In diesem Artikel werden wir den Immobilienerwerb in Bulgarien durch natürliche Personen als eine Investition näher betrachten. Wir werden auch auf die für diese Geschäfte geschuldeten Steuern und Abgaben aufmerksam machen sowie die Bedingungen und Höhe der Steuern, die von natürlichen Personen bei einer Immobilienveräußerung in Bulgarien zu entrichten wären, erläutern.
In den letzten Jahren legen immer mehr Menschen in Bulgarien ihre Ersparnisse in Immobilien – überwiegend in Wohnungen, aber auch in landwirtschaftlichen Grundstücken – an. Dafür gibt es mehrere Gründe, wobei der Hauptgrund sich durch die niedrigen Zinssätze der Bankeinlagen erklären lässt. Diese variieren um die Höhe der Jahresinflationsrate, dass der Unterhalt eines Guthabens bei einer Bank praktisch sinnlos macht.
Ein weiterer Grund für die steigende Anfrage der Bürger nach Immobilien ist die Unsicherheit, die bei ihnen die Bankenpleite der KTB 2014 hervorgerufen hat. Dazu sollte vermerkt werden, dass ein Misstrauen in der Stabilität des Bankensystems im Land unbegründet ist, nichts desto trotz hat die Insolvenz einer der größten bulgarischen Banken den Immobilienmarkt angespornt.
Erwerb einer Wohnimmobilie
Eines besonders großen Interesses erfreut sich der Wohnimmobilienmarkt in den Großstädten Bulgariens und insbesondere in Sofia auch angesichts der kontinuierlichen Zuwanderung von Arbeitskräften in die Hauptstadt. Das hat einen relativ stabilen und hohen Wohnimmobilienpreis und eine steigende Tendenz, bedingt durch die erhöhte Nachfrage, zur Folge. Gerade das macht die Immobilien als Anlage so verlockend.
Die Wohnimmobilien in den Großstädten werden meistens zum Zweck der Vermietung erworben. In der Praxis hat sich bewährt, dass der Kaufpreis, der sich durch die Mieteinnahmen für einen Zeitraum von 11 bis 13 Jahren auszahlt, als gute Investition gilt. Eine solche Investition sollte jedoch gut überlegt sein, da in einigen Städten das Ungleichgewicht zwischen Immobilien- und Mietmarkt spürbar ist. Mit anderen Worten, es herrschen sehr hohe Immobilienpreise und nicht wirklich hohe Mietpreise oder umgekehrt. Im zweiten Fall wäre eine Investition durch den Erwerb einer Wohnimmobilie zu Mietzwecken eher gerechtfertigt.
Eine gängige Praxis ist, dass Käufer und Verkäufer als erstes einen s. g. Vorvertrag zum Immobilienkauf, womit sämtliche Rechte und Pflichten sowie die finanziellen Einzelheiten des künftigen Geschäfts geregelt werden, abschließen. In der Regel sind dabei ca. 10 – 15 % auf den endgültigen Erwerbspreis – die s. g. Anzahlung im Sinne des Art. 93 vom Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge, die umgangssprachlich eher als "Angeld" bekannt ist – zu leisten, das die Vertragsparteien als Sicherheit für die Erfüllung ihrer Vertragspflichten nutzen. Für den Verkäufer ist das die Pflicht für die Übertragung des Eigentumsrechts an der Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängel (z. B. Hypotheken, einstweiligen Verfügungen usw.) und für den Käufer – die Pflicht zur fristgemäßen Leistung des vereinbarten Kaufpreises. Sollte der Abschluss des Hauptvertrags in notarieller Form durch Verschulden des Käufers verhindert werden, darf der Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht auf die Anzahlung ausüben. Sollte das notarielle Rechtsgeschäft durch Verschulden des Verkäufers nicht stattfinden, hat er die Anzahlung in doppelter Höhe zu erstatten.
Es ist häufig der Fall, dass die Immobilie vor der Inbetriebnahme oder wie in der Praxis bekannt "durch einen Bauträgervertrag" erworben wird. Meistens wird das Rechtsgeschäft noch vor dem ersten Spatenstich für das Gebäude geschlossen, indem der s. g. Vorvertrag zum Bau und Kauf und Eigentumsübertragung der Immobilie mit dem Bauherrn (dem Bauunternehmen) abgeschlossen wird. Das ist ein schriftlicher Vertrag, mit dem alle wesentlichen Geschäftspunkte – Preise, Zahlungsmodalitäten, Baufristen und Inbetriebnahme der Immobilie, Fertigstellungsgrad, Vertragsstrafen bei Nichterfüllung usw. – geregelt werden.
Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Bulgarien erweist sich aus mehreren Gründen als eine gelungene Investition. In den letzten Jahren sind wir Zeugen geworden, wie die Großstädte immer mehr "zugebaut" werden, dem eine Umwidmung von Grün- in Bauland, d. h. die Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen in bebaubaren Grundstücken (bulg. Abkürzung "UPI") vorangegangen ist. Daher geht die Tendenz in Richtung schrumpfender landwirtschaftlicher Flächen. Dies hat ein beschränktes Angebot von landwirtschaftlichen Grundstücken auf dem Markt zur Folge, bzw. eine höhere Nachfrage, die wiederum für die stetige Preissteigerung der landwirtschaftlichen Grundstücke sorgt.
An zweiter Stelle haben landwirtschaftliche Grundstücke keine Abnutzung inne. Eine Investition für dessen Instandhaltung ist im Gegensatz zu einer Wohnimmobilie, die ohne Instandhaltung an Wert verliert, nicht erforderlich. Als nächstes ist für den Besitz landwirtschaftlicher Grundstücke keine Jahressteuer fällig. Und nicht zuletzt kann das landwirtschaftliche Grundstück dem Eigentümer eine Rendite sichern, selbst wenn er dieses nicht bearbeitet, denn er kann es an Landwirte, die einen Pachtpreis (Miete) zahlen, verpachten (langfristige Landpachtverträge).
Hier ist zu vermerken, dass das bulgarische Grundstückverkehrsgesetz einige Einschränkungen für das Eigentumsrecht an landwirtschaftlichen Grundstücken, die vorwiegend ausländische Staatsangehörige anbelangen, festlegt.
Notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung an den Immobilien
Das bulgarischeGesetz über Schuldverhältnisse und Verträge schreibt die notarielle Beurkundung von jedem Geschäft des Immobilienkaufs-, bzw. -verkaufs vor. Auf diese Art und Weise soll im Bürgerverkehr eine höhere Sicherheit gewährleistet und den Missbräuchen entgegengewirkt werden.
Der Immobilienvertrag wird in der Form einer notariellen Urkunde geschlossen. Darin werden die Vertragsparteien genannt, die Immobilie individualisiert, der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten festgelegt. Käufer und Verkäufer haben an der Beurkundung persönlich zu erscheinen oder können von einem Vertreter, der für den Erwerb der konkreten Immobilie durch eine notariell beglaubigte Vollmacht ausdrücklich ermächtigt ist, vertreten werden.
Zur notariellen Urkunde müssen mehrere Nachweise beigefügt werden, wie z. B.: Katasterskizze der Immobilie (oder Lageplan des selbständigen Objekts im Gebäude), Bescheinigung zum Einheitswert, Bescheinigung der Inbetriebnahme usw. Die notariell beurkundete Eigentumsübertragung wird durch die Eintragung der notariellen Urkunde in der Eintragungsagentur bewirkt.
Steuern und Abgaben für die Immobilie
Sowohl für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks als auch für den Erwerb einer Wohnimmobilie ist eine Grunderwerbsteuer an die zuständige Gemeinde als Einmalzahlung abzuführen und diese liegt je nach Gemeinde zwischen 2,2 % und 3 %. Diese Steuer ist vom Käufer zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufgeschäfts zu leisten. Dazu fallen notarielle Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Immobilienkaufpreis, der nicht unter dem Einheitswert der Immobilie liegen darf, bemisst und der Eintragungsagentur ist eine Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % auf dem Geschäftswert abzuführen.
Wie bereits weiter oben erwähnt, fallen für den Besitz landwirtschaftlicher Grundstücke keine kommunalen Abgaben an, sofern darauf kein landwirtschaftliches Gebäude errichtet ist. Für die Wohnimmobilien hingegen ist sowohl eine Kommunalabgabe als auch Müllgebühr, deren Höhe von den Behörden der Gemeindeverwaltung festgelegt ist, zu leisten.
Besteuerung der Immobilienveräußerung
Natürliche Personen haben grundsätzlich auch eine Jahressteuer in Höhe von 10 % auf den Gewinn des Veräußerungsgeschäfts zu leisten. Die Rechtsvorschriften dazu sind im bulgarischen Einkommensteuergesetz für natürliche Personen (EStG) zu finden, worin auch die Ausnahmen, d. h. wann keine Steuern anfallen, geregelt sind, und zwar:
- für Veräußerungs- oder Tauschgeschäfte im Rahmen des Steuerjahres für eine Wohnimmobilie, sofern zwischen dem Datum des Erwerbs- und dem Veräußerungs- oder Tauschgeschäfts mehr als 3 Jahre verstrichen sind;
- für Veräußerungs- oder Tauschgeschäfte im Rahmen des Steuerjahres für bis zu zwei Immobilien – sowohl Wohnimmobilien als auch land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, unabhängig ihrer Anzahl -, sofern zwischen dem Datum des Erwerbs- und dem Veräußerungs- oder Tauschgeschäfts mehr als 5 Jahre verstrichen sind.
Für Immobilien beginnt diese Frist frühestens am Tag der Inbetriebnahme des Gebäudes (Urkunde Nr. 16) zu laufen, selbst wenn die Immobilie zu einem früheren Zeitpunkt erworben wurde (z. B. beim Erwerb im Fertigstellungsgrad der behördlichen Erteilung der Urkunde Nr. 14 nach Abschluss des Rohbaus des Gebäudes).