Das Immobiliengeschäft bedarf auch in Bulgarien nicht selten der Inanspruchnahme verschiedener Dienstleistungen, wie die von Maklern . Dazu gehört auch die Vermittlung, durch die der künftige Käufer oder Verkäufer eine andere diese Tätigkeit gewerblich ausübende Person mit der Ausführung konkreter Rechtshandlungen und Realakte für das geplante Geschäft beauftragt, insbesondere mit der Hauptaufgabe den Kontakt zwischen den künftigen Geschäftsparteien herzustellen. Nach Maßgabe des Art. 49 des bulgarischen Handelsgesetzes ist der Makler ein Kaufmann, der gewerbsmäßig die Vermittlung von Geschäften übernimmt. In der Praxis wird der Vermittler bei den Immobiliengeschäften „Makler“ oder „Immobilienvermittler“ genannt.
Obwohl es sich in Bulgarien um einen offiziell geregelten Beruf, der von der Nationalen Klassifikation der Berufe und Berufsgattungen erfasst ist, handelt, ist diese Tätigkeit noch durch kein spezielles Gesetz geregelt. Der bei der bulgarischen Volksversammlung bereits eingereichte Entwurf des Gesetzes über die Vermittlungsleistungen bei Immobiliengeschäften sollte einige zwingende Voraussetzungen zur Gewährleistung der Sicherheit der Branchenakteure implementieren, dies ist jedoch immer noch eher eine Utopie. Und mit dem Beschluss Nr. 454 vom 25.04.2024 hat das bulgarische Kartellamt (KA) eine Stellungnahme zum Gesetz abgegeben, womit es die Meinung vertritt, dass das Gesetz zahlreiche Wettbewerbsbeschränkungen enthält und damit ist die Priorität seiner Verabschiedung für den Gesetzgeber noch weiter nach hinten gerückt. Zwischenzeitlich hat der Bedarf einer Regelung und die Erfordernis an Normen zur Verabschiedung der Verordnung Nr. 1 vom 16. Februar 2024 über den Erwerb der Berufsqualifikation „Makler“, in Kraft ab dem 01.03.2024 geführt und damit wurde der Staatliche Bildungsstandard für den Erwerb der Berufsqualifikation „Makler“ eingeführt.
Anders als in Bulgarien haben z. B. die Makler in Deutschland eine ganze Reihe von gesetzlich geregelten Pflichten einzuhalten, was ihre Tätigkeit weitaus transparenter und fachkundiger macht als die ihrer bulgarischen Pendants.
All dies setzt eine sorgfältige Untersuchung des Verhältnisses, in das der potenzielle Kunde - Verkäufer oder Käufer - eintreten kann, voraus und dieser Bericht wird sich daher auf die Kauf- und Verkaufsgeschäfte fokussieren.
I. Maklervertrag. Die Rolle des Maklers.
- Grundsätzlich bestehen verschiedene Auffassungen darüber, wie das Rechtsverhältnis zwischen Makler und Kunden in verschiedenen Formen zustande kommen kann - als Auftragsverhältnis, bei dem das Element des Vertrauens im Vordergrund steht und die Persönlichkeit des Auftragnehmers für das Zustandekommen ausschlaggebend ist; als Geschäftsbesorgungsvertrag; als Provisionsvertrag oder als Mischform. Nach der herrschenden Rechtsprechung des bulgarischen Obersten Kassationsgerichtshofs handelt es sich bei dem Rechtsverhältnis jedoch um einen Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß Artikel 49 - 51 des HG, der einen anderen Umfang und Inhalt von Rechten und Pflichten hat als der Auftragsvertrag im Sinne des Art. 280 vom Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge (SVG) - Entscheidung Nr. 37 vom 27.04.2012 in der HS-Nr. 1143 von 2010, T.K., I T.O. des OKG. Diese Auffassung wird auch deshalb geteilt, weil ein solcher Vertrag immer auf ein bestimmtes Ergebnis, das nicht nur im Zusammenschluss der Geschäftsparteien besteht, sondern auf den tatsächlichen Geschäftsabschluss nach der ersten Kontaktaufnahme abzielt. Es wird angenommen, dass der Vermittler mit der Übernahme der Vermittlungspflicht auch verpflichtet ist, einen Realakt, der sich in der Mitwirkung für den Abschluss eines bestimmten Geschäfts zwischen zwei Partnern äußert, einschließt, indem er diesen grundlegenden Vorgang in Übereinstimmung mit den Anweisungen der Vertragspartnern unterstützt.
Der Makler selbst ist immer ein Gewerbetreibender, was aus Art. 1 Abs. 1 Nr. 4 des bulgarischen Handelsgesetzes, der die Maklertätigkeit als Geschäftstätigkeit regelt, ersichtlich wird. Der Maklervertrag ist ein absolutes Handelsgeschäft im Sinne des Art. 1 Abs. 1 Nr. 4 2. Satz HG. Es handelt sich um eine Tätigkeit, die von einem Fachmann durch Ausführung bestimmter Geschäfte oder Geschäfte mit bestimmten privatrechtlichen Gegenständen gewerblich ausgeübt wird. Der Makler kann ungehindert durch eine der Formen zur Ausübung gewerblicher Betätigungen selbständig handeln, und zwar als eingetragener Einzelkaufmann, als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), Aktiengesellschaft (AG), offene Handelsgesellschaft (oHG) oder als Kommanditgesellschaft (KG), auch in ihrer Variante auf Aktien (KTaA). Es sollte klargestellt werden, dass die Person, die den Hauptteil der Verhandlungen, Besichtigungen und der Kommunikation zwischen den Parteien erledigt, auch über einen Werk- oder Arbeitsvertrag mit dem Unternehmen beschäftigt sein kann und dieser Umstand wäre bei einigen Hypothesen der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen, die sich aus bösgläubige Handlungen des Maklers ergeben, aber auch im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Unterzeichnung eines Maklervertrags, relevant, insbesondere wenn man davon ausgeht, dass nur der Kaufmann oder sein gesetzlicher Vertreter (Geschäftsführer oder Bevollmächtigter) als Zeichnungsbefugter handeln darf und nicht etwa ein Arbeitnehmer – Makler.
II. Vertragstypen, die zwischen Makler und Kunde geschlossen werden, Besonderheiten und Unterschiede.
Der Vertragstyp, den wir mit dem Makler abschließen, kann unter Umständen des Einzelfalls entscheidend sein. So hätte beispielsweise der Verkäufer einer konkreten Immobilie Interesse an dem Abschluss eines Vertrags aus der Kategorie der s. g. Exklusivverträge mit einem bestimmten und von ihm ausgewählten Makler seines Vertrauens, von dem er weiß, dass er seine Immobilie bestmöglich verkaufen würde. Im gleichen Fall wäre es jedoch nicht angebracht, dass ein Verkäufer, der einen Verkauf in kürzester Zeit beabsichtigt, sein Immobilienangebot auf nur einen konkreten Makler beschränkt – er kann Maklerverträge mit mehreren Auftragnehmer abschließen, wobei er jedoch eine Provision nur an den zu leisten hat, der als erster den richtigen Ansatz für die Verhandlungsführung gefunden und durch sein Handeln zum Abschluss eines Geschäfts zwischen den Parteien, für die er vermittelt, beigetragen hat. In der Praxis kommt es leider häufig zu unlauteren Geschäftspraktiken vor, die darauf hinauslaufen, dass ein Käufer oder Verkäufer, der sich über die Massenmedien und Kommunikationsmittel auf die Suche nach einer bestimmten Immobilie macht, sich zwangsläufig einen "bestellten" Makler hinzuzieht. In solchen Fällen verlangt der Makler, der von der anderen Partei mit der Suche, bzw. Vermarktung der Immobilie beauftragt wurde, von dem an der Anzeige interessierten Kaufinteressenten den Abschluss eines Maklervertrags, mit dem er ihn zur Leistung einer Provision an ihm, an seinem Kollegen aus derselben Agentur oder an einem Kollegen einer anderen Agentur, die in Wirklichkeit eine mit der ersten verbundene Person darstellt, verpflichtet. Artikel. 51 HG regelt tatsächlich die Vergütung des Handelsmaklers, indem er berechtigt ist, diese von beiden Geschäftspartnern gezahlt zu bekommen, jedoch nur, wenn die Vertragsparteien das vereinbart haben und ein ausdrückliches Einverständnis vorliegt. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass keine Parteien verpflichtet ist, Maklerleistungen in Anspruch zu nehmen und sie sollten nicht unter Druck gesetzt werden, eine Provision unter der Voraussetzung zu leisten, dass ihr andernfalls Informationen zur konkreten Immobilie und die Kontaktaufnahme mit der anderen Partei verweigert werden. Das wirkt sich einschränkend auf den Markt aus und schadet den Interessen des Auftraggebers, der ebenfalls einen schnellen Geschäftsabschluss und höchste Sicherheit bei der Abwicklung anstrebt. Außerdem ist es bei gegensätzlichen Interessen beider Parteien, von denen die eine ein Geschäft zu einem möglichst niedrigen Preis abschließen und die andere einen möglichst hohen Kaufpreis im Vergleich zum marktüblichen Preis erzielen möchte, fraglich, ob sich der Makler nicht in einem Interessenkonflikt befindet.
Dem Maklervertrag gehen jedoch häufig einige Dokumentenkategorien voraus, bei denen die Unachtsamkeit beim Abschluss zu einigen Unannehmlichkeiten in nachhinein führt. Meistens wird noch bei der ersten Besichtigung dem Kunden, bzw. dem Kaufinteressenten angeboten, ein Besichtigungsprotokoll unter dem Vorwand der Verantwortung, die der Makler gegenüber der anderen Geschäftspartei hat und zu Informationszwecken hinsichtlich des Interesses an der Immobilie zu unterzeichnen. Die Unterzeichnung dieses Protokolls ist eine Voraussetzung für die Besichtigung der ausgewählten Immobilie. Der Rechtsprechung ist eine Reihe von Fällen bekannt, in denen die Unwissenheit des Kunden ausgenutzt wird und ihm Pflichten zur Leistung einer Provision aufgebürgt werden, das im Grunde ein verkappter Maklervertrag darstellt. Gemäß Beschluss Nr. 15567 vom 13.12.2018 in der Verwaltungssache Nr. 9458 von 2017 des Obersten Verwaltungsgerichtshofs führt die Bindung des Kunden, bzw. des potenziellen Käufers durch ein Besichtigungsprotokoll mit Verpflichtungen, die an sich Gegenstand eines Maklervertrags sein sollten, zum Schluss des unlauteren und irreführenden Geschäftsgebaren, womit der besichtigende Verbraucher irregeführt wird. In einem solchen Fall hat der Kunde unter anderem den Status eines Verbrauchers in dieser Beziehung und kann sich daher auf den Schutz als solcher nach dem bulgarischen Verbraucherschutzgesetz berufen.
Der Vertrag über eine „Reservierungsgebühr“ wie sie gängig genannt wird oder die s. g. Reservierungsvereinbarung bedarf einer gesteigerten Umsicht. Sie ist zur Bekundung des ernsten Interesses an der bestimmten auf dem Markt angebotenen Immobilie, indem die Leistung eines bestimmten Geldbetrags zum Abschlusszeitpunkt (Reservierungsgebühr) den Verkäufer in gewisser Weise absichern soll, wenn der Käufer die weitere Geschäftsabwicklung unbegründet verweigert. Das ist insofern logisch als der Verkäufer sich für den vereinbarten Zeitraum verpflichtet, die Immobilie während der Vorbereitung des Geschäftsabschlusses mit dem potentiellen Kunden nicht mehr anzubieten, d. h. auf einen anderen Geschäftspartner zu verzichten, wenn er vom ersten irregeführt wurde. Leider kann dieser Vertrag für einige Unannehmlichkeiten bei den Käufern, die in den meisten Fällen die möglichen Schäden noch vor Klärung des Immobilienstatus durch Kautionen absichern, sorgen. So kann zum Beispiel bei der Besichtigung der Immobilie häufig nicht festgestellt werden, dass die Immobilie eigentlich als Büro gewidmet ist, das jedoch für den potenziellen Kunden ausschlaggebend wäre, sofern er für den Kauf auf ein Wohnbaudarlehen von einer Bank zählt, da die Widmung der Immobilie für gewerbliche Zwecke der rechtlichen Definition von „Wohnung“ im Sinne des ROG nicht entspricht und eine solche Kreditierung nicht voraussetzt.
Die Anzahlung (Kaution) sollte in der Regel dem Verkäufer übergeben werden, d. h. die Parteien der Reservierungsvereinbarung auch die Vertragsparteien des künftigen Geschäfts sein sollten. In den meisten Fällen jedoch schließt der Makler diesen Vertrag im Namen und für Rechnung seines Auftraggebers ab, natürlich vorbehaltlich einer entsprechenden Vollmacht oder einer ausdrücklichen Abtretung nach Maßgabe des Maklervertrags. Wesentlicher Vertragsinhalt ist die Vereinbarung, dass die geleistete Kaution vom Kaufpreis in Abzug zu bringen ist sowie die Art und Weise ihrer Leistung.
Hierbei sollte dem s. g. weiter oben erwähnten Exklusivertrag ein besonderes Augenmerk gelegt werden. Beim Abschluss eines solchen Vertrags sollte der Kunde im Klaren sein, dass beim Verstoß gegen die Ausschließlichkeitsklausel ihn die Vertragshaftung, die in der Regel als Vertragsstrafe in Höhe einer bestimmten Provision vereinbart ist, trifft.
Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Maklervertrag und Vorvertrag zu verstehen. Nicht nur ihr Gegenstand, sondern auch die Vertragsparteien sind hier anders. Leider gibt es jedoch immer noch Fälle, bei denen die Begriffe verwechselt und mit dem Abschluss des Maklervertrags, der eine Beschreibung der konkreten Immobilie enthält, einige Kunden der Auffassung sind, dass sie damit einen Vorvertrag abgeschlossen haben.
Der Vertrag mit einem Darlehensvermittler ist vom Namen her zwar ähnlich, ist jedoch eine Vereinbarung, die sich vom oben behandelten Maklervertrag unterscheidet. Dieser wird meist mit einem Kaufinteressenten, der den Kauf mit einem Kredit zu finanzieren beabsichtigt, abgeschlossen. Die Inanspruchnahme der Leistungen eines Kreditvermittlers ist dann ratsam, stellt jedoch ein gesondertes Rechtsverhältnis für eine andere Dienstleistung dar und sollte gesondert erörtert werden.
III. Rechte und Pflichten des Maklers. Haftung.
Zweifellos besteht die eigentliche Aufgabe des Maklers darin, die Parteien miteinander zu verbinden, aber das ist bei weitem nicht seine einzige Pflicht. Die Frage was der Makler bei der Vermittlung zu leisten hat, da er komplexe Handlungen ausführt, ist äußerst heikel und in diesem Sinne werfen einige Texte der Verordnung Nr. 1, mit denen dem Makler die Verpflichtung auferlegt wird, einen Vorvertrag zwischen den unmittelbaren Vertragsparteien aufzusetzen und die Kunden über die rechtlichen Anforderungen an den Vertragsinhalt zu beraten, das an sich eine juristische Tätigkeit darstellt, einige Fragen auf. Die rechtliche Prüfung sollte in der Regel von einem Juristen angesichts der rechtlichen Auswertung, die er aus den entsprechenden Unterlagen ableiten kann, erfolgen. Die Verwirrung ergibt sich daraus, dass der Makler eine Prüfung unter Androhung der Haftung gegenüber dem Kunden sowie einer vollständigen Kommunikation von der Anbahnung bis zum Abschluss des Geschäfts zu leisten hat. Der Makler sollte den Kunden auf die mit den Immobiliengeschäften zusammenhängenden Gefahren hinweisen, er kann zusätzlich beauftragt werden, bestimmte Unterlagen von den zuständigen staatlichen und kommunalen Verwaltungsbehörden einzuholen, die für die notarielle Beglaubigung des Geschäftsabschlusses erforderlichen Unterlagen vorzubereiten und zusammenzustellen. Er ist allerdings Fachmann auf einem ganz anderen Gebiet und man sollte sich nicht darauf verlassen und von ihm erwarten, dass er alle möglichen rechtlichen Tücken vorsehen kann und mit der Rechtsprechung insofern vertraut ist, um diese vorbeugen zu können.
Der Entwurf des Gesetzes über die Vermittlungsleistungen bei Immobiliengeschäften wurde eine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung für Makler wie Rechtsanwälte, Notare und private Gerichtsvollzieher vorgesehen. Eine ähnliche gesetzliche Lösung ist positiv zu bewerten, da dadurch ein höheres Sicherheitsmaß im Geschäftsverkehr gewährleistet wird, da die Makler häufig mit dem Geld ihrer Kunden in Berührung kommen, z. B. beim Abschluss der Reservierungsvereinbarungen.
Zu den Aufgaben des Maklers gehört die Organisation von Besichtigungen, die Kommunikation mit anderen Kollegen, Anwälten, Notaren, Gutachtern, Kreditvermittlern und anderen Einrichtungen. Er kann den Kunden bei der Ermittlung des Marktpreises der Immobilie aufgrund seiner Erfahrung auf den Markt unterstützen. Der Grundsatz des ordentlichen Geschäftsmanns erfordert den Käufer/Verkäufer über alle möglichen mit dem Geschäft zusammenhängenden Kosten – Notargebühren, Steuern, Tilgung von säumigen Immobilienkosten, Übersetzungs- und Beglaubigungskosten, sofern eine Partei Ausländer ist, Verwaltungs- und Instandhaltungsgebühren für das Gebäude, Steuerpflicht in Bezug auf Umsatzsteuer u.a. – vorausschauend in Kenntnis zu setzen. Bestandteil seiner Pflichten im Rahmen des Geschäfts ist die Aufbewahrung und Archivierung personenbezogener Daten. Die Parteien können das alles im Maklervertrag regeln und es kann für die Festlegung der Vergütung im Rahmen des Maklervertrags entscheidend sein. In der Regel stellt die Vergütung ein Prozentsatz vom Kaufpreis dar.
Daher ist es ratsam, die Pflichten des Maklers im Vertrag gut zu formulieren. Im Falle eines Maklervertrags und Schaden durch ein nicht erbrachtes fälliges Ergebnis, kann der Makler haftbar gemacht werden. Soweit die deliktische Haftung ausgeschlossen ist, gilt der allgemeine Grundsatz der Nichtschädigung als Grundlage für die deliktische Haftbarhaltung, sollte ein Vertragsverhältnis nicht besteht.
Die Rechte des Maklers sollten ebenfalls gewährleistet sein, indem Unlauterkeit vorliegen würde, wenn der Maklervertrag ausschließlich auf das Recht auf Vergütung, jedoch nicht auf die Gegenleistung dafür ausgerichtet ist. Um die Interessen des Maklers bei Bösgläubigkeit des Kunden abzusichern, können verschiedene Vertragsstrafen, Garantien und auch Anzahlungen auf die Vergütung vereinbart werden – eine bewährte Praxis in dieser Hinsicht ist die Vereinbarung der Leistung von 50 % der Provision beim Abschluss des Vorvertrags und den Restbetrag beim Abschluss des Hauptvertrags. Die Leistung gilt als Erbracht und die Maklerprovision wird fällig, wenn der Kunde abspringt, die Immobilie jedoch über eine verbundene Person erwirbt und sollte kein schriftlicher Vertrag sondern nur eine mündliche Auftragserteilung bestehen, kann der bösgläubige Kunde für den unbegründeten Abbruch des vorvertraglichen Verhältnisses (bösgläubige Verhandlungen) haftbar gemacht werden und ist dann auch schadenersatzpflichtig.