В настоящата статия ще разгледаме покупката на недвижими имоти с цел инвестиция на спестени средства от физическите лица. Ще обърнем внимание на това какви данъци и такси се заплащат при сделките, както и ще разясним при какви условия и в какъв размер се дължат данъци от физическите лица при продажбата на имотите.  

В последните години все повече хора в България се насочиха към закупуването на недвижими имоти – предимно жилищни имоти, но и земеделска земя с цел инвестиция на спестяванията си. Причините затова са няколко, като основната от тях са ниските лихви по банковите депозити. Последните обикновено варират в размери близки до годишната инфлация, което практически обезсмисля държането на пари на депозитен влог в банка.

Друга причина, поради която гражданите все по-често взеха да поглеждат към пазара на недвижими имоти, е несигурността, която се породи в много от тях след знаковия фалит на КТБ през 2014 г. Тук следва да отбележим, че едва ли има каквото и да е основание за съмнение в стабилността на банковата система у нас, но е факт, че пазарът на недвижими имоти тръгна стремглаво нагоре след фалита на една от най-големите български банки.

Покупка на жилищен имот

На особено голям интерес на пазара за недвижими имоти се радват жилищните имоти в големите градове, особено София, с оглед нестихващия поток на работна ръка към столицата. Това води след себе си до една относително стабилна и висока цена на имотите за жилищни нужди, с тенденция същата да расте нагоре с оглед голямото търсене. Именно това прави имотите апетитни с цел инвестиция.

Често жилищни имоти в големите градове се купуват с цел да бъдат отдавани под наем. В практиката е прието, че добра инвестиция е тази, при която продажната цена се връща от получените месечни наеми за срок от 11-13 г. Лицата обаче трябва да са много внимателни при подобен вид инвестиции, защото в някои градове често е налице дисбаланс между пазара на недвижимите имоти и пазара на наемите. С други думи – много високи цени на имотите и не до там високи цени на наемите, или обратното. Във втория случай инвестицията в покупка на жилищен имот с цел отдаването му под наем е повече от оправдана.

Стандартна практика е Купувачът и Продавачът първо да подпишат т.нар. Предварителен договор за покупко-продажба, в който уреждат всички свои права и задължения, както и финансовите параметри на бъдещата сделка. Обикновено се плаща сума от около 10-15% от общата продажна цена - т.нар. „задатък“ по смисъла на чл. 93 от Закона за задълженията и договорите, или както е известен в практиката „капаро“, с което страните гарантират изпълнението на своите задължения. За продавача това е задължението да прехвърли нотариално имота, чист от всякакви вещно-правни тежести (например вписани ипотеки, възбрани и т.н.), а за Купувача – задължението да заплати уговорената продажна цена в съответните срокове. В случай че поради вина на Купувача не се стигне до подписването на окончателния договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт, то Продавачът има право да задържи задатъка. Ако пък нотариалната сделка не се състои по вина на Продавача, то тогава последният дължи връщана не получения задатък в двоен размер. Тук може да откриете повече информация относно всички важни аспекти при сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот.

В много от случаите имотът се купува преди обектът да е въведен в експлоатация, или както се нарича в практиката „на зелено“. Често дори сделката се сключва още преди да е направена първа копка на сградата, като с инвеститора (строителя) се подписва т.нар. Предварителен договор за строителство и покупко-продажба на недвижим имот и прехвърляне на собствеността. Това е писмен договор, в който се уреждат всички важни елементи на сделката – цена и начин на плащане, срокове за построяване и въвеждане в експлоатация на имота, степен на завършеност на имота, неустойки при неизпълнение и т.н. Всичко това е подробно обяснено в предишна наша статия.

Покупка на земеделска земя

Поради няколко причини сравнително добра се оказва инвестицията в закупуването на земеделска земя с цел инвестиция. През последните години сме свидетели на все по-голямо презастрояване, което е предшествано от смяна на статута на много земеделски земи, които преминават в урегулирани поземлени имоти (УПИ). Ето защо тенденцията е земеделската земя да намалява. Което ще доведе до все по-ограничено предлагане на пазара на земеделска земя, респективно до по-голямо търсене, което влече след себе си устойчиво повишаване на цените на земеделските земи.

На второ място, земеделската земя практически не се амортизира. Не е необходимо да влагате нищо в поддръжката й, като същото не може да се каже за един жилищен имот, който ако не се поддържа, ще загуби свойството си. На следващо място, не се дължи годишен данък за притежанието на земеделска земя. И не на последно място, земеделската земя може да генерира доход дори и собственикът й да не я обработва, доколкото тя може да бъде отдавана под аренда (дългосрочни договори за наем на земеделска земя) на земеделски стопани, които ще ви плащат годишна рента (наем).

Важно е да се отбележи, че Законът за собствеността и ползването на земеделските земи предвижда някои ограничения относно притежанието на земеделска земя, които засягат най-вече чуждите граждани.

Нотариално прехвърляне на недвижимите имоти

Законът за задълженията и договорите предвижда всички сделки по покупко-продажбата на недвижими имоти да се извършват в нотариална форма. По този начин се гарантира една по-голяма сигурност в гражданския оборот и се намалява шансът за злоупотреби.

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот се сключва под формата на нотариален акт. В него се описват страните, индивидуализира се имотът, посочват се продажната цена, условията и сроковете за плащане. Купувачът и Продавачът следва да се явят лично пред нотариуса или пък може да бъдат представлявани на сделката от свой пълномощник, притежаващ изрично нотариално заверено пълномощно за закупуването на конкретния имот.

Към нотариалния акт се прилагат различни задължителни реквизити, които например могат да бъдат: кадастрална скица на недвижимия имот (или схема на самостоятелен обект в сграда), данъчна оценка, документ за платен местен данък, пълномощно, удостоверение за въвеждане в експлоатация и др. Нотариалното прехвърляне на собствеността върху имота става факт с вписването в Агенция по вписванията на нотариалния акт.

Данъци и такси върху недвижимите имоти

Както при покупката на земеделска земя, така и при покупката на недвижим имот за жилищни нужди, се дължи еднократно местен данък за придобиването на имота, който варира за различните общини, обикновено между 2.2% и 3%. Този данък се заплаща от Купувача към момента на нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба. Отделно от това се дължат и нотариални такси, чиито размер зависи от продажната цена на имота, която не може да бъде по-ниска от стойността на имота според данъчната оценка, както и такса за вписването на нотариалния акт към Агенция по вписванията в размер на 0.1% от материалния интерес.

Както вече споменахме по-горе, годишен местен данък за притежанието на земеделска земя не се дължи, освен ако същата не е застроена с някаква селскостопанска постройка. Не така стои въпросът с жилищните имоти, за които се дължи както местен данък, така и такса смет, като техният размер се определя от органите на местната общинска администрация.

Данъчно облагане при продажба на недвижим имот

Принципно физическите лица дължат и годишен данък в размер на 10% върху доходите, придобити от продажбата на недвижими имот. Правната уредба се намира в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ), който посочва и изключенията, при които данък не се дължи, както следва:

• при продажба или замяна в рамките на една данъчна година на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 3 години;
• при продажба или замяна в рамките на една данъчна година на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години;

За жилищните имоти срокът почва да тече най-рано от датата на въвеждане в експлоатация на сградата (Акт 16), дори и имотът да е придобит на по-ранна дата (например закупен на Акт 14 след завършването на грубия строеж на сградата).