Договорът за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот е особен вид договор, който не е уреден изрично в закона, но практиката го допуска. Проблемите, които вълнуват теорията и съдебната практика, се дължат не само на липсата на правна уредба, но и на богатия каталог от особености, които са залегнали в основата на това ненаименувано съглашение. В настоящата статия ще разгледаме характеристиката и особеностите на този вид договор.
Характеристика на договора
Договорът за гледане и издръжка е от категорията на т. нар. ненаименовани договори, което означава, че законът не го урежда изрично, но предвид прогласения от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) принцип за свобода на договаряне, този договор е валиден и позволен от правото. Съдебната практика също е категорична, че договорите за прехвърляне и учредяване на вещни права върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка не противоречат на закона.
По съществото си договорът е двустранен, възмезден, формален и алеаторен. Той обвързва две или повече страни. Това са приобретателят, лицето, което ще придобие имотът, и прехвърлителят/те- лицето, на което се дължи грижите и издръжката. Широко обсъждан в доктрината и безспорно приет в практиката е алеаторният характер на договора.
В доктрината е застъпено становището, че алеаторността на договора се дължи на факта, че нито се знае колко време ще живее прехвърлителят, нито какъв ще е обемът на издръжката и гледането. (Решение № 1272 от 3.02.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3441/2007 г., IV г. о., Решение № 24 от 18.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 5287/2007 г., IV г. о.).
Договорната свобода позволява страните да сключат договор, по силата на който едната от тях прехвърля собствеността върху недвижим имот на другата страна въз основа на вече престирани от нея издръжка и грижи. В този случай договорът е комутативен, защото към момента на сключването му всяка от страните знае точно каква облага получава, като последната не зависи от някакво бъдещо събитие. На практика обаче хипотезата за сключване на договора за минали грижи и много рядка и по-скоро договорите включват както миналите грижи, така и бъдещите такива.
Внимание следва да се отдели и на въпроса за формата за действителност на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане. Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Ако реално с договорът за издръжка и гледане обаче се извършва на практика доброволна делба, то ще се приложи разпоредбата на чл. 35, ал. 1 ЗС, съгласно която договорът за доброволна делба на недвижими имоти се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите.
В практиката този вид договор е един от най – често използваните способи за придобиване и прехвърляне на собственост. В много случаи този договор се сключва вместо договор за дарение, тъй като наследниците със запазена част по-трудно могат да развалят договора за издръжка и гледане, за разлика от оспорването на направено дарение и завещание. Това се дължи на факта, че сделката е възмездна. В този смисъл договорът подлежи на разваляне от наследниците само на основание, касаещо неизпълнение на договора - некачествена издръжка, липса на периодичност, неточно изпълнение и т.н.
Понятие за „гледане“ и „издръжка“
Особено внимание трябва да се отдели на задълженията по договора. По същество те са две- „издръжка“ и „гледане“. Първото е свързано с парични престации /покупки/. Второто задължение е именно грижата. За разлика от издръжката, задължението за грижа не може да се трансформира и да бъде заместена от паричен еквивалент. Въпреки това - не могат да се налагат на издържания грижи, които не се желаят, както и да се налага начин на живот, различен от този, който прехвърлителят е установил и иска да запази. Без значение е дали след намесата на приобретателя по договора за гледане и издръжка стандартът ще бъде завишен в здравословен или битов план. Само по изключение задължението за издръжка може да се трансформира в паричния му еквивалент (Тълкувателно решение № 96 от 28.06.1966 г. по гр. д. № 65/1966 г., ОСГК на ВС и Решение № 1169 от 09.12.1986 г., II г. о. на ВС):
а) когато по обективни причини кредиторът не може да даде необходимото съдействие за изпълнение;
б) ако длъжникът е неизправна страна;
в) когато длъжникът по обективни причини не може временно да изпълнява в натура;
г) когато поради временно разстройство в отношенията кредиторът не дава съдействие за изпълнение на задължението за издръжка в натура.
Получилият имота трябва незабавно да поиска от съда да трансформира задължението му за издръжка в парично. В противен случай рискува разваляне на договора и загуба на имота. Паричната трансформация става чрез одобрение от съда, но не следва да се изчаква произнасяне.
В случаите, когато се допуска трансформирането на задължението за даване на издръжка в натура в паричния й еквивалент, договорът не променя своя характер. Не е налице даване вместо изпълнение, нито пък се превръща в договор за рента.
Много често в договора обемът и вида на дължимите грижи и издръжка не се конкретизират. В този случай издръжката ще включва храна, режийни разноски, дрехи и други според нуждата на прехвърлителя, както и полагане на грижи за здравето, хигиената и домакинството му според неговата нужда и възможностите му да се справя сам. Няма обаче никакво значение дали той може да се издържа сам от имуществото и доходите си. Безспорно в тези случаи в обема на дължимата издръжка и грижи, се дължат цялата необходима издръжка и всички необходими грижи (Решение № 343 от 26.05.2004 г. по гр. д. № 609/2003 г., II г. о. на ВКС, Решение № 26/ 06.02.2009 г. по гр. д. № 5524/2007 г., ІІ г. о. на ВКС, Решение № 70 от 05.07.2011 г. по гр. д. № 612/2010 г. на ІІІ г. о. ВКС, Решение № 82/05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г. ІV г. о. на ВКС).
Препоръчително е обаче в договора подробно да се уговори какви грижи и каква издръжка ще се предоставят, как ще се осъществяват тези грижи – лично или чрез трети лица и т.н. Следва да се постигне съгласие и относно това, къде ще се полагат грижите за прехвърлителя. Това е от особено значение за точното изпълнение на задълженията по договора и забавата на страните по него. Ако местоизпълнението не е посочено в договора, то следва да се определи съгласно диспозитивното правило на чл. 68, б. „в“ ЗЗД – в местожителството на приобретателя. Според Решение № 20/22.07.2015 по гр. д. №1853/2014 IV г. о. на ВКС не може да се предполага поемането на задължение да се живее в общо домакинство, но е възможно то да бъде изведено от обстоятелствата, при които е сключен договорът.
Особености на договора за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот
На първо място трябва да се вземе под внимание, че собствеността върху имуществото се прехвърля в момента на изповядване на сделката. Това означава, че приобретателят може веднага да се разпорежда с имота. В негово тежест остава единствено задължението му за гледане и издръжка към прехвърлителя, в обема, който е уговорен в договора. Поради тази причина е добре прехвърлителят да си запази и пожизнено право на ползване върху имота.
На следващо място особеност представлява и въпросът, дали задължението за издръжка и гледане е заместимо или незаместимо, т.е. дали договорът поначало се счита за сключен intuitu personae. Задължението за издръжка и гледане по своето фактическо и правно естество се проявява основно чрез дейности от битов характер. В преобладаващата им част по вид и естество се касае до заместими, а не до незаместими действия. Това принципно положение е формулирано и мотивирано в Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС. Свободата на договарянето обаче позволява задължението за издръжка и гледане да бъде незаместимо – когато прехвърлителят е имал предвид конкретните лични качества на приобретателя, при сключването на договора е бил мотивиран само от тях и е било изрично уговорено, че той не може да бъде заместван от други лица. В тази хипотеза кредиторът не е длъжен да приеме изпълнение от страна на трети лица – арг. от чл. 73 ЗЗД. Предоставянето на грижите и издръжката от лица, които не са страни по договора, би било неточно изпълнение, т.е. основание за разваляне на договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Освен това неприемането не поставя прехвърлителя в забава.
Изводът е, че задължението за издръжка и гледане по своето фактическо и правно естество е заместимо и следва да се изпълнява като такова, освен когато изрично е поето като незаместимо.
В същото време обаче Върховният съд отчита и факта, че връзката между длъжника и близките му е така житейски обусловена, че тези външни за облигационното отношение лица фактически подпомагат длъжника в изпълнението на задължението за издръжка и гледане. Това дава основание да се приеме, че при сключването на договора между страните се постига имплицитно съгласие членовете на семейството на длъжника да участват в изпълнението на договорното задължение за издръжка и гледане.
В Решение № 82 от 05.04.2011 г. по гр. д. № 1313/2009 г., ІV г. о. на ВКС се приема, че не може да се предполага и поемането на задължение за осигуряването на емоционална близост, топлина и уют. Ако такова задължение е поето изрично, съдът следва да вземе предвид, че изпълнението му е невъзможно без съдействието на кредитора, а когато преценява последиците от неизпълнението му, съдът следва да отчете значението и относителната тежест на това задължение в сравнение с останалите задължения по договора.
Важно да те уточни е, че няма пречка и между едни и същи лица да се сключат два и повече договори за прехвърляне на различни имоти срещу гледане и издръжка. Допустимо е и договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане да се сключи между съпрузи. В този случай имотът трябва да е лична собственост на съпруга, който го прехвърля. Не може да се подписва такъв договор за имоти, които са съпружеска имуществена общност. Важно е да се отбележи, че имот, който е придобит по време на брака от единия съпруг въз основа на договор за издръжка и гледане, става собственост и на двамата съпрузи. (Постановление № 4 от 03.08.1983 г. по гр. д. № 3/1983 г. на Пленума на ВС).
Разваляне на договора
Както беше отбелязано по – горе, коментираният договор за издръжка и гледане е от категорията на ненаименованите договори. Поради това по отношение на развалянето му се прилагат общите законови правила. Договорът може да бъде развален, в случай че длъжникът не изпълнява задълженията си в обема и с качеството, уговорени между страните. Освен това според съдебната практика ако възрастен човек, който е прехвърлил имота си с договор за издръжка и гледане, бъде изпратен в хоспис, макар и на разноски на лицето, получило имота, договорът ще подлежи на разваляне. Причината е, че така се изпълнява задължението за издръжка, но не и за гледане.
Развалянето на договор за издръжка и гледане има обратно действие, защото при развалянето настъпва ново правно положение, което задължава страните да върнат това, което са си разменили (Тълкувателно решение № 122 от 01.12.1986 г. ОСГК на ВС, Решение № 507 от 22.06.2010 г. по гр. д. № 944/2009 г., г. к., І г. о. на ВКС, Решение № 88 от 16.04.2013 г. по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК на ВКС).
Доколкото предмет на договора е недвижим имот, Законът за задълженията и договорите разпорежда развалянето да става само по съдебен ред. Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.
В този ред на мисли следва да се отбележи, че в наследството на прехвърлителя, който не е получил (точно) изпълнение приживе, се включва и потестативното право по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. За наследници на прехвърлителя тя започва да тече от момента на смъртта на последния, т. е. от този момент за наследника възниква правото на иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД – да иска разваляне на алеаторния договор, поради неизпълнение. Наследникът на кредитора може да развали договора по отношение на неизправния длъжник в обема на притежаваните права – т.е. частично (съобразно наследствения си дял) или изцяло (ако е единствен наследник) (Тълкувателно решение № 30 от 17.06.1981 г. по гр. д. № 2/1981 г., ОСГК на ВС; Решение № 948 от 21.12.2009 г. по гр. д. № 2958/2008 г., ІV г. о. на ВКС; Решение № 11 от 25.02.2011 г. по гр. д. № 1510/2009 г., ІV г. о. на ВКС; Решение № 7 от 26.01.2012 г. по гр. д. № 456/2011 г., ІІІ г. о. на ВКС; Решение № 653 от 25.11.2003 г. по гр. д. № 146/2003 г., I г. о. на ВКС, Решение № 116/25.06.2015 по гр. д. № 592/2015, I г. о. на ВКС). Правата върху онези идеални части от недвижим имот, по отношение на които сключеният от наследодателя договор за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е бил развален по иск, предявен само от един от неговите наследници, принадлежат на наследника, който е предявил иска, а не се връщат в наследството на общия наследодател (Решение № 116/25.06.2015 по гр. д. № 592/2015, I г. о. на ВКС).
Когато обаче при сключването на договора получателят на имота знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя, договорът ще е нищожен. Това не означава, че при подписване на договора прехвърлителят трябва непременно да е в цветущо здраве. Напротив, именно лошото здравословно състояние и напредналата възраст на прехвърлителя най-често са причините, които го мотивират да сключи такъв договор.
Различно е правното положение обаче ако липсва алеаторност, т.е., когато договорът е сключен с оглед вече положени грижи и издръжка, макар и при наличието на знание от страна на приобретателя за неизбежната и скорошна смърт на прехвърлителя. Комутативният характер на договора обуславя неговата действителност, респективно и налице основание по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. 4 ЗЗД. (Решение № 88 от 16.04.2013 г. на ВКС по гр. д. № 528/2012 г., IV г. о., ГК).