Kategorie zu gehören, denen keine gesetzlichen Erwerbsbeschränkungen für Ausländer auferlegt sind.
In Bezug auf die Vertragslaufzeit bestehen keine Einschränkungen, sie beläuft sich jedoch meistens bis zu 15 Jahren, indem dafür verschiedene Kriterien, insbesondere das Alter des Kreditantragstellers in Betracht gezogen wird. Bei den gängigsten Hypothekendarlehen für bulgarische Staatsangehörige liegen die Altersgrenzen zwischen 25 – 65 Jahre. Die Kreditnehmer haben Angaben zu ihrem Festeinkommen, auch wenn es nicht auf dem Hoheitsgebiet der Republik Bulgarien erworben wird, zu machen. Dazu kann eine Anforderung auf einen hohen Bonitätsindex gestellt werden und das bedeutet, dass das Heimatland des ausländischen Kreditnehmers ein Kreditregister führen muss.
Die Bank könnte weitere Sicherheiten wie z. B. einen Bürgen – bulgarischen Staatsangehörigen - und ein Mindestguthaben des Kontos in Höhe von 3 bis 5 monatliche Tilgungsraten, die als Kaution gehalten werden, für den Fall des Ausfalls der Zahlungen, fordern.
Jedenfalls darf der Kreditnehmer– die natürliche Person, unabhängig der Staatsangehörigkeit – in der Eigenschaft als Verbraucher den besonderen Schutz geniessen, der für die hypothekarisch gesicherte Verbraucherkredite Anwendung findet.