С Държавен вестник, бр. 59/29.07.2016 г. – е обнародван Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП), с който се транспонира (макар и няколко месеца след крайният предвиден срок – 21.03.2016 г.) Директива 2014/17/ЕС на Европейския парламент и на Съвета от 4 февруари 2014 година относно договорите за кредити за жилищни недвижими имоти за потребители и за изменение на директиви 2008/48/ЕО и 2013/36/ЕС и Регламент (ЕС) № 1093/2010.

Новият закон идва да регламентира кредити, обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот. Законът за потребителския кредит обн., ДВ, бр. 18 / 5.03.2010 г., в сила от 12.05.2010 г., последно изм. и доп., бр. 59 от 29.07.2016 г. (чл. 4, ал. 1 т. 2) изрично изключва от приложното си поле договори за кредитили договори за посредничество за предоставяне на кредит, които са обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот.

Едно от основните задължения на кредиторите във връзка с правата на потребителите, което е подробно уредено в ЗКНИП, е задължението за предоставянето на информация, която е обща и преддоговорна. Кредиторите имат задължение да осигурят на разположение на потребителите по всяко време на хартиен или на друг траен носител по ясен и разбираем начин обща информация, която включва данни за кредитора, обезпечения, възможен срок на договора, вид на лихвения процент, последици при неизпълнение и др. Отделно на потребителите се предоставя персонализирана информация във формата на Приложение 2 (представляващо стандартизиран европейски формуляр), преди да получат обвързващо предложение или преди да бъдат обвързани от договор за кредит. Информацията и разясненията по нея се предоставят от кредиторите безвъзмездно.

След извършване на оценка на кредитоспособността на потребителя кредиторът предоставя на потребителя обвързващо предложение, като същото трябва бъде на хартиен или на друг траен носител заедно със стандартизирания европейски формуляр по приложение № 2, в случай че стандартизираният европейски формуляр не е бил предоставен на потребителя преди това, или характеристиките на обвързващото предложение се различават от информацията, съдържаща се в стандартизирания европейски формуляр, предоставен на по-ранен етап. Предоставянето на проект на договора за кредит на потребителя, съдържащ всички индивидуално договорени между страните условия по него, се счита за отправяне на обвързващо предложение от кредитора. След получаването на проекта на договора за кредит потребителят разполага със срок 14 дни да вземе решение за сключване на договора за кредит.

Със ЗКНИП е въведена регулация на рекламата на кредити за недвижими имоти, като е посочено, че рекламата не може да съдържа невярна или заблуждаваща информация. Забранява се използването на текстове, които може да въведат потребителя в заблуждение относно предлагането на даден кредит или разходите по него.

Във връзка с една от целите на ЗКНИП, както и тези на Директива 2014/17/ЕС, а именно да се гарантира, че потребителите, сключващи договори за кредит за недвижими имоти, се ползват с високо равнище на защита, e въведена подробна регулация на оценката на кредитоспособността на потребителя, която трябва да бъде извършена преди отправянето на обвързващо предложение за сключване на договор за кредит. Посочено е, че при извършване на оценката на кредитоспособността се вземат предвид всички фактори, включително допускания за бъдещи събития по време на действие на договора за кредит, свързани с проверка на възможността потребителят да изпълни своите задължения по договора за кредит. Оценката на кредитоспособността се извършва въз основа на информация за доходите и разходите на потребителя и други обстоятелства от финансов и икономически характер, която е необходима и достатъчна за извършване на оценката, като от потребителите се изисква да предоставят при поискване от кредитора вярна и възможно най-пълна информация. Кредиторът уведомява предварително потребителя, че при извършване на оценката на кредитоспособността ще направи справка в база данни при спазване изискванията на чл. 19 от Закона за защита на личните данни. Кредиторът няма право да прекрати договор за кредит на основание, че предоставената от потребителя информация преди сключването на договора за кредит е непълна. В случаите, когато се установи, че потребителят умишлено е предоставил неверни данни или обстоятелства или е използвал документи с невярно съдържание, неистински или преправени документи, или умишлено е укрил информация, която може да доведе до отрицателна оценка на кредитоспособността на потребителя, кредиторът има право да прекрати договора за кредит.

По отношение на самия договор за кредит за недвижим имот, потребителите следва да имат предвид следното:

• Договорът за кредит се сключва в писмена форма, на хартиен или друг траен носител в два екземпляра – по един за всяка от страните по договора.
• Кредиторът не може да изисква от потребителя заплащане на суми, включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в сключения договор за кредит.
• При договори за кредит с общи условия общите условия са неразделна част от договора и се предоставят на потребителя безвъзмездно, по ясен и разбираем начин;
• Съдържанието на договора е подробно регламентирано в чл. 24 ал. 1 от ЗКНИП, като от особена важност за потребителите е, че в него следва да фигурират: срока на договора; общия размер на кредита и условията за усвояването му; условията за погасяване на кредита от потребителя, включително погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването; лихвения процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран, или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; ако при различни обстоятелства се прилагат различни лихвени проценти, тази информация се предоставя за всички приложими лихвени проценти; годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя; обща сума, дължима от потребителя по кредита; изисквани обезпечения; разходи, дължими при предсрочно погасяване на кредита; предупреждение за последиците и разходите за потребителя при просрочени плащания; нотариални и други такси, които са свързани с договора за кредит, когато има такива; допълнителни задължения, които възникват по договора за кредит, когато са предвидени такива (задължително сключване на договор за застраховка или на друг договор за допълнителна услуга, задължение за откриване на сметка по кредита и други);

В чл. 28 от ЗКНИП е въведено задължение за кредитора да уведомява потребителя на хартиен или друг траен носител за всяка промяна на лихвения процент, преди влизането в сила на промяната, като уведомлението следва да съдържа информация за размера на погасителните вноски след влизането в сила на новия лихвен процент, както и за броя или периодичността на погасителните вноски, ако се променят. Въведена е презумпция, че потребителят се смята за уведомен, когато уведомлението е било изпратено на последния посочен от него адрес. Следва потребителите да са добросъвестни при предоставянето на свой актуален адрес, т.к. неполучаването на уведомления по договора за кредит, могат до доведат до изненадващи промени в дължимите вноски.

По отношение на годишния процент на разходите по кредита е въведена изключително подробна регламентация, като в приложение 1 към ЗКНИП е дадена формула, по която същият се изчислява. Предвиден е максимален размер на годишния процент на разходите по кредита, като същият не може да бъде по-висок от 5 пъти размера на законната лихва по просрочени задължения в левове и в чуждестранна валута, определена с постановление на Министерския съвет.

Съгласно чл. 24 ал. 2 от ЗКНИП кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор да:

1. сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласието на кредитора, или
2. сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят носи отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите.

Интересен е въпросът за правото на избор по-горе, т.к. обичайна практика при предоставянето на кредити е кредитните институции, освен да се свръхобезпечават, както и да изискват от кредитополучателите да отговарят лично и неограничено с цялото си имущество за полученият кредит, но и да осигурят и поръчители, които също да се ангажират лично и неограничено.

По отношение на договорите за кредит в чуждестранна валута е предвидено, че потребителят има право да превалутира кредита във валутата, в която потребителят основно получава доходи или притежава активи, от които кредитът трябва да бъде погасен, както е било установено при извършване на последната оценка на кредитоспособността по договора за кредит, или валутата на държавата членка, в която е обичайното местопребиваване на потребителя към момента на сключване на договора за кредит или в която е обичайното му местопребиваване.

Във връзка с вероятните промени във валутните курсове по договорите за кредит е регламентирано, че кредиторът по договор за кредит в чуждестранна валута уведомява потребителя на хартиен или на друг траен носител в случаите, когато неизплатената част от общата сума, дължима от потребителя, или размерът на погасителните вноски се променят с повече от 20 на сто от размера, получен при прилагане на обменния курс на БНБ към деня на сключване на договора за кредит, като уведомлението следва да съдържа информация за увеличението на общата сума, дължима от потребителя, за правото на потребителя да превалутира кредита и условията за това, както и разяснения за другите приложими механизми за ограничаване на валутния риск, на който е изложен потребителят.

В глава десета от ЗКНИП са регламентирани условията, при които договорът за кредит е недействителен, а също така и неравноправните клаузи в договорите за кредит, а също така и приложение на разпоредби от Закона за защита на потребителите. Важна особеност е, че при обявяване на договора за кредит за нищожен от съда, то потребителят дължи връщане на сума, равняваща се на общия размер на кредита, но не дължи лихва или други разходи по кредита.

Във връзка с възможността потребителят да погаси предсрочно кредита, е регламентирано, че кредиторът има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, в размер до едно на сто от предсрочно погасената сума по кредита, когато кредитът е погасен преди изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. Кредиторът няма право на обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на договор за кредит, когато кредитът е погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му.

Когато потребителят отправи изрично искане за предсрочно погасяване на кредита, кредиторът е длъжен своевременно да му предостави на хартиен или на друг траен носител информацията за размера на оставащата част от общия размер на кредита, общите разходи за оставащата част от срока на договора за кредит преди предсрочното погасяване и размера на обезщетението за предсрочното погасяване, както и използваните за това допускания.

Със ЗКНИП са въведени правила при просрочие. Регламентирано, че при забава на потребителя кредиторът има право на обезщетение за забава само върху размера на просрочената сума за времето на забавата, като обезщетението за забава не може да надвишава законната лихва, както и че кредиторът не може да откаже да приеме частично плащане по кредита.

На основание на въведените правила, ако кредитор установи, че потребител има затруднения при погасяване на кредита, той предприема своевременно действия да се свърже с потребителя, ипотекарния длъжник, поръчителя и солидарния длъжник и да установи характера на затрудненията. Кредиторът има задължение да предостави на потребителя, ипотекарния длъжник, поръчителя и солидарния длъжник своевременно информация за:

1. броя на плащанията, които са просрочени или частично погасени, и общия размер на просрочената сума;
2. общия размер на непогасената част от общата сума, дължима от потребителя;
3. размера на обезщетението за забава за просрочените плащания;
4. последиците за потребителя при просрочие на вноските.

Преди пристъпване към принудително изпълнение в разумен срок, като вземат предвид конкретните обстоятелства, довели до просрочие на вноските, кредиторът и потребителят може да договорят:

1. пълно или частично рефинансиране на договора за кредит;
2. промяна на сроковете и условията на договора за кредит;
3. други подходящи действия.

Контролът за спазването на ЗКНИП е поверен на Комисията за защита на потребителите към министъра на икономиката. Предвидено е кредиторите да създават свои вътрешни правила във връзка с жалби на потребителите, като ако потребителите са неудовлетворени от отговора на подадената от тях жалба, същите биха могли да се обърнат към органа за алтернативно решаване на потребителски спорове, а именно към секторна помирителна комисия, разглеждаща спорове в областта на финансовите услуги, създадена по реда на глава девета, раздел III от Закона за защита на потребителите, когато са нарушени техните права и законни интереси при предоставянето на кредит за недвижим имот, съответно при посредничеството за предоставяне на такива кредити.