Облагането на доходите от наеми на физическите лица се урежда с разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

I. Дефиниции

По смисъла на чл. 4, ал.1 от ЗДДФЛ местно физическо лице, без оглед на гражданството, е лице:

• което има постоянен адрес в България, или
• което пребивава на територията на България повече от 183 дни през всеки 12-месечен период, или
• което е изпратено в чужбина от българската държава, от нейни органи и/или организации, от български предприятия, и членовете на неговото семейство, или
• чийто център на жизнени интереси се намира в България.

Лице с постоянен адрес в България не е местно физическо лице, ако центърът му на жизнени интереси не се намира в страната (чл.4, ал.5).

Чуждестранни физически лица са лицата, които не са местни лица по смисъла на чл. 4. (чл.5 ЗДДФЛ).

II. Местни физически лица

Особеността при облагането на доходите от наеми на физическите лица идва от това, че данъкът върху дохода от наем се начислява и внася от наемодателя, т.е. лицето, което получава дохода, а не от наемателя – лицето, което го изплаща. Когато обаче наемателят е самоосигуряващо се лице (или предприятие), размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от наемателя при изплащането му. В случай че наемателят е физическо несамоосигуряващо се лице, задължението за авансовия данък е на наемодателя. Самоосигуряващите се лица, платци на доходи, удържат окончателен данък, в случаите на доходи, начислени/изплатени на чуждестранни лица.

1.Облагаем доход
Съгласно чл. 31, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто нормативно признати разходи.
Също така за доход от наем се смятат и придобитите вноски по договор за лизинг, в който не е изрично предвидено прехвърлянето на правото на собственост върху имуществото (ал. 2), както и облагаемият доход за възнаграждения по договори за франчайз, факторинг и по други договори за предоставяне за ползване на права (ал. 3).

2. Авансов данък
По реда на чл. 44, ал. 1 от ЗДДФЛ лице, придобило доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, дължи авансово данък върху разликата между облагаемия доход по чл. 31 и осигурителните вноски, които лицето е задължено да прави за своя сметка.

Ако през данъчната година местно физическо лице с 50 или над 50 на сто намалена работоспособност получи облагаем доход от наем и от всички други източници, който превишава сумата от 7920 лв., за превишението дължи авансов данък, като данъчната ставка е 10 на сто (чл. 44, ал. 2 и 3). В тези случаи лицето, придобиващо дохода, удостоверява степента на намалена работоспособност с валидно към датата/датите на изплащане на дохода експертно решение на ТЕЛК/НЕЛК, копие от което се предоставя еднократно пред платеца на дохода, когато той е задължен да удържа и внася данъка. (чл. 44, ал. 5).

3.Срокове
Съгласно чл. 67, ал. 1 от ЗДДФЛ авансовият данък се внася от лицето, придобило дохода, в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода.

Не се внася авансов данък за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година (ал. 2). Тяхното облагане става с окончателен данък чрез подаването на годишна данъчна декларация от местното физическо лице, което ги е получило, до 30.04. от годината, следваща годината на придобиване на дохода. Авансовият данък се внася в държавния бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по постоянния адрес на местното физическо лице, включително на едноличния търговец (чл. 68, ал. 1). Когато не може да се установи мястото за внасяне на данъка по реда на ал. 1 и 2, данъкът се внася в държавния бюджет по сметка на ТД на НАП - София-град (ал. 2).

4. Деклариране на доходите от наем
Облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права и имущество, придобит през данъчната година, се намалява с вноските, които лицето е задължено да прави за данъчната година за своя сметка по реда на чл. 40, ал. 5 от Закона за здравното осигуряване, когато облагаемият доход по чл. 31 от ЗДДФЛ се включва при годишното изравняване на осигурителния доход (чл. 32 ЗДДФЛ). Придобитият през годината доход от наем се декларира с годишна данъчна декларация по образец в ТД на НАП по постоянния адрес на местното физическо лице до 30 април на следващата година (чл. 50, ал. 1 ЗДДФЛ).

III. Чуждестранни физически лица

Доходите на чуждестранните физически лица от наем или друго възмездно предоставяне на движимо и недвижимо имущество на територията на страната се разглеждат като доходи от източник в България (чл. 8, ал. 1, т.5 ЗДДФЛ).

1. Облагаем доход
Съгласно чл. 37, ал. 1, т. 4 от ЗДДФЛ доходите от наеми на чуждестранните физически лица, които са от източник в България, се облагат с окончателен данък 10% (чл. 46, ал. 1).

2. Срокове
По реда на чл. 65, ал. 1 ЗДДФЛ данъкът за доходите от наеми на чуждестранните физически лица се удържа и внася от предприятието или от самоосигуряващото се лице - платец на дохода в срок до края на месеца, следващ месеца на начисляването на дохода от предприятието или изплащането на дохода от самоосигуряващото се лице. Тоест предприятието платец на дохода удържа и внася дължимия данък при начисляване на дохода, а самоосигуряващите се лица – при негово изплащане.

Когато доходите от наем са в полза на лице, което е местно в държава, с която България има сключена спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, данъкът се удържа и внася от самоосигуряващото се лице – платец на дохода, в тримесечен срок от началото на месеца, следващ месеца на начисляването/изплащането на дохода. Данъкът в този случай се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по мястото на регистрация на платеца на дохода. Когато чуждестранното лице е получило доходи чрез пълномощник, който е с постоянен адрес в страната, данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на ТД на НАП по постоянния адрес на пълномощника (чл. 54, ал. 4).