Все по-често в наши дни в пазара на недвижими имоти се прибягва към т. нар. сделки „на зелено“. В настоящата статия ще разгледаме по-важните аспекти на една такава сделка от гледната точка на купувачите и най-вече за какво трябва да внимават същите, когато купуват имот, чието изграждане не е започнало или пък имотът все още не е въведен в експлоатация.
I. Проучване на дружеството-продавач
Закупуването на имот „на зелено“ в практиката се асоциира със сключване на договор за изграждането на един недвижим имот и прехвърляне правото на собственост след това. Първото нещо, което купувачът следва да направи преди да подпише договора, е да провери доколко е надеждно дружеството-продавач, а именно чия е собствеността на дружествените дялове, дали дружеството е познато име в строителния бранш, дали има реализирани предишни проекти и какви са отзивите за него в интернет пространството.
Купувачът следва да провери кога и на кого е учредено правото на строеж, като следва да се има предвид, че строителното разрешително съгласно разпоредбите на Закона за устройство на територията (ЗУТ) губи своето правно действие, ако в срок от 5 години от издаването не бъде завършен грубият строеж (ако в срок от 5 години от издаването обектът не бъде снабден с Акт 14). Издаденото разрешение за строеж може да се презаверява само веднъж (чл. 153, ал. 5 от ЗУТ).
Важно е да се провери какви са инвестиционните намерения на Продавача, а именно дали ще строи със свои средства, което винаги е предпочитания вариант и говори за една финансова стабилност на същия или той ще реализира проекта с банков кредит. Втората хипотеза е често срещана в практиката, но тогава Купувачът трябва да има предвид, че всички обекти на инвестиционното намерение най-вероятно ще бъдат ипотекирани в полза на банката-кредитодател. Ипотеките ще продължат да тежат върху обектите до момента, в който не бъдат заличени, като това най-често е моментът, в който инвеститорът е уредил своите финансови отношения с банковата институция. При един евентуален фалит на Продавача междувременно обаче именно банката като ипотекарен кредитор ще има право привилегировано да се удовлетвори от продажната цена на имотите.
II. Сключване на предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот и прехвърляне на собствеността
Втората фаза от закупуването на един имот „на зелено“ е сключването на предварителен договор за строителство и покупко-продажба. В предишна наша статия подробно сме обърнали внимание на всички важни аспекти при сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, като с настоящия материал ще разгледаме конректния случай, когато предмет на сделката е един незавършен (непостроен) обект.
Предмет на самия предварителен договор е изграждането и прехвърлянето на правото на собственост върху недвижимия имот. Задължението на Продавачът е да изгради обектът до етап въвеждане в експлоатация на същия (набавянето на Акт 16) и след това да прехвърли собствеността. Предварителният договор се сключва в писмена форма, като не е необходима нотариална заверка на подписите. Самото прехвърляне на собствеността става чрез сключването на окончателен договор за покупко-продажба в нотариална форма, като в предварителния договор страните уговарят какъв е крайният срок, до изтичането на който Продавачът следва да е набавил Акт 16 и да е прехвърлил на Купувача с нотариален акт собствеността върху имота.
Недвижимият имот формално може да бъде прехвърлен в изискуемата от закона нотариална форма и след завършването на грубия строеж (след Акт 14). Чл. 181, ал. 2 от ЗУТ гласи, че „след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея“. С други думи, след набавянето на Акт 14 за сградата или съответния недвижим имот страните могат да се явят пред нотариус и Купувачът вече формално да стане собственик на имота, за който е сключен предварителният договор. Същата прехвърлителна сделка обаче не освобождава Продавача от задължението му съгласно предварителния договор да изгради и въведе сградата (обекта) в експлоатация или с други думи да набави Акт 16 за същите.
Ако Продавачът не се яви пред нотариус в уговорените срокове, за да прехвърли собствеността, то тогава Купувачът има право или да развали договора и да иска връщане на заплатените суми и парична компенсация, или да заведе иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите пред съда по местонахождение на имота за обявяването на предварителния договор за окончателен.
III. Продажна цена
Съществен елемент от Договора е продажната цена, която Купувачът следва да плати. Всъщност това е и основното задължение на Купувача. Обикновено продавачите желаят да получат сума между 10-20 % от общата продажна цена, която да играе ролята на задатък и която Продавачът да може да задържи, в случай че Купувачът не изпълни своите задължения по Договора и не заплати цената в уговорените срокове. За останалите вноски страните се споразумяват за график на плащанията, като същите обикновено са обвързани със степента на завършеност на сградата (правят се съответните плащания на Акт 14, Акт 15 и последна вноска при нотариалното изповядване на сделката след издаването на Акт 16). В случай на забава на Купувача последният дължи неустойка, като обикновено страните се договарят, че ако забавата продължи повече от определен срок, Продавачът има право да развали договора и да задържи задатъка или част от вече платените суми.
IV. Задължение за изграждане на обекта и степен на завършеност
Както вече споменахме по-горе основното задължение на Продавача е да построи и въведе обекта в експлоатация (да набави Акт 16), като отделно от това страните в Анекс към предварителния договор договарят конкретната степен на завършеност на отделните подобекти и възли – стаи, санитарни възли, общи части, отопление, ВиК, ел. инсталация, асансьор и т.н. Прието е помещенията да бъдат на „шпакловка и замазка“ (без съответните настилки), фасадата да бъде със съответното покритие, да бъдат поставени дограма и врати, да бъде завършена ел. и ВиК инсталациите, както и отоплителната система и т.н. Отделно от горното Продавачът следва да предостави и гаранция за съответния обект, като сроковете следва да са съобразени с Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти.
V. Липса на тежести
При прехвърлянето на собствеността (при изповядването на нотариалната сделка) имотът следва да бъде чист от всякакви тежести, като това следва да е безусловно задължение, което Продавачът да поеме при подписването на предварителния договор. Това най-общо означава при изповядването на нотариалната сделка имотът да не е обременен с ипотеки, възбрани, каквито и да било обезпечителни мерки, вписани искови молби, договори за наем, да не е предмет на реституционни претенции, на предварителни договори с други Купувачи, да не е апортиран в капитала на търговски дружества, трети лица да нямат каквито и да било права върху него, както и по отношение на него да не се водят и да няма основание да се приеме, че ще се заведат правни спорове, включително, изпълнителни дела, които ще засегнат правата на Купувача.
Ето защо в практиката се е наложило Продавачът да представи към момента на нотариалното прехвърляне на собствеността удостоверение за липса на тежести от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Ако все пак такова не може да бъде набавено към датата на сделката, то тогава, за да се гарантира в най-висока степен интересът на Купувача, страните може да се договорят продажната цена да постъпи по специална доверителна сметка (било то на нотариус или на някой адвокат), и същата сума да бъде преведена на Продавача след вписването на нотариалния акт и представянето на удостоверение за липса на тежести за коректния имот.
VI. Поддръжка на общите части
Много често, особено когато се касае за обекти в затворени комплекси, Продавачът желае Купувачът да поеме задължение за сключване на Договор за поддръжка на общите части, или пък ако такъв Договор е сключен, то Купувачът да го преподпише от момента, в който му бъде прехвърлено правото на собственост. В подобни случаи Продавачът следва да е изключително внимателен, доколкото в практиката се е доказало, че много често договорите за поддръжка на общите части се сключват с дружества, които по някакъв начин са свързани с Продавача и след това собствениците на имотите са заставяни да плащат или прекалено високи такси, или пък да заплащат за услуги, които реално не получават.
Ако все пак Купувачът следва да поеме такова задължение още с предварителния договор за строителство и покупко-продажба, то той трябва да настоява цената да бъде съобразена с пазарната такава, срокът на договора за поддръжка на общите части да е максимално кратък (не се препоръчва поемане на задължение за сключване на договор за поддръжка на общите части за срок от повече от 2 г.) и не на последно място да няма клаузи за едностранно увеличение на цената от страна на дружеството,на което ще бъде възложена поддръжката на общите части.
VII. Неплатежоспособност на дружеството-продавач
Практиката познава и редица случаи, когато поради една или друга причина дружеството-продавач, което се явява и инвеститор за проекта, изпадне във фактическа неплатежоспособност и не успее да изгради съответния имот. Причината за това най-често е лош разчет на паричните потоци и невъзможност за обслужването на банковите кредити, ако проектът се финансира посредством такива, или невъзможност за обслужване на текущи задължения към доставчици на материали и услуги.
При неизпълнение на задължението на дружеството-продавач за изграждане на имота в срок, Купувачът има две опции пред себе си – (1) да развали предварителния-договор за строителство и покупка на недвижимия имот и да осъди Продавача да му върне заплатените суми, ведно със съответните неустойки или (2) да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен и по този начин да стане собственик на изградения недвижим имот, в случай че е бил реализиран грубия строеж и имотът разполага вече с Акт 14.
Вариантът с развалянето на предварителния договор и осъждането на Продавача да върне получените суми, ведно с лихви и неустойки, не е за предпочитане. Основната причина затова е нищожната вероятност Купувачът да събере успешно дължимите му суми посредством способите на принудителното изпълнение, доколкото неговото вземане не е обезпечено (например с ипотека). От масата на несъстоятелността (имуществото на дружеството-продавач, което е налично и ще бъде реализирано за удовлетворяване на кредиторите) преди Купувача ще следва да се удовлетворят привилегированите кредитори - банките, чиито вземания са обезпечение с ипотека, служителите на дружеството - за техните неизплатени трудови възнаграждения, държавата - за дължимите към нея публични вземания – незаплатени данъци и социални осигуровки. Практиката почти не познава случаи, в които горните кредитори да са успели да удовлетворят вземанията си в пълен размер, за да остане част от осребреното имущество на дружеството-продавач, от което Купувачът и всички останали непривилегировани (хирографарни кредитори) да удовлетворят пропорционално своите вземания.
Ето защо значително по-приемлив е вторият вариант, в който като изправна по предварителния договор страна Купувачът следва да се обърне към компетентния съд с искане да обяви предварителния договор за окончателен (иск по чл. 19, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите). В този случай, ако вече е било констатирано завършване на грубия строеж на имота с Акт 14, то Продавачът ще придобие собствеността върху него, макар и в незавършен вид. Тогава Купувачът и останалите собственици на имоти в съответната сграда може да доплатят и да ангажират строителна компания, за да довърши сградата, която след това да бъде въведена в експлоатация посредством Акт 16. По този начин Купувачът ще получи в собственост недвижим имот, а щетата за него ще бъде минимизирана, доколкото в първия вариант той ще разполага с един изпълнителен лист срещу Продавача, но сумите по него никога няма да бъдат събрани.