Облагането на доходите от наеми на физическите лица се урежда с разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
I. Дефиниции
По смисъла на чл. 4, ал.1 от ЗДДФЛ местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:
- което има постоянен адрес в България, или
- което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период. Денят на излизане и денят на влизане в страната се смятат поотделно за дни на пребиваване в страната. Периодът на престой в България единствено с цел обучение или медицинско лечение не се смята за пребиваване в България, или
- което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или
- чийто център на жизнени интереси се намира в България. Лице с постоянен адрес в България не е местно физическо лице, ако центърът му на жизнени интереси не се намира в страната (чл.4, ал.5).
Лице с постоянен адрес в България не е местно физическо лице, ако центърът му на жизнени интереси не се намира в страната (чл.4, ал.5).
Чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни лица по смисъла на чл. 4. (чл.5 ЗДДФЛ).
II. Местни физически лица
Местните физически лица са носители на задължението за плащане на данъци за придобити доходи от източници в Република България и в чужбина.
Начисляването и плащането на данъка се извършва по различен начин в зависимост от данъчният статус на наемателя. Когато наемателят е юридическо лице или самоосигуряващо се лице размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от наемателя при изплащането му. В случай че наемателят е физическо несамоосигуряващо се лице, задължението за начисляване н плащане на авансовия данък е на наемодателя.
1.Облагаем доход
Съгласно чл. 31, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи.
Също така за доход от наем се смятат и придобитите вноски по договор за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърлянето на правото на собственост върху имуществото (ал. 2), както и облагаемият доход за възнаграждения по договори за франчайз, факторинг и по други договори за предоставяне за ползване на права (ал. 3).
2. Авансов данък
По реда на чл. 44, ал. 1 от ЗДДФЛ лице, придобило доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, дължи авансово данък върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 и осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка.
Лицата с 50 и над 50 на сто намалена работоспособност могат да ползват данъчно облекчение. То им дава възможност да намалят сумата от годишните данъчни основи със 7920 лв. Данъчното облекчение може да се ползва включително за годината на настъпване на неработоспособността, както и за годината на изтичане срока на валидност на експертното решение, в което е определена намалената работоспособност. В тези случаи лицето, придобиващо дохода, удостоверява степента на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/НЕЛК, копие от което се предоставя еднократно пред платеца на дохода, когато той е задължен да удържа и внася данъка. (чл. 44, ал. 5).
3.Срокове
Съгласно чл. 67, ал. 1 от ЗДДФЛ авансовият данък се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.
Не се внася авансов данък за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година (ал. 2). Тяхното облагане става с окончателен данък чрез подаването на годишна данъчна декларация от местното физическо лице, което ги е получило, до 30.04. от годината, следваща годината на придобиване на дохода. Авансовият данък се внася в държавния бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по постоянния адрес на местното физическо лице, включително на едноличния търговец (чл. 68, ал. 1). Когато не може да се установи мястото за внасяне на данъка по реда на ал. 1 и 2, данъкът се внася в държавния бюджет по сметка на ТД на НАП - София-град (ал. 2).
Ако платецът на дохода от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, а получателите на дохода са повече от едно лице, удържаният данък може да бъде преведен в едно платежно нареждане. Не е необходимо в платежното нареждане да се посочват идентификационни данни за получателя на доходите от наем.
4.Документи
Когато наемателят е предприятие или самоосигуряващото се лице, то задължително издава и предоставя на наемодателя сметка за изплатените доходи и удържания данък, но не е задължено да издава служебна бележка. Въпреки това, когато физическото лице желае, може да му бъде издадена такава. В тези случаи служебната бележка (образец № 3) се издава в 14-дневен срок от датата на поискването й.
Когато наемателят не е предприятие или самоосигуряващо се лице, а например друго физическо лице, наемодателят издава документ по чл. 9, ал. 2 от ЗДДФЛ, когато плащането не е по банков път.
4. Деклариране на доходите от наем
Облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права и имущество, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 31 от ЗДДФЛ се включва при годишното изравняване на осигурителния доход (чл. 32 ЗДДФЛ). Придобитият през годината доход от наем се декларира с годишна данъчна декларация по образец в ТД на НАП по постоянния адрес на местното физическо лице до 30 април на следващата година (чл. 50, ал. 1 ЗДДФЛ).
III. Чуждестранни физически лица
Доходите на чуждестранните физически лица от наем или друго възмездно предоставяне на движимо и недвижимо имущество на територията на страната се разглеждат като доходи от източник в България (чл. 8, ал. 1, т.5 ЗДДФЛ).
1. Облагаем доход
Съгласно чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ доходите от наеми на чуждестранните физически лица, които са от източник в България, се облагат с окончателен данък 10% (чл. 46, ал. 1).
2. Срокове
По реда на чл. 65, ал. 1 ЗДДФЛ данъкът за доходите от наеми на чуждестранните физически лица се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице - платец на дохода в срок до края на месеца, следващ месеца на начисляването на дохода от предприятието или изплащането на дохода от самоосигуряващото се лице. Тоест предприятието платец на дохода удържа и внася дължимия данък при начисляване на дохода, а самоосигуряващите се лица – при негово изплащане.
Когато доходите от наем са в полза на лице, което е местно в държава, с която България има сключена спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, данъкът се удържа и внася от самоосигуряващото се лице – платец на дохода, в тримесечен срок от началото на месеца, следващ месеца на начисляването/изплащането на дохода. Данъкът в този случай се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по мястото на регистрация на платеца на дохода. Когато чуждестранното лице е получило доходи чрез пълномощник, който е с постоянен адрес в страната, данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по постоянния адрес на пълномощника (чл. 54, ал. 4).