При наличието на изпълнителен лист или друг акт, подлежащ на изпълнение, кредиторът на едно вземане може да търси удовлетворение на претенцията си посредством съдействието на частен съдебен изпълнител на територията на Република България. Изпълнителните действия се поставят с подаването на молба от страна на кредитора до компетентния съдебен изпълнител. Компетентен да проведе изпълнението при изпълнение върху недвижим имот е съдебния изпълнител, в чийто район се намират недвижимия имот (чл. 427, ал. 1, т. 1 ГПК).

Кредиторът (взискателят) може да поиска от съдебния изпълнител да проучи имущественото състояние на длъжника, да прави справки и да изисква преписи от документи. Кредиторът избира начина на изпълнение, като може да насочи изпълнението към парични средства, напр. намиращи се по банкови сметки, вземания към трети лица, така и към моторни превозни средства и недвижими имоти, собственост на длъжника. Българският ГПК въвежда несеквестируемост на жилището на длъжника физическо лице, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него; ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част от него се продава, ако са налице условията по чл. 39, ал. 2 от Закона за собствеността (чл. 444, т. 7). Ако върху недвижимия имот е учредена ипотека, забраната за несеквестируемост не се прилага за кредитора, в чиято полза е учредена ипотеката. Несеквестируемостта също отпада при вземания, произтичащи от задължения за издръжка, за вреди от непозволено увреждане и от финансови начети, и за определени случаи, предвидени със закон.

Съгл. чл. 428 ГПК съдебният изпълнител е длъжен да покани длъжника да изпълни доброволно задължението си в двуседмичен срок. Поканата съдържа името и адреса на взискателя и предупреждение към длъжника, че ако в дадения му срок не изпълни задължението си, ще се пристъпи към принудително изпълнение. В поканата се съобщават наложените запори и възбрани. Към поканата за доброволно изпълнение се прилага копие от подлежащия на изпълнение акт. При смърт на длъжника, след като е получил поканата за доброволно изпълнение, но преди да са извършени други изпълнителни действия, съдебният изпълнител, преди да продължи действията си, изпраща на наследниците нова покана за доброволно изпълнение.

За всяко предприето и извършено от него действие съдебният изпълнител съставя протокол, в който посочва деня и мястото на извършването му, направените от страните искания и заявления, събраната сума и направените разноски по изпълнението.

I. Възбрана на недвижим имот

Когато изпълнението се насочва върху недвижима вещ, в поканата за доброволно изпълнение се посочва и денят, в който ще се извърши описът. Той може да се извърши и в срока за доброволно изпълнение. Когато изпълнението се насочва върху имот едновременно с изпращането на поканата за доброволно изпълнение, в която се посочва имотът, съдебният изпълнител изпраща писмо до службата по вписванията за вписване на възбрана върху този имот. Взискателят дължи такси към съдебния изпълнител, така и към Агенция по вписванията за осъществяване на вписването. Съгласно чл. 2 и следващите от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията – за вписване на подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв. 

От момента на налагане на възбраната длъжникът се лишава от правото да се разпорежда с имота и не може под страх от наказателна отговорност да изменя, поврежда или унищожава същия. Извършените след вписването на възбраната разпореждания са недействителни спрямо взискателя и присъединилите се кредитори.

Вписването на възбраната създава непротивопоставимост на невписаните актове, а именно на взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят:

1. прехвърлянето и учредяването на вещни права, които не са били вписани преди възбраната;
2. решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди възбраната;
3. прехвърлянето на вземане, съобщението за което е било направено, след като третото задължено лице е получило запорното съобщение;
4. отчуждаването на движими вещи, владението на които не е било предадено на приобретателя преди налагане на запора, освен ако за отчуждаването има документ с достоверна предхождаща дата;
5. договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи.

II. Публична продан на недвижим имот

А. Опис

Съдебният изпълнител проверява дали имотът е бил собственост на длъжника към деня на налагане на възбраната, като прави справка в данъчните или нотариалните книги или по друг начин, включително чрез разпит на съседи. Когато няма сигурни данни за собствеността, се взема предвид владението към деня на възбраната. Когато се увери, че имотът е собственост на длужника, съдебният изпълнител извършва опис.

Съгласно чл. 484 ал. 1 ГПК описът съдържа:

1. посочване на изпълнителния лист;
2. мястото, където се извършва;
3. местонахождението, границите на имота, наложените върху него ипотеки и възбрани, както и дължимите данъци;
4. началната цена, от която да започне наддаването;
5. евентуалните възражения на страните и заявените от трети лица права върху описаната вещ.

Когато изпълнението бъде насочено върху съсобствен имот (напр. при СИО, при сънаследяване и т.н.) за дълг на някой от съсобствениците, имотът се описва изцяло, но се продава само идеалната част на длъжника.Ако останалите съсобственици се съгласят писмено, имотът може да бъде продаден и изцяло.

Съдебният изпълнител изисква от териториалната дирекция на Националната агенция за приходите (линк към http://www.nap.bg/) и от Службата по вписванията сведения за тежестите едновременно с искането за вписване на възбраната. В описа се посочва и денят на предявяване на оценката на вещта, когато тя се извършва след описа. В този случай страните се смятат за уведомени за предявяването на оценката, независимо дали са присъствали на описа. В описа се посочват също мястото и времето за проданта на вещта, ако взискателят поиска това. В този случай длъжникът се смята уведомен за проданта независимо дали е присъствал на описа. Описът се подписва от съдебния изпълнител и не се съобщава на страните.

Б. Определяне на началната цена за публична продан

Съдебният изпълнител назначава вещо лице за определяне на стойността на имота. Вещото лице трябва да е вписано в регистъра на независимите оценители по Закона за независимите оценителиs или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт.

Заключението на вещото лице се съобщава на страните, които в 7-дневен срок могат да го оспорят. При оспорването страната посочва вещо лице, което да е вписано в регистъра на независимите оценители по Закона за независимите оценители или в списъка на специалистите, утвърдени за вещи лица по реда на Закона за съдебната власт; да изготви повторно заключение. Оспорващата страна е длъжна да внесе разноски за извършването на повторното заключение, в противен случай такова не се извършва.

При две и повече оценки стойността на имота се определя като средноаритметична стойност от всички оценки.

Началната цена на имота, от която да започне наддаването, е 80 на сто от стойността на имота. Началната цена при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка, когато такава е определена.

До извършване на проданта владението на имота остава на длъжника, като същият има задължението да го управлява като добър стопанин. Той получава имота съгласно описа и е длъжен да го предаде в същото състояние, в което го е приел.

Ако длъжникът не стопанисва добре имота или пречи на огледа от трети лица, съдебният изпълнител предава управлението на друго лице.

В. Обявяване на проданта

Съдебният изпълнител е длъжен след изтичането на една седмица от описа да изготви обявление за проданта, в което посочва собственика на имота, описание на имота, ипотекиран ли е той, има ли установени към момента на възбраната ограничени вещни права върху имота, вписани искови молби, възбрани и договори за наем, цената, от която ще започне проданта, и мястото и деня, в който ще започне и ще завърши проданта (чл. 487 ГПК). Обявлението се поставя на съответните места в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота, на самия имот и се публикува на интернет страницата на окръжния съд по местоизпълнението, и то най-малко един ден преди посочения в обявлението ден за започване на проданта.

В деня по поставяне на обявлението съдебният изпълнител съставя протокол, в който посочва деня на разгласяване на обявлението. Протоколът се регистрира в районния съд.

Съдебният изпълнител определя времето, през което недвижимият имот може да бъде преглеждан от лицата, които желаят да го купят.

Г. Извършване на проданта

Проданта се извършва в сградата на районния съд, продължава един месец и завършва в посочения в обявлението ден. Който се интересува от имота, може да намери книжата за проданта се държат в канцеларията на районния съд.

а) Наддавателни предложения

За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.

Всеки наддавач посочва предложената от него цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик. Наддавачът може да направи само едно наддавателно предложение. Предложенията се подават в канцеларията на районния съд, което се отразява във входящия регистър.

Проданта приключва в края на работното време в последния ден. Наддавателните предложения могат да се оттеглят най-късно в този срок.

Наддавателни предложения от лица, които нямат право да вземат участие в публичната продан, предложения за цена под началната, както и предложения, надхвърлящи началната с повече от 30 на сто, са недействителни.

Следните лица нямат право да вземат участие в наддаването: длъжникът, неговият законен представител, длъжностните лица от канцеларията на районния съд, служителите на съдебния изпълнител, както и лицата, посочени в чл. 185 от Закона за задълженията и договорите. Ако имотът бъде купен от някое от гореизброениете лица, то проданта се счита за недействителна и внесената от купувача сума се задържа за удовлетворение на вземанията по изпълнителното дело, а имотът по искане на който и да е от взискателите може отново да се изнесе на продан.

б) Неизвършване на проданта при плащане на дълга

проданта не се извършва, ако до изтичането на срока за подаване на писмените наддавателни предложения длъжникът внесе всичко по предявените срещу него изпълнителни листове и разноските по изпълнителното дело.

в) Обявяване на купувач

В началото на работния ден след изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения на определеното място в сградата на районния съд съдебният изпълнител в присъствието на явилите се наддавачи обявява постъпилите наддавателни предложения, за което съставя протокол. За купувач на имота се смята този наддавач, който е предложил най-висока цена. Ако най-високата цена е предложена от повече от един наддавач, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него.

Ако при обявяването на купувача някой от явилите се наддавачи устно предложи цена, по-висока с размера на един задатък, съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена.

Купувачът е длъжен в двуседмичен срок от обявяването му за купувач да внесе предложената от него цена, като приспадне внесения задатък.

г) Следващ купувач

Ако цената не бъде внесена в двуседмичен срок от обявяването на купувач (чл. 493 ГПК):

1. внесеният от наддавача задатък служи за удовлетворение на взискателите, а когато наддавачът е взискател, вземането му се намалява с размера на един задатък;
2. съдебният изпълнител обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена; ако този наддавач не внесе предложената от него цена в едноседмичен срок от обявяването му за купувач, съдебният изпълнител обявява за купувач наддавача, направил следващото по ред наддавателно предложение и постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната; наддавачът, който е бил обявен за купувач, но не внесе в срок предложената цена, отговаря по т. 1; след плащане на цената от наддавач, обявен за купувач, внесеният задатък се връща на наддавачите, които не са били обявени за купувачи.

д) Нова продан

Ако не са се явили наддавачи или не са били направени валидни наддавателни предложения, или ако купувачът не е внесъл цената и имотът не е бил възложен на следващ купувач, взискателят е поставен пред двае възможности – да прекрати изпълнителното производство или в  едноседмичен срок от съобщението да поиска да се извърши нова продан. Законът не предвижда ограничение на броя на новите продани, следователно такива могат да бъдат провеждани докато не бъде продаден имотът.

Новата продан се извършва по правилата за първата продан. Тя започва не по-рано от един месец от приключването на първата продан при начална цена, равна на 90 на сто от началната цена по първата продан. Ако и при тази продан имотът не бъде продаден и в едноседмичен срок от съобщението не бъде поискано определянето на нова начална цена, имотът се освобождава от изпълнение и възбраната се заличава по искане на съдебния изпълнител.

е) Изплащане на цената от взискател и възлагане на имота

Взискателят, обявен за купувач на имот, е длъжен в двуседмичен срок от влизането в сила на разпределението да внесе сумата, необходима за изплащане на съразмерните части от вземанията на другите взискатели, или сумата, с която цената надминава неговото вземане, когато няма други взискатели. Ако не внесе тази сума, той отговаря за вредите и за разноските по проданта, а съдебният изпълнител обявява за купувач на имота наддавача, който е предложил следващата най-висока цена; ако този наддавач не внесе предложената от него цена в едноседмичен срок от обявяването му за купувач, съдебният изпълнител обявява за купувач наддавача, направил следващото по ред наддавателно предложение и постъпва така до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена, равна на началната;; след плащане на цената от наддавач, обявен за купувач, внесеният задатък се връща на наддавачите, които не са били обявени за купувачи. В противен случай се насрочва нова продан.

Съдебният изпълнител възлага имота с постановление на лицето, обявено за купувач, когато същото внесе в срок дължимата сума.

От деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.

Ако възлагането не бъде обжалвано, действителността на продажбата може да бъде оспорвана по исков ред само при наддаване от лице, което няма право да наддава, и при невнасяне на цената. В последния случай купувачът може да отклони уважаването на иска, ако внесе дължимата сума заедно с лихвите, начислени от деня на обявяването му за купувач.

ж) Обявяване на новата продан

Ако постановлението за възлагането бъде отменено или ако продажбата бъде обявена за недействителна, новата продан се извършва след ново обявяване.

з) Въвод на купувача

Купувачът се въвежда във владение на имота от съдебния изпълнител въз основа на влязлото в сила постановление за възлагане. Купувачът представя удостоверения за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане.

Въводът се извършва срещу всяко лице, което се намира във владение на имота. То може да се брани само с иск за собственост. Вписаните договори за наем и аренда, след първата ипотека, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на имота, са непротивопоставими на вписалия ипотеката кредитор.

и) Продан на ипотекиран имот

При продан на ипотекиран имот, която се извършва не по вземането на ипотекарния кредитор, съдебният изпълнител му изпраща съобщение за насрочването на описа и проданта. Когато не са се явили наддавачи или не са били направени валидни наддавателни предложения, или ако купувачът не е внесъл цената и имотът не е бил възложен, или взискателят, обявен за купувач на имот, не е изплатил сумата, ипотекарният кредитор може да участва наравно с другите кредитори.

Съгласно тълкувателно решение по дело №1 по описа за 2015 г. на Общо събрание на Гражданска и Търговска колегия на Върховния касационен съд на Република България вписаните възбрани по реда на обезпечителното производство или наложени в производство по индивидуално принудително изпълнение по чл. 451 ГПК и чл. 452, ал. 2 ГПК не се заличават след провеждане на публична продан на възбранения недвижим имот, освен в изрично предвидените от закона хипотези.

Д. Електронен търг

Раздел II към Глава 43 от ГПК въвежда процедура за провеждане на електронен публични търгове. Министерството на правосъдието създава и поддържа единна онлайн платформа за електронни публични търгове, която към момента все още не е разработена.. 

Електронен търг се провежда по писмено искане на собственика на недвижим имот, като съдебен изпълнител може да проведе електронен публичен търг и без да е представен изпълнителен лист. При наличие на ипотека или особен залог върху имота за провеждане на търга се изисква писмено съгласие на ипотекарния или заложния кредитор. Началната цена на вещите се посочва от собственика, а в случаите на учредена ипотека или особен залог - от собственика и обезпечения кредитор.

При електронния публичен търг покупката на вещи може да бъде финансирана от банкова или кредитна институция, регистрирана по Закона за кредитните институции.

Съдебният изпълнител разгласява проданта по реда на общата публична продан и на онлайн платформата за електронни публични търгове към Министерството на правосъдието.

Мястото на провеждане на електронния публичен търг е онлайн платформата за електронни публични търгове към Министерството на правосъдието.

Наддаването на електронния публичен търг продължава 7 дни и завършва в посочения в обявлението ден.

Регистрацията в търга се осъществява с електронен подпис или в канцеларията на съдебен изпълнител, като се изисква и внасянето на задатък.

Регистрирането на наддавачите за участие в електронния търг продължава един месец и завършва в 17,00 часа на посочения в обявлението ден.

Съдебният изпълнител, извършващ продажбата, оторизира или отказва оторизация на регистрирания наддавач в 5-дневен срок от регистрацията на наддавача. Съдебният изпълнител отказва оторизация, ако не е внесен задатък, както и в случаите по чл. 490, ал. 1.

При електронния търг стъпката при провеждането на електронен публичен търг представлява процент от началната цена и е в размер, както следва:

1. при начална цена до 10 000 лв. - 10 на сто от началната цена;
2. при начална цена от 10 000 до 100 000 лв. - 5 на сто от началната цена;
3. при начална цена над 100 000 лв. - 2 на сто от началната цена.

Наддаването на електронния публичен търг продължава 7 дни и завършва в 17,00 часа на последния ден, в случай че няма подадено ново наддавателно предложение през последните 10 минути на търга.

В случай че през последните 10 минути на търга се подаде ново наддавателно предложение, търгът се удължава автоматично с още 10 минути. Търгът приключва, след като през последните 10 минути няма подадено наддавателно предложение.

Наддавателните предложения се увеличават с една стъпка. Последната заявена от наддавач цена е публична в онлайн платформата за електронни публични търгове.

След края на електронния публичен търг платформата за електронни търгове изпраща автоматично съобщение до всички оторизирани наддавачи за достигната цена на имуществото.

Е. Връщане на даденото при съдебно отстранение

Съгл. чл. 499 ГПК ако с влязло в сила решение бъде установено, че длъжникът не е бил собственик на продадения имот, купувачът може да иска внесената от него цена, ако тя още не е изплатена на взискателите, а ако е била изплатена, той може да иска от всеки от тях, както и от длъжника това, което е получил. И в двата случая купувачът има право на лихвите и разноските за своето участие в проданта. Той има право също да иска от общината и държавата връщане на платените такси по прехвърлянето.

За връщането на сумите районният съдия по местонахождението на имота издава изпълнителен лист въз основа на разпределението и на удостоверенията по за платените такси за прехвърляне на имота и за вписване на постановлението за възлагане, ако лицата, срещу които се издава листът, са били привлечени в делото, по което е постановено решението. Ако внесената от купувача сума не е изплатена, тя му се връща с платежно нареждане на съдебния изпълнител.

Когато имотът е бил възложен на взискател, той запазва вземането си срещу длъжника и има право да иска на основание издаден изпълнителен лист посочените по-горе суми без разноските за своето участие в продант

III. Ред за удовлетворяване и разноски

Съгл. чл. 136 ЗЗД се ползуват с право на предпочтително удовлетворение в реда, по който са изброени, следните вземания:

1. вземанията за разноски по обезпечаването и принудителното изпълнение, както и за исковете почл. 134 и135- от стойността на имота, за който са направени, спрямо кредиторите, които се ползуват от тези разноски;
2. вземанията на държавата за данъци върху определен имот или за моторно превозно средство - от стойността на този имот или на моторното превозно средство, както и вземания, произтичащи от концесионни възнаграждения, лихви и неустойки по концесионни договори;
3. вземанията, обезпечени със залог или ипотека - от стойността на заложените или ипотекирани имоти;
4. вземанията, заради които се упражнява право на задържане - от стойността на задържаните имоти; ако това вземане произтича от разноски за запазване или подобрение на задържания имот, то се удовлетворява преди вземанията по т. 3;
5. вземанията на работници и служащи, произтичащи от трудови отношения и вземанията за издръжка;
6. вземанията на държавата, освен тия за глоби.

(Ал. 2 изм. - ДВ, бр. 12 от 1993 г.) Вземанията по т. 5 и 6 се удовлетворяват предпочтително от цялото имущество на длъжника.

Вземания с еднакъв ред се удовлетворяват съразмерно.

Освен присъдените лихви, правото на предпочтително удовлетворение обхваща лихвите, изтекли след започване на принудителното изпълнение, както и лихвите за годината, която го предхожда.

Когато законът не определя реда за удовлетворяване на едно вземане, на което дава право на предпочтително удовлетворение, това вземане се изплаща след вземанията държавата.

Когато особени закони постановяват, че някои вземания трябва да се изплатят преди всички други, те се изплащат след вземанията за разноски по обезпечаването и принудителното изпълнение, както и за исковете по чл. 134 и 135, а когато конкурират помежду си, те се изплащат съразмерно.

Съгл. чл. 79, ал. 1 ГПК разноските по изпълнението са за сметка на длъжника, освен в случаите, когато:

1. делото се прекрати съгласно чл. 433, освен поради плащане, направено след започване на изпълнителното производство, или
2. изпълнителните действия бъдат изоставени от взискателя или бъдат отменени от съда;

3 разноските, направени от взискателя, са за изпълнителни способи, които не са приложени.

Когато таксите по изпълнението не са внесени от взискателя, се събират от длъжника.

Съгл. т. 6 от Тълкувателно решение 2/2013 на ОСГТК на ВКС от 26 юни 2015 г. не всички разноски по изпълнителното дело на първоначалния взискател се ползват с право на предпочтително удовлетворяване по чл. 136, ал. 1, т. 1 ЗЗД. С такова право се ползват и в първия ред на специалните привилегии се включват разноските на първоначалния взискател по осъществяването на изпълнителния способ, постъпленията от който се разпределят. В този ред може да бъдат включени и разноските на първоначалния взискател за образуване на изпълнителното дело и за възнаграждение на един адвокат. В определени случаи се включват и други разноски.