Правилата, уреждащи наемните отношения, се съдържат в Закона за задълженията и договорите, който не прави разлика в предмета на договора за наем, докато Германския граждански законник (Bürgerliches Gesetzbuch, накр. BGB, тук ГГЗ) съдържа специални разпоредби относно договора за наем на жилище. В следващата статия, в съпоставка с немското право, ще бъде разгледан договорът за наем съгласно националното ни законодателство с акцент върху наема на недвижими вещи, но и със забележката, че основните положения важат и при наемане на движими вещи.
Форма
Българският законодател, както немският, не изисква спазването на определена форма за действителност при сключването на договор за наем, т.е. наемни отношения, установени с устна уговорка, са абсолютно валидни и биха произвели последици и за двете страни. Разликата е в това, че съгл. § 550 от ГЗЗ договор за наем, който не е в писмена форма, се счита за безсрочен. Такава презумпция не съществува в нашата уредба. Препоръчително е все пак при продължителност на договора над 1 година той да бъде вписан с цел неговата противопоставимост спрямо нов собственик на отдадения под наем имот.
Тук е и една от основните разлики с правилата по немското право. Съгласно ГГЗ, ако даденото под наем жилище бъде купено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя. У нас това правило важи за целия период на договора, само ако той е бил преди това вписан – чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. Друга възможност за обвързване на новия собственик на наемната вещ/имот е договорът да е подписан с достоверна дата, което означава тя да е заверена от нотариус. В този случай новият собственик е обвързан от условията на договора до неговото изтичане, но не по-дълго от една година от прехвълянето - чл. 237, ал. 2 ЗЗД. Ако ли пък договорът е сключен устно или в проста писмена форма, за новия наемодател той ще е важи като безсрочен договор и прекратяването му би било улеснено.
Срок
Договорът за наем може да бъде безсрочен, но може и да бъде обвързан със срок, чиято продължителност, съгласно чл. 229 ЗЗД, не може да бъде повече от 10 години, освен ако не се касае за търговска сделка. Всяка уговорка, надхвърляща максималния срок, би била недействителна и наемният срок ще се счита сключен в рамките на допустимите от закона срокове.
Друго ограничение, което законодателят въвежда е възможността лица, които не са собственици на имота, които не могат да се разпореждат с вещта (например управители, ползватели), да отдават вещта под наем на други лица, но за срок не по-дълъг от 3 години.
Пренаемане
Този институт е познат както на немското, така и на българското право, като правилата са сходни. Важно е да се отбележи, че когато наемателят отдаде под наем наемния имот на трето лице, той носи отговорност пред наемодателя за неговите действия, респективно за вредите, които е причинил.
Права и задължения
Страните по договора имат следните права и задължения:
- Наемодателят се задължава да предаде наемната вещ на наемателя в състоянието, което отговаря на ползването, за което е наета, ако не е уговорено друго. В случай че предадената вещ не отговаря на уговореното състояние, наемателят има право да иска поправянето й, намеляне на цената или да развали договора. За това в практиката често се съставя приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на имота/вещта към момента на предаването.
- Забранява се на наемодателя да обезпокоява ползването на вещта, което може да се изразява в принудително отстраняване на наемодателя, влизане в наетото помещение без неговото съгласие, извършване без съгласие на основни ремонтни дейности, които също го лишават от владение на имота, да отдава повторно вещта под наем, докато все още траят наемните отношения. За всички тези действия може да се търси отговорност на наемодателя.
- Основно задължение на наемателя е да плаща уговорената наемна цена. За разлика от немската уредба, в нашето законодателство няма разпоредба, уреждаща даване на парична гаранция или т.н. Kaution, което през последните години е неизменна част от сключването на договора. Тази уговорка законодателят е оставил на волята на страните.
Докато ГЗЗ разгръща подробно въпроса за разходите по ползването на жилището, в ЗЗД е вписано единствено, че наемателят е длъжен да ги плаща. Приема се, че такива са разходи за комунални услуги като ток, вода, отопление. В редки случаи тези суми се включват към наемната цена, но обикновено те не се вписват в договора, тъй като размерът им варира ежемесечно и е в зависимост от потреблението на наемателя, в чиято тежест са установени. - Наемателят е длъжен да си служи с вещта съгласно уговореното или естественото й предназначение (например забраната нает жилищен апартамент да се ползва като нощно заведение).
- Наемателят носи тежестта по поддръжката на вещта/имота, както и разноските по дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление. Законодателят изброява неизчерпателно такива примерни повреди: замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове и др. Всички други ремонтни дейности се поемат от наемодателя, стига да не са в резултат на виновните действия на наемателя. В такъв случай наемателят носи отговорността както за своите виновни действия, така и за тези на неговото домакинство.
Сумите за поправянето на вредите могат да бъдат прихванати от дължимия наем в полза на страната, която ги е поела без да е била виновна за увреждането. В тази връзка, наемателят трябва незабавно да уведомява наемодателя за повреди и посегателства върху вещта. В противен случай той дължи поправка или обезщетение. - Така, както в ГЗЗ е предвиден т.н. Hausordnung, в ЗЗД е предвидено задължението на наемодателя да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост, когато наетото помещение се намира в такава.
- След изтичането на договора или неговото прекратяване, наемателят трябва да върне вещта, като дължи обезщетение за всички причинени вреди. От тази отговорност той може да се освободи, ако докаже, че не е виновен за увреждането. При нормално протичане на наемните взаимоотношения в практиката се е наложило съставянето на втори приемо-предавателен протокол за връщане на наетото, като в него се описва крайното състояние на вещта към момента на прекратяване действието на договора.
Прекратяване
Договорът за наем се прекратява с изтичането на предвидения срок. В случай, че след изтичането му наемателят продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя да си служи с вещта, съответно да ползва наетия имот, договорът се счита продължен за неопределен срок.
Ако не е уговорен срок, съгласно чл. 238 от ЗЗД, всяка една от страните може да го прекрати като отправи едномесечно предизвестие в устна или писмена форма.
Изложеното до тук отразява основните законови положения, които трябва да се спазват от страните. В съответствие с волята им, те са свободни да уговорят допълнителни условия, права и задължения, свързани с евентуалното възникване на спорове, свързани например с неплащане на наемна цена, искания за обезщетения за направени разходи, освобождаване на имот, поправяне на вреди и други.
Диспозитивната уредба и степента на абстрактност на нормите на ЗЗД предполагат множество особености при сключването на договор за наем, които следва да бъдат съобразени от страните. Наемните правоотношения са основна част от икономическия живот и като такива разкриват особено разнообразие от уговорки, които законодателят не е обхванал, а и не следва да обхваща, изцяло казуистично, поради което е препоръчително към договорите за наем да се подхожда с разбиране и внимание при прегледа им, независимо от интензитета на тяхното сключване.