Предварителният договор по чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е двустранно споразумение, чрез което продавачът се задължава да продаде, а купувачът да закупи вещно право на собственост срещу определена договорена цена. Тук може да откриете първата част на темата в отделна подробна статия за предварителния договор.
Като обещание за продажба, той подготвя сключването на същинската придобивна сделка и обвързва страните облигационно, а вещно-правния ефект настъпва едва със сключването на окончателния договор. Именно поради тази причина безспорно най-специфичната характеристика на предварителния договор по чл. 19, ал. 1 и ал. 2 от ЗЗД е правото на изправната страна да получи дължимата й престация чрез предявяването на конститiтувен иск по чл. 19 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен.
Това преобразуващо право възниква само при наличие на валиден предварителен договор, сключен в предвидената в закона писмена форма, с необходимите реквизити, лично или от надлежно упълномощен представител, както и при наличие на правен интерес, обусловен от липса на доброволно изпълнение на задълженията на другата страна по договора. Важно е да се отбележи, че предварителния договор не се прекратява автоматично с предвидения в него срок за доброволно изпълнение, същият продължава да съществува и да обвързва валидно страните. Неизпълнението на задълженията по него поражда и правото същият да се развали, което се упражнява с отделно волеизявление по чл. 87 от ЗЗД. Изправната страна може да избира кое от двете потестативни предоставени й възможности да реализира.
През последните години, като последица от развилата се Covid-19 пандемия и ескалиращите военни действия в световен мащаб, увеличаваща се инфлация засегна изключително много строителния сектор. Тъй като най-голямото приложение на предварителния договор в практиката е в светлината на недвижимите имоти, особено при ново строителство и покупка «на зелено», въпросът за съдебното производство по обявяване на договора за окончателен придоби голяма значимост. Голяма част от строителните предприятия опитаха да променят едностранно клаузи, за да покриват загуби, което принуди купувачите да се защитят чрез съдебно производство. Сравнително по-малкък е процентът на исковете «от другата страна», за защита интереса на продавачи – често поради причина, че купувачите им, разчитали на външно финансиране, напр. заем или ипотечен кредит, след неуспех в одобряването му или промяна в условията по получаването му също отстъпват принудително от крайната сделка.
Уредбата на производството се съдържа в чл. 362 – 364 от Гражданско-процесуалния кодекс.
За да може съдът да обяви предварителния договор за окончателен, задължително условие е предметът на договора да е ясно и детайлно определен – чл. 363 от ГПК. В случаите, в които се касае за недвижим имот индивидуализацията е ключов фактор. Тъй като съдебното решение идва да замести сключването на договора за покупко-продажба в нотариална форма, съдът разглежда не само материалния спор между страните относно предварителния договор и неговото изпълнение, но извършва и дейност, каквато се дължи от нотариуса в охранителното производство при продажба. Съдът следва да замести с решението си обещания договор, без да разполага с правото да внася каквито и да е било изменения в съдържанието му, тъй като е задължен в съдебния акт да възпроизведе клаузите така както те са очертани в предварителния договор, когато счете, че искът е основателен. Препоръчително е заради това, особено когато предмет на договора са бъдещи, непостроени или новопостроени обекти, за които предстои набавяне на допълнителни книжа извън архитектурните планове, напр. скици, да се избягва оскъдно описанние на имота (например по формално номериране на апартаменти от инвеститора), да се направи ясно недвусмислено индивидуализиране, да е ясно кои са границите му. Липсата на ясно определен предмет води до нищожност на предварителния договор, респ. до отхвърляне на иска.
Предварителен договор може да бъде сключен и от лице, което не е собственик на имота – това не влияе върху неговата действителност, тъй като то поема и задължението първо да придобие собствеността, после да я прехвърли. Поради тази причина не е пречка в хода на съдебното производство при установяване, че продавачът не е собственик на целия имот, предмер на сключения предварителен договор, а само на някаква част от него, съдът да обяви договора за окончателен само по отношение на притежаваната идеална част. В случая се отдава приоритет на волята на страните, защото продажба може да се осъществи, ако купувачът е съгласен да придобият при това условие. Ако обаче продавачът не е придобил никаква част от собствеността или се е разпоредил с нея преди завеждане на иска, същият ще бъде отхвърлен. Съгласно трайно установената практика на Върховния касационен съд, за да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор за окончателен, продавачът трябва да бъде собственик на имота към момента на постановяване на съдебното решение, а не към момента на сключване на предварителния договор.
Това изискване произтича от естеството на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, което има конститутивен характер — то замества окончателния договор и поражда вещноправни последици. Следователно, ако към този момент продавачът вече не е титуляр на собствеността, съдът не може да постанови решение, което да прехвърли правото на собственост /право, което той не притежава/.
Цената безспорно е най-ключовата причина за предприемане на съдебни действия по обявяване на предварителния договор за окончателен. Тя обикновено се плаща на части, като последната вноска се дължи от купувача преди или в деня на сключване на окончателния договор. Няма да изследваме рисковете при тези хипотези в настоящото изследване, само ще се спрем на въпроса пречка ли е неплащането в пълен размер на продажната цена за предявяване на конститутивния иск. Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувач, който не е изплатил изцяло договорената цена, може да обяви предварителния договор за окончателен по реда на чл. 362, ал. 1 ГПК, дори когато в договора е уговорено, че окончателният договор ще се сключи след пълно плащане на цената. Тук съществено е облигационната връзка между страните да не е преустановена, т.е. нито една от тях да не е упражнила правото по чл. 87 от ЗЗД. Тогава, дори да се установи, че купувачът е неизправна страна, се дава преимущество на волята на страните да запазят облигационната връзка помежду си и съдът ще уважи иска, като определи точния размер на дължимата цена и постанови условие тя да бъде платена в двуседмичен срок от влизане на решението в сила. Тълкувателно решение № 4/09.05.2023 г., постановено по тълкувателно дело № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС даде задължителни указания на съдилищата по приложение на материалния закон в този смисъл.
Предварителният договор за строителство и покупко-продажба на бъдещ имот може да е добра инвестиция, защото цената на имота нараства с напредването на строителството и след въвеждането му в експлоатация, а през последните десетилетия в развиващи се райони стойността на имотите нараства с времето, особено при подобрения в инфраструктурата. Същевременно в такава сделка се крият немалко стопански рискове, основно за икономически по-слабата страна в правоотношението. В последните години се наблюдава тенденция някои строители да се позовават на института на стопанска непоносимост като средство за преразглеждане на вече уговорени цени, дори когато обстоятелствата са били предвидими или вече съществуващи към момента на сключване на договора. В такива случаи може да се говори за опит за натиск върху купувача, особено ако се поставя ултиматум, че при липса на съгласие с новите условия, облечени често в анекс към предварителния договор, продавачът ще го развали на някакво основание.
Често това твърдение се въвежда в прозиводството по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД като насрещен иск. В контекста на евентуален иск за стопанска непоносимост, следва да се докаже, че са настъпили драстични и непредвидими промени в обстановката, които не са причинени от страните и които правят изпълнението на договора крайно неравноправно. Освен това, страната, която се позовава на стопанска непоносимост, трябва да е изправна – да не е в забава – и да установи пряка причинно-следствена връзка между настъпилите промени и невъзможността да изпълни задълженията си без сериозна вреда. Важно е да се обърне внимание и на допълнителни обстоятелства и основни принципи, свързани с договорите за строителство на бъдещ имот, като например каква част от цената се заплаща още при подписване на предварителния договор (с която на практика купувачът допринася за финансирането на строежа), какви гаранции е дал търговеца (напр. обременен ли е с дружи задължения като ипотека върху имота, върху който ще строи) и др.
След влизане в сила на съдебно решение, с което предварителния договор е обявен за окончателен, страните могат да получат препис от него само след представяне на доказателства за изпълнение на определените в закона задължения. На основание чл. 364, ал. 1 ГПК ищецът следва да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на имота, съставляващи местен данък при възмездно придобиване на недвижими имоти, изчислени на базата на данъчната оценка на имотите, съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ.
Важно е да се подчертае, че неплатените данъци за имота не са основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, но представляват пречка за издаване на препис от решението, с което искът е уважен. Това означава, че ищецът (купувачът), за да се легитимира като собственик въз основа на решението, следва да погаси дължимите от продавача данъци, свързани с имота.
В заключение, конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД във връзка с чл. 362 ГПК представлява ефективен правен инструмент за защита на страната по предварителен договор, която е изправна, но среща отказ от контрагента си да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор. С уважаването на този иск съдът не просто признава правото на ищеца, а внася едностранна промяна в правната сфера на ответника, като замества неговото неизпълнено волеизявление със съдебно решение, което има силата на окончателен договор. Именно в това се състои правният интерес от предявяването на иска – в реализирането на договорената цел, независимо от липсата на съгласие от страна на неизправната страна. Тази правна възможност акцентира върху обвързващия характер на предварителния договор и служи като гаранция, че добросъвестната страна няма да бъде лишена от договорно признатите си права вследствие на неоснователен отказ за изпълнение от страна на насрещната страна. Съдебното решение, което замества волеизявлението на неизправния контрагент, не само реализира договорената цел, но и утвърждава принципите на правна сигурност, добросъвестност и предвидимост в гражданския оборот.