Почти е изключено в наши дни сделка по покупко-продажбата на недвижими имот да не премине през фазата на предварителния договор. Настоящият материал ще разгледа както чисто теоретичния аспект на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, така и ще даде някои практически насоки на гражданите и фирмите, в това число ще бъде обърнато внимание и на съдебната практика при възникнали казуси в хода на изповядването на сделките.
Най-често покупко-продажбата на недвижим имот минава през два основни етапа –
(i) подписването на предварителен договор между страните и
(ii) окончателното изповядване на сделката пред нотариус под формата на нотариален акт.
Най-съществената и основна разлика в двата договора се корени в ефекта, който се постига чрез тях. Докато предварителният договор има за цел да уреди и обезпечи в определена степен чисто облигационния аспект на сделката – уговарянето на цена, условията по придобиването на имота, сроковете, правата и задълженията на страните, то с окончателния договор се постига т.нар. „транслативен ефект“ – чисто формалното прехвърляне на собствеността от патримониума на продавача в този на купувача.
Важно е да се отбележи, че подписването на предварителния договор не води до възникване на право на собственост на купувача. Същото ще бъде учредено едва след финализирането на сделката под формата на нотариален акт, респективно с влизането в сила на съдебното решение, с което предварителният договор се обявява за окончателен.
I. Правна уредба на предварителния договор
Институтът на предварителния договор намира своята правна уредба в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) - по-специално в чл. 19 от същия. За разлика от окончателния договор за покупко-продажба на недвижими имот, който трябва да бъде сключен в нотариална форма, напълно достатъчно е предварителният договор да бъде в обикновена писмена форма. Под "писмена форма" на предварителния договор обичайно се разбира възпроизвеждането на волеизявленията на страните на хартиен носител, носещ техните подписи. С темповете на бързо развитие на дигитализацията във всички сфери и общуването посредством всякакъв вид електронни съобщения, особено нараснали във времената на световната пандемия след 2020 г., несъмнено възниква по въпросът дали в случай на разменена между страните електронна кореспонденция и заплащането на капаро може да се приеме, че е спазена писмената форма за действителност на предварителния договор. На практика в електронната кореспонденция може да бъде постигнато съгласие относно основните параметри на договора, а електронните писма в последствие да бъдат възпроизведени на хартиен носител. Те обаче няма да носят характеристиката на частни документи, ако не носят подписа на техните издатели. Според Закона за електронния документ и електронните удостоверителни услуги писмената форма ще се счита за спазена, ако е съставен електронен документ, съдържащ електронно изявление, подписано с квалифициран електронен подпис (КЕП), но е възможно и обикновен електронен подпис да се приравни на саморъчен, ако това е уговорено между страните. Тези разпоредби не се прилагат относно сделки, за които законът изисква квалифицирана писмена форма, поради което окончателният договор никога не може да бъде сключен по този начин.
При изготвянето на нотариалния акт и окончателното прехвърляне на имота продавачът следва да докаже пред нотариуса, че е собственик на вещта. Подобно изискване липсва при предварителния договор. Дали продавачът е бил собственик на имота към момента на сключване на предварителния договор не е условие за действителността на същия. Предварителният договор по своя характер представлява едно обещание за продажба. Често срещана правна конструкция е продавачът да се задължи да придобие/изгради недвижимия имот и след това да го прехвърли при сбъдването на определени условия и срещу заплащането на определена цена на купувача. Горното е практически най-силно застъпено при т.нар. „продажби на зелено“, при които едно лице (продавач/строител/изпълнител) се задължава да изгради една бъдеща вещ (недвижим имот), собствеността върху която най-често след въвеждането й в експлоатация посредством Акт 16 следва да бъде прехвърлена на купувача със сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт.
За да бъде действителен един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е необходимо имотът да бъде ясно индивидуализиран. Задължителната съдебна практика на Върховния касационен съд е категорична, че за да се счита за индивидуализиран определен недвижим имот в един предварителен договор, е необходимо да бъдат описани не само неговата площ и помещенията, които се включват, но и неговите граници, тъй като „площта е функция от границите на имота“. Например, когато се касае за предварителен договор за покупко-продажба на апартамент, следва да се посочи номера на апартамента, гаража, площта, етажа, на който апартаментът се намира, описание на помещенията, идеалните части от сградата, както и описание на съседите.
Повишено внимание в това отношение заслужават гореспоменантите предварителни договори за продажба „на зелено“. Тъй като на този етап липсват кадастрален идентификатор, данъчна оценка, строителството не е започнало и са възможни последващи промени на одобрените строителни книжа, много често се дава кратко описание на обекта, без данни за съседи и други необходими реквизити. Ако неяснотата в описанието на предмета на договора е толкова съществена, че не може да се направи обоснован извод за волята на страните и индивидуалиацията на имота като отделен, самостоятелен обект на правото на собственост, отличаващ се от други подобни обекти със собствени параметри, това може да създаде проблеми за успешното провеждане на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.
II. Защо да сключим предварителен договор?
Предварителният договор притежава свои чисто практически характеристики, които се проявяват в хода на сключването на една сделка по покупко-продажбата на недвижимия имот. Най-често подписването на предварителния договор води до стопиране на предлагането на съответния имот на пазара на недвижими имоти. Същото се обезпечава от купувача чрез заплащането на определена процент от общата цена (най-често 10 %), за която сума страните обикновено, но не на всяка цена, се уговарят, че следва да послужи като задатък (наричан още „отметнина“ в практиката) по смисъла на чл. 93 от ЗЗД.
В случай че купувачът не успее да заплати остатъка от цената в уговорените срокове, то тогава продавачът задържа задатъка. Ако пък продавачът не изпълни задължението си за прехвърлянето на недвижимия имот с нотариален акт, за купувача съществува правната възможност да претендира връщането на задатъка в двоен размер. В случай че купувачът не разполага с цялата сума на куп, предварителният договор му дава възможност да разсрочи същата и да спечели време, за да набави остатъка от цената. В много от случаите купувачът използва предварителния договор, за да кандидатства за отпускане на ипотечен кредит, с който да заплати продажната цена. Банките от своя страна пък са склонни да отпуснат съответния кредит, с който да бъде закупен имота, при условие че върху същия бъде вписана първа по ред ипотека в тяхна полза, която да обезпечи вземането им.
Друга основна характеристика на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот са гаранциите, които страните уговарят в същия. Така например продавачът най-често се задължава да набави към датата на сключване на окончателния договор удостоверение за липса на тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване и др. Неизпълнението на същото условие бива поставено като условие за разваляне на договора от насрещната страна.
Широко разпространена практика при сделките с недвижими имоти е заплащането на т.нар. „стоп капаро“ - заплащането на определена парична сума с цел продавачът да се задължи да изчака купувача и да не предлага имота на други кандидат-купувачи. За сключването му не е необходима форма, макар че често се подписва споразумение. Важно е да се съобрази, че този договор има организационен характер, но обикновено не съдържа уговорките за всички съществени условия на окончателния договор и не може да се приравни на такъв.
III. Неизпълнение. Иск за сключване на окончателен договор.
Най-често страните уговарят в предварителния договор дата и час, в които да се явят пред определен нотариус за сключването на окончателния договор. По една или друга причина в много от случаите не се стига до сключване на окончателния договор. Най-често това се случва, тъй като или купувачът не е успял да събере остатъка от цената, или продавачът не се явява в уговорения час и на уговореното място. В подобни случаи е важно изправната страна да изиска от нотариуса изготвянето на констативен протокол, в който да бъде описано, че съответната страна се е явила и е имала готовност да изпълни своите задължения по окончателното изповядване на сделката (купувачът се е явил и е имал готовност да плати остатъка от цената или пък продавачът се е явил и е носил съответните документи, необходими за изготвянето на нотариалния акт).
При подобна хипотеза изправната страна разполага с две възможности. При първата от тях тя следва да покани неизправната страна да изпълни своите задължения по договора, като й даде разумен срок да го стори. В поканата се отбелязва, че при неизпълнение в дадения срок изправната страна ще счита договора за развален. При хипотезата на разваляне на договора, изправната страна разполага с възможността да претендира връщане на заплатените суми, а ако някои от тях изрично са уговорени като задатък, то тогава може да се претендира връщането им в двоен размер.
Втората възможност дава право на изправната страна да предяви иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателно сключен. Правото да се иска сключване на окончателен договор се погасява по давност с изтичане на общия петгодишен давностен срок, предвиден в чл. 110 ЗЗД. Понеже всяка страна по предварителния договор е едновременно и кредитор, и длъжник по иска за обявяване на договора за окончателен, давността тече и за двете страни. В най-често срещаната хипотеза ищец се явява купувачът, който е заплатил определен процент от продажната цена, но по една или друга причина продавачът не му е прехвърлил собствеността върху имота. При подобни съдебни процедури ищецът следва да докаже, че е бил изправна страна по договора. Най-често като доказателство служи съставения от нотариуса констативен протокол, който удостоверява готовността на ищеца за изпълнение на неговите задължения съгласно предварителния договор.
В случай на предявен иск по чл. 19, ал. 3 за обявяването на предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот за окончателен, се дължи държавна такса, която представлява 4 %, изчислени върху ¼ от данъчната оценка на недвижимия имот (общо 1% от данъчната оценка). Следва да се отбележи, че исковата молба по чл. 19, ал. 3 подлежи на задължително вписване в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Вписването има оповестителен ефект спрямо всички трети лица. За него се начислява също държавна такса, която е в размер на 0.1 %, изчислени отново върху ¼ от данъчната оценка на недвижимия имот, но не по-малко от 10 лв.
Съдът обявява предварителният договор за окончателен, респективно прехвърля собствеността върху недвижимия имот, едва след като се убеди, че продавачът действително е собственик на прехвърляния имот. Диспозитивът на решението съдържа условие прехвърлянето на имота да се случи, едва след като купувачът представи доказателства за заплатени нотариални такси, такси по Закона за местните данъци и такси и такса за вписването на прехвърлянето в Агенцията по вписванията. За въпросните суми съдът нарежда да се впише възбрана върху имота, която се вдига след представянето на доказателства за извършени плащания.