Нормативната уредба се намира във втората книга от Германския граждански законник (Bürgerliches Gesetzbuch, съкратено: BGB, или тук ГГЗ) и в частност §§ 535 - 580 ГГЗ. Според § 535 ГГЗ с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя определената вещ за даден срок, като тя трябва да бъде в такова състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета. Наемателят от своя страна се задължава да плаща на наемодателя определената в договора цена. Ако в момента на предаването дадената вещ има такива недостатъци, които пречат на нейното използване според договора, или ако по време на договора се появат такива недостатъци, то наемателят не е длъжен да плаща наем за периода, в който дадената вещ е неизползваема. Отделно от това според § 536a I ГГЗ при недостатък при сключване на договора, или недостатък, който е възникнал по-късно вследствие на грешка на наемодателя, или когато наемодателят се забави с поправянето на този недостатък, наемателят има правото да иска обезщетение. Наемателят има правото по § 536a II сам да поправи този недостатък и да изисква от наемодателя заместване на средствата, които е похарчил за това, ако наемодателят се забави или поправянето на недостатъка веднага е било необходимо, за да се запази или възстанови наетата определена вещ.

Сключването на договор за наем на жилище е специално регулирано в §§ 549- 577 ГГЗ. Обикновено договорът за наем на жилище в Германия съдържа следните атрибути: 

1. Стойност на наема или така нареченото "Kaltmiete". В него е включена само цената на жилището без допълнителните разходи.
2. Допълнителни разходи за комунални услуги (Nebenkosten – отопление, ток, вода, такса отпадък и др.) - те, заедно с наема, образуват крайната цена ("Warmmiete").
3. Парична гаранция (Kaution) – обикновено, но не законно регламентирано, паричната гаранция е удвоеният наем без допълнителните разходи, т.е. ако така нареченото "Kaltmiete" e 500 евро, гаранцията, която трябва да се заплати първоначално, ще бъде 1000 евро. Максималната сума, която може да поиска наемодателят, е три наема. Тези пари се дават на наемодателя при сключване на договора. След изтичане на договора наемодателят е задължен да върне паричната гаранция на наемателя в пълната и стойност в случай, че жилището се предаде в точно същото състояние, в което е наето.
4. Козметичен ремонт (Schönheitsreparaturen) - Това са ремонти за отстраняване на щети, възникнали при ежедневната употреба на жилището според договора, като например пребоядисването на стени. Обикновено в договора е регламентирано през какъв период от време наемателят е задължен да извършва козметични ремонти. Законово принадлежат козметичните ремонти към задължението на наемодателя. Това изхожда от § 535 I изр. 2 ГГЗ, в което е регулирано, че наемодателят е задължен да поддържа дадената вещ в изправно състояние. В повечето случаи обаче това задължение се прехвърля в клаузите на договора на наемателя, като трябва да се спазват определени условия при изготвянето на тази клауза, за да не бъде невалидна по § 307 I, II ГГЗ.
5. Срок на договора (Dauer) - Договорите за наем на жилище могат да бъдат сключени за определен период от време или безсрочно. За да се сключи договор за наем на жилище за определен период, трябва наемодателят да изпълни определени условия. Те са регулирани в § 575 I ГГЗ. Едно от условията е, че наемодателят възнамерява да използва жилището си за себе си. Други предпоставки са, че иска да ремонтира обстойно жилището или защото иска да го даде под наем на някого, който извършва за него трудова дейност. Причината за наема за определен срок трябва да бъде писмено представена на наемателя, иначе наемът ще важи като безсрочен.
6. Срок за разтрогване на договора (Kündigungsfrist) - Разтрогването на договора трябва да бъде в писмена форма. Стандартният срок за разтрогването на договора е минимум 3 месеца (§ 573c ГГЗ). При продължителност на договора повече от 5 или 8 години срокът се удължава съответно с по още 3 месеца. Наемодателят може да прекрати договора само ако има основателна причина. Такава има, когато o наемателят не изпълнява своите задължения по договора o наемодателят иска да използва жилището за себе си или свои роднини и др. 
7. Спазване на определен ред в жилищната сграда (Hausordnung) - В договора обикновено има и включени клаузи, които определят взаимоотношенията между отделните наематели, както и използването на общите помещения.
8. Посещение на жилището от наемодателя - Наемодателят има право да посети даденото от него под наем жилище при предварително предупреждение и уговорен ден и час.
9. Смяна на наемодателя - Ако даденото под наем жилище бъде купено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя.

Преотдаване под наем

Наемателят от своя страна може сам да отдаде наетото от него жилище под наем (§§ 540, 553 ГГЗ). За това обаче е нужно разрешението на наемодателя, § 540 I ГГЗ. В този случай наемателят се превръща с наемодател на новия наемател. Такива договори обикновено се сключват, когато първият наемател иска да даде част от наетото от него жилище под наем или когато при временно отсъствие не желае да оставя жилището празно. Задълженията му към наемодателя остават непроменени. Много често чрез клаузи в договора бива изключено правото на наемателя да преотдава жилището под наем. Според § 553 ГГЗ обаче такива клаузи са невалидни, освен ако наемателят няма основателна причина на откаже (§ 553 I 2 ГГЗ).

Писмена форма на договора

Писмената форма не е задължителна при сключването на договори за наем на жилища. Ако обаче договор, който важи за повече от една година, не е сключен писмено, се счита за безсрочен - § 550 ГГЗ.

Промени заради пандемията от COVID-19

Поради извънредната ситуация от Ковид пандемията, са променени някои законови норми от наемателното право в полза на наемателя. По принцип наемодателят може да прекрати безсрочно договора за наем, ако наемателят се е забавил 2 месеца с плащането na целия наем или на не малка част от него, § 543 II изр. 1 3a) ГГЗ. Заради пандемията са настъпили съществени промени по този закон. Ако наемателят не си плаща целия наема или част от него в периода от 01.04.2021 г. до 30.06.2021 г., това вече не може да бъде причина за безсрочно прекратяване на договор от страна на наемодателя.  Тази защита трае за рамките на 2 години. Това е регулирано в член 240 § 2 I ВГГЗ (Въведение в германския граждански законник- съкратено ВГГЗ, на немски  EGBGB) от договорните отношения заради Ковид пандемията. Условие обаче за забраната на безсрочно прекратяване на договора за наем при неплатежоспособност е, че наемателят трябва да посочи и осигури, че има връзка между неговата невъзможност за плащане и извънредната ситуация на пандемия. Дали това трябва да се случи писмено или устно, не е споменато от закона.

Наемателите на имоти и помещения, които не са жилищни, също са облагодетелствани от влезлите в сила реформи. Според § 7 I ВГГЗ влиза в действие закона по § 313 I ГГЗ, по който, ако тези имоти или помещения не могат да бъдат използвани заради държавни мерки в следствие на пандемията, както е предвидено или могат да бъдат използвани само с големи затруднения, то тогава се предполага, че това е обстоятелство, което е било главна част от договора за наем, но се е променило коренно след сключването на същия договор. Последствие на това е при възможност напасване на договора на нови условия или като последна стъпка – прекратяване на договора, § 313 I, III ГГЗ.

Статията е писана със съдействието на Мария Абаджиева, стажант в Правна кантора Русков и Колеги.