Независимо дали закупуваме новопостроено или по-старо жилище,  не винаги финалната фаза на тази важна стъпка приключва безпроблемно и с подписване на нотариалния акт за покупко-продажба. Не са редки случаите, в които след придобиването на имота се проявяват негови скрити недостатъци, съответно дефекти на строителството, които значително намаляват стойността му, изискват спешен ремонт или дори го правят негоден за обитаване.

Българското законодателство дава палитра от възможности в такава хипотеза. Освен общата отговорност на продавача, продал негодна вещ, регламентирана в Закона за задълженията и договорите, когато се касае за нови жилища, може да се ангажира специалната гаранционната отговорност по Закона за устройство на територията, респективно отговорността за недостатъци по договора за строителство (чл. 265 от ЗЗД). Към която и от видовете отговорност да се насочи увреденото лице, две са важните предпоставки, предхождащи правния му интерес: важно е същият да е прегледал имота; ако имотът все още не е построен, да са заложени ясни параметри по отношение на възложеното за изработка, както и при възникване на проблем да бъде уведомен продавача/строителя.

I. Какво се разбира под скрити недостатъци и дефекти на строителството?

Съгласно утвърдената съдебна практика явни са онези недостатъци, които са установими при обикновен преглед на имота – това може да са повредени стени или подова настилка, разкъсани тапети,  счупени стъкла и т.н.  Скритите недостатъци обикновено касаят такава негодност на обекта, която не може да бъде установена при неговият преглед и предаване, а се проявява с времето. В практиката това често са внезапно появили се пукнатини, течове, влага, мухъл, износване на покритие, некачествена и/или липса на изолация и др. Те обаче не трябва да са резултат от неправилна експлоатация на обекта. Наличието им ограничава ползването на вещта съгласно нейното предназначение,  създава дискомфорт на собственика и го препятства при обикновеното употребление на недвижимия имот.

II. Опциите за реализиране на отговорност по чл. 195 от ЗЗД

Когато продаденият недвижим имот прояви такива недостатъци, които го правят негоден за живеене или намалят съществено неговата стойност, купувачът разполага с няколко иска срещу продавача. Той трябва да ги предяви в законоустановените срокове, различаващи се според това дали продавачът е знаел за недостатъците (бил е недобросъвестен) или не е бил наясно със съществуването им – срокът е тригодишен в първия случай и едногодишен във втория пример. Както вече бе споменато, задължителна предпоставка е да е уведомен продавача. Ако и купувачът е знаел за недостатъците, без да е възразил, той не може да ангажира отговорността на продавача (чл. 193, ал. 2 от ЗЗД). Какви са опциите му съгласно чл. 195 от ЗЗД: Той би могъл с уведомлението да поиска от продавача намаляване на вече платената продажна цена, съобразно вида на недостатъците и разноските, необходими за тяхното отстраняване.  Може да ги отстрани за негова сметка, като с уведомлението поиска заплатените вече суми. Третата алтернатива предвижда, че купувачът може да иска разваляне на договора за продажба – да върне вещта и да си иска възстановяване на цената, заедно с разноските по продажбата, когато недостатъците са съществени, т.е. такива, които съществено намаляват цената на имота или неговата годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление. Видът на тази отговорност е договорна – тя произтича от сключеното между страните съглашение за покупко-продажба.

III.        Гаранционна отговорност по ЗУТ - чл. 163, ал. 3 от ЗУТ

Съществуването на този вид отговорност е обусловено от обстоятелството, че строителството е обществено значима и високо рискова дейност, към чието качество има редица законови изисквания. Участниците в строителния процес следва да насочат усилията си към крайният продукт по такъв начин, че ползването му да е безопасно и годно да обслужва голям брой хора, както и да функционира в нормални условия. Тъй като строителят е професионалист, той следва да гарантира за даден период от време определени качества и годност на строителните дейности, които биха могли да възникнат при ползване на имота в гаранционния срок. Законодателят е предвидил за осигуряване нормалното функциониране и ползване на завършените строителни обекти и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация (ползване) гаранционната отговорност за извършените строителни работи да може да бъде ангажирана в по-дълъг срок от време не само от първоначалния възложител, а и от последващите купувачи. Право на претенция по чл. 163, ал. 3 от ЗУТ за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи е на разположение на лицето, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя, т.е. това може да е  първоначалният възложител-купувач, но може и да е крайния купувач на обекта включително. Отговорността на ответника по иск с правно основание чл. 163, ал. 3 от ЗУТ възниква с факта на проявяване на недостатъците в гаранционните срокове по чл. 160 ЗУТ и е в размер на средната пазарна стойност на разходите за материали и труд, необходими за отстраняването им. Тук е моментът да се отбележи, че строителят може да възложи част от строително-монтажните работи на подизпълнител, като в тази хипотеза макар и да не е посочено изрично в ЗУТ, с оглед общите правила на ЗЗД следва да възникне солидарна отговорност - съгласно чл. 49 от Закона за задълженията и договорите лицето , което е възложило работата, отговаря за вредите, причинени при или по повод изпълнението на тази работа. Отговорността на възложителя на основание чл. 49 от ЗЗД е за чужди виновни противоправни действия и се поражда при наличие на следните кумулативни предпоставки: настъпили са вреди; вредите са причинени от поведението на лице, на което отговорният по чл. 49 ЗЗД е възложил работа; поведението на лицето, на което е възложена работата е противоправно и вредите са причинени при или по повод изпълнението на възложената работа.

IV. Отговорност за недостатъци на изпълнената работа по чл. 265 от ЗЗД

В нашата правна доктрина няма легално определение на един от най-често срещаните договори – този за строителство, който е разновидност на договора за изработка. Практиката е наложила този договор често да е инкорпориран в предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, предстоящ да бъде построен. Като страна по такъв договор купувачът-възложител в последствие може да поиска от изпълнителя заплащане на разходите, необходими за евентуалната поправка.

Хипотезата за ангажиране на отговорност поради недостатъци в строителството, подобно на гаранционната отговорност по ЗУТ, предоставя възможност на купувача да поиска от строителя сам да отстрани възникналите дефекти в построеното от него (поправяне на работата в даден от него срок без заплащане), или да му заплати обезщетение което отговаря на стойността на ремонтните работи за отстраняване на дефектите (заплащане на разходите, необходими за поправката. Реализирането на тази отговорност също предполага приемане на работата, като съгласно разпоредбата на чл. 264, ал. 2 от ЗЗД възложителят (купувач) е длъжен да уведоми изпълнителя за забелязани недостатъци незабавно. Мълчаливото приемане е равно на мълчаливо одобрение и води до отпадане на отговорността на изпълнителя. Ако по-късно се забележат недостатъци, които не са могли да бъдат установени при обикновен преглед, за да запази правата си, купувачът незабавно трябва да уведоми насрещната страна, освен ако изпълнителят не е знаел за недостатъка. Правилата са идентични с разпоредбите на чл. 195 от ЗЗД, като важното е, че законът не съдържа презумпция за знание на изпълнителя относно недостатъка, а напротив – презумпция за добросъвестността му, поради което знанието подлежи на доказване (в тази връзка – някои практически съвети в края на статията).

V. Кумулиране на отговорности

Гаранционната отговорност по ЗУТ и законната отговорност по чл. 195 и чл. 265 от ЗЗД са отделни правни институти, които възникват, развиват се и се погасяват независимо една от друга и съществуват успоредно, но съгласно трайната практика и доктрина те не могат да се реализират при условията на кумулативност. В ТР № 88/28.02.1984 г. ОСГК на ВС е обосновано становището, че гаранционната отговорност не се покрива със законната отговорност за вреди. Докато при законната отговорност се обезпечават явни и скрити недостатъци на вещта, съществували по време на прехвърлянето на собствеността и момента на нейното приемане, то гаранционната отговорност покрива освен тези недостатъци и онези, които дори да не са съществували към този момент, са се проявили в течение на гаранционния срок. Гаранционната отговорност не разграничава хипотеза на знание ли незнание за дефектите на вещта (критерият за добросъвестност) – строителят/изпълнителят ще отговаря винаги, когато в гаранционния срок в течение на ползване на изработеното се проявят скритите му дефекти.  Целта й е да съхрани качествата и свойствата на имота за определен срок, като ако същите не се запазят, изпълнителят ще ги отстрани за своя сметка.

Не е допустимо да се търси едновременно удовлетворяване за на правото чрез реализиране едновременно на двете отговорности, което означава, че увреденото лице има възможността да избере единия или другия режим, но не и едновременно удовлетворяване на правата си въз основа на двете отговорности. В този смисъл е Тълкувателно решение № 88 от 28.02.1984 г. на ОСГК на ВС.

VI. Срокове

За всяка от разгледаните хипотези законовите срокове са различни, както е различен и началният момент, от който те започват да текат.

6.1. Претенциите на купувача по чл. 195 от ЗЗД, както бе маркирано по-горе, се погасяват с изтичане на една година при продажбата на недвижими имоти при презумпцията за добросъвестност на продавача, като срокът тече от получаване на вещта, респ. предаването на владението върху имота. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен. Съгласно на чл. 197, ал. 2 от ЗЗД срокът за предявяване на исковете по, ал. 1 тече от предаването на вещта.  Страните са свободни да уговорят както по-кратък, така и по-дълъг срок (изр. последно на чл. 197 от ЗЗД- Срокът може да бъде продължен или съкратен със съгласие на страните).

6.2. Минималните гаранционни срокове на отговорността по чл. 163, ал. 3 от ЗУТ са установени с Наредба № 1 /31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в РБ и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, като в чл. 20, ал. 4 от Наредбата се съдържа подробно описание на сроковете за конкретните видове дейности. Началният момент, от който започват да текат, е деня на въвеждане на строителния обект в експлоатация /чл. 20, ал. 3 от Наредбата/. Минималните гаранционни срокове за всички видове новоизпълнени строителни конструкции на сгради, включително за земната основа под тях, е 10 години. Минималните гаранционни срокове за всички видове строително-монтажни работи /подови и стенни покрития, тенекеджийски, железарски, дърводелски и др/, както и за вътрешни инсталации на сгради, с изключение на гореописаните, е 5 години. В договора за строителство страните могат да уговорят и по-дълги срокове, но не и по-кратки, за разлика от горната хипотеза.

6.3. Правата на възложителя по договор за строителство, установени в чл. 265, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, когато при извършване на работата изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има недостатъци,  се погасяват в шест месеца, а при строителни работи - в пет години.

 VIII. Доказване на недостатъците – какво да правим ако ползваме имота? Практически съвети.

• Първото, на което купувачите следва да обърнат внимание преди закупуването на имота като превенция на потенциални проблеми, е задължителното посещение и оглед на място на обекта. Не се препоръчва купуване на имота само по снимки от брокер/интернет-сайтове/видео-прегледи, дори когато покупката е само за инвестиционна цел, а не с цел основно жилище.  Посещението на имота със специалист за диагностициране на потенциални несъответствия не е задължително и тези разноски са за сметка на купувача, но е препоръчително особено за по-стари имоти (напр. старите селски къщи, при които често липсват строителни книжа).
• При предаване на владението следва да се състави приемо-предавателен протокол с неразделна част – снимков материал, в която имотът, състоянието му и намиращите се в него движими или трайно прикрепени вещи да бъдат максимално подробно описани;
• В хода на строителството често се налага смяна на продукти и материали, които първоначално са били уговорени в договора за строителство. Добре е всяка такава промяна да намира отражение в писмен вид и да удостоверява съгласието на всяка от страните.
• Задължително уведомявайте продавача, респ. строителя за забелязаните отклонения незабавно. В случай, че забележки са налице при предаването на имота, констатирайте ги още към този момент.
• Ако обитаваме недвижимия имот, проявил дефекти, първото, в което трябва да се убедим, е че наличието им е съвместимо с ползването на имота и не създава опасност за живота и здравето. В случай, че дефектите са отстраними,  следва да се пристъпи към ангажиране на отговорност, като право на увреденото лице е да реши по реда на коя отговорност ще защитава правата си, т.е. да избере тази отговорност, която ще доведе до най- пълното репариране на вредите. Ако недостатъците са толкова съществени, че имотът е негоден за предназначение и ползване, купувачът/възложителят може да развали договора.