Der vorliegende Artikel  hat zum Ziel die Besonderheiten beim Kauf von Immobilien in Bulgarien durch Ausländer zu klären, ebenso die anzuwendenden beim Immobillienkauf Verfahren und die nachfolgenden Verpflichtungen der Rechtspersonen hinsichtlich der Besteuerung. Sie können sich zum Thema auch dieses Video auf unserem Kanal Recht und Steuern in Bulgarien ansehen:

Nach dem bulgarischen Recht können ausländische Staatsangehörige und ausländische juristische Personen folgende Rechte an unbeweglichen Sachen erwerben:

1. Eigentumsrecht an Gebäuden und beschränkt dingliche Rechte an Immobilien (vgl. Art. 29, Absatz des Gesetzes über das Eigentum),
2. Beschränkt dingliche Rechte an landwirtschaftlichen Flächen unter gesetzlich festgelegten Bedingungen und Verfahren (näheres dazu Art. 3, Absatz 7 des Gesetzes über das Eigentum und Nutzung landwirtschaftlicher Flächen),
3. In folgenden Fällen kann Eigentum an Grundstücken und an landwirtschaftlichen Flächen erworben werden:

• Unter den Bedingungen, die sich aus dem Beitritt Bulgariens zur Europäischen Union ergeben,
• auf Grund eines durch die Republik Bulgarien ratifizierten, verkündeten und in Kraft getretenen völkerrechtlichen Vertrag,
• durch gesetzliche Erbfolge.

EU-Bürger und juristische Personen mit Sitz in einem Mitgliedsstaat der EU oder in einem Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum (EWR) können Eigentum an Grundstücken unter folgenden Bedingungen erwerben:

1. Ab dem 01.01.2012, wenn es sich bei dem Grundstück um ein solches handelt, der dem Zweitwohnsitz dient (anders bei Hauptwohnsitz)
2. Ab dem 01.01.2014 kann an landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern und forstwirtschaftlichen Flächen nur unter besonderen Bedingungen Eigentum erworben werden. Die entsprechenden Beschränkungnen sollen jedoch im Laufe des Jahres 2018 oder 2019 entfallen.
3. Derzeit können EU-Staatsangehörige, die selbständige Landwirte sind, und die sich in Bulgarien niedergelassen haben oder einen Wohnsitz angemeldet haben, Land- und forstwirtschaftliches Vermögen für Landwirtschaft Benutzung erwerben. Allerdings gilt als Voraussetzung, dass sich diese Personen als solche nach dem Gesetz über das BULSTAT-Register anmelden.

Welche unbeweglichen Sachen kennt das bulgarische Recht? Das bulgarische Recht unterscheidet je nach Art der Objekte und den Umfang der Eigentumsrechte folgende Rechte an unbeweglichen Sachen:

1. Eigentumsrecht am Land, wobei es sich um reguliertes (urbanisiertes Gründstück) und nicht reguliertes Territorium (landwirtschaftliche Fläche) handeln kann,
2. Eigentumsrecht an Gebäuden: darunter fallen Wohngebäuden (Wohnung/ Appartement), Geschäfts-/ Handelsgebäuden (Büro, Laden, oder um wirtschaftliche Gebäuden;
3. beschränkte dingliche Rechte wie z.B. das Baurecht, das Nutzungsrecht oder Dienstbarkeiten etc.

Bevor sich der Käufer für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, empfiehlt es sich, sich persönlich das Objekt anzuschauen und sich mit seinem tatsächlichen Zustand vertraut zu machen, da die Objektbeschreibung im Internet nicht immer den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Durch die Objektbesichtigung können viele Probleme erspart werden, die dadurch entstehen können, dass sich der Käufer allein auf Grund der Online-Beschreibung für den Kauf entscheidet.

Welche Unterlagen werden für die Eigentumsübertragung benötigt?

1. Urkunde, die das Eigentum bestätigt wie z.B. notarieller Vertrag, Vertrag für die freiwillige Teilung oder schriftlichen Vertrag, wenn die Gemeinde oder der Staat der Verkäufer ist,
2. Skizze aus dem öffentlichen Kataster oder dem Katasterbuchwerk oder Bescheinigung über die Lage der Immobilie, wobei es immer auf den Einzelfall kommt, - aktuelle steuerliche Wertschätzung,
3. Urkunde über die Rechtmäßigkeit des Gebäudes (z.B. Akt 16)
4. Auszug aus dem Grundbuch über die Lastenfreiheit
5. bei juristischen Personen ein Auszug aus dem Handelsregister (beglaubigte Abschrift) sowie ein Protokoll über die ordnungsgemäße Vertretung des Unternehmens bei dem Immobilienwerk
6. Ein Paket mit den von der Partei abgegebenen Erklärungen (z.B. über die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse). Das notwendigе für jede Partei Paket von Erklärungen:  Bei Veräußerungen sollen die Parteien dem Notar Erklärungen für Staatsangehörigkeit und Zivilstand nach vom Justizminister bestätigter Vorlage vorlegen. Bei entgeltlichen Geschäften, wobei dingliche Immobilienrechte begründet, übertragen, geändert oder beendet werden, erklären die Beteiligten am Notarerfahren, dass der in der Akte genannte Betrag tatsächlich die vereinbarte Zahlung für das Geschäft darstellt. Darüber hinaus ist der Veräußerer der Immobilie verpflichtet, eine schriftliche Erklärung vorlegen, dass ihm  keine vollstreckungsunterliegenden Verpflichtungen für Steuern, Abgaben und obligatorische Sozialversicherungsbeiträge offen stehen. Ob ausstehende Steuerschulden für die Immobilie vorhanden sind oder solche fehlen, wird in der Steuererklärung bescheinigt. Im Falle, dass der Veräußerer das Bestehen von oben erwähnten staatlichen und kommunalen Verpflichtungen erklärt, kann die Übertragung der Immobilie erst nach deren Zahlung erfolgen, oder nachdem der Schuldner schriftlich seine Zustimmung dazu erklärt hatte, dass die staatlichen und kommunalen Forderungen aus dem Betrag gegen die Übertragung des dinglichen Rechts zurückgezahlt werden sollen und der Käufer den fälligen Betrag in das entsprechende Budget eingezahlt hat.
7. Vollmacht bei Abwesenheit einer der Vertragsparteien, in diesem Fall ist es zu beachten, dass die Bevollmächtigung bezüglich des Geschäfts durch eine notarielle Beglaubigung der gleichzeitig erstellten Signaturen und des Inhalts erfolgen soll.
8. aktuelle Quittungen der gezahlten Steuer, Strom, Wasser und Heizung
9. je nach Einzelfall können weitere Unterlagen erforderlich sein.

Welche sind die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf?

Nach der Auswahl der Immobilie und der Einigung über den Verkaufspreis schließt der eigentliche Kaufprozess und die notarielle Beurkundung an. Dieser Prozess besteht aus einigen wichtigen Schritten, die wie folgt dargestellt werden:

I. Rechtliche Überprüfung – vor der Unterzeichnung des Vorvertrages oder Hauptvertrages empfiehlt sich die Hinzuziehung eines fachkundigen Rechtsanwalts, weil das bulgarische Recht viele Besonderheiten aufweist, welche eine rechtliche Überprüfung zwingend erforderlich machen. Im Einzelnen sollen folgende Frage geklärt werden:

• Bestand des Eigentumsrechts für die vergangenen 10 Jahre;
• Eigentumsstatus und Nutzungsart im Hinblick auf die Objekteignung für die Absichten des Käufers;
• Liegen die vorgenannten Unterlagen vor, die für die Eigentumsübertragung notwendig sind;
• Ist das Kaufobjekt frei von Rechten Dritter;
• Bei einer natürlichen Personen soll der Familienstand zum Zeitpunkt des Erwerbs vom Eigentum geprüft werden; bei juristischen Personen ist der Unternehmensstatus im Hinblick auf mögliche Insolvenzen zu überprüfen;
• je nach Einzelfall können weitere Überprüfungen erforderlich werden.

II. Vorvertrag – nach dem Abschluss der juristischen Überprüfung kommt es an der Unterzeichnung des Vorvertrages in schriftlicher Form. Dieser begründet eine Verpflichtung der Parteien, den Hauptvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag enthält Bestimmungen über die wesentlichen Bedingungen des Hauptvertrages und konkretisiert das Eigentum bzw. sieht eine Frist für die Unterzeichnung des notariellen Hauptvertrages vor. Nach Abschluss des Vorvertrags zahlt der Käufer in der Regel dem Verkäufer eine Anzahlung in Höhe von 10 % des vereinbarten Preises für die Immobilie. Es kann aber auch vereinbart werden, dass der gesamte Kaufpreis über ein Notar-Anderkonto gezahlt wird. Besonders hervorzuheben ist die Möglichkeit nach dem bulgarischen Recht, dass der Vorvertrag durch gerichtliche Entscheidung zum endgültigen Hauptvertrag erklärt wird.

III. Hauptvertrag in notarieller Form – nach Art. 18 des Gesetzes über die Schuldverhältnisse und die Verträge ist eine notarielle Urkunde zur Ausführung der Übertragung von Immobilien erforderlich. Es bedarf des Einhaltens das Notarerfahren, das im  Zivilprozessordnung  geregelt ist. Gem. Art. 570 § 1 der ZPO „die notariellen Urkunden über die Übertragung von Immobilien oder die Eintragung des dinglichen Rechts auf Immobilien und über die Bescheinigung über Recht auf einer Immobilie werden vom Notar ausgestellt, in dessen Gebiet sich die Immobilie befindet“. Das Verfahren in diesem Fall beginnt auf schriftlichen Antrag der Person beim zuständigen Notar. Wenn ein der Beteiligten der bulgarischen Sprache nicht mächtig ist, und die von ihm benutzte Sprache dem Notar unbekannt ist, dann ernennt er einen Übersetzer. Die Personen müssen ihre Identität vor dem Notar durch ihre Personalausweise nachweisen. Beim Ausstellen der Notarurkunde überprüft der Notar, ob der Veräußerer der eigentliche Eigentümer der Immobilie ist, sowie ob die besonderen Anforderungen zum Ausführen des Geschäfts beachtet werden.

IV. Zahlung des Kaufpreises – wenn der Kaufpreis den Betrag von 15.000 BGN übersteigt, muss die Zahlung per Überweisung erfolgen. Zahlungen, die den Betrag von 10.000 BGN übersteigen, erfolgen auf einem speziellen Bankkonto des Notars oder auf einem Bankkonto in einer von den Parteien ausgewählten Bank.

V. Besitzübergabe – der Besitz wird in der Regel nach der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages übertragen. Diesbezüglich können jedoch die Parteien abweichende Vereinbarungen treffen. Es ist wichtig zu beachten, dass das Eigentum auf den neuen Eigentümer mit der notariellen Beurkundung des Hauptvertrages übergeht, unabhängig davon, ob der Käufer noch im Besitz des Objektes ist. Aus rechtlicher Sicht ist es möglich, dass der Verkäufer die tatsächliche Gewalt über das Objekt behält, wenn sich die Parteien darüber einig sind. Es empfiehlt sich, dass bei der Besitzübergabe ein Übergabeprotokoll gefertigt wird, in dem der aktuelle Zustand der Immobilie und die Mängel beschrieben werden. Beim fehlenden Übergabeprotokoll wird davon ausgegangen, dass sich die Immobilie in einem guten Zustand befindet.

Welche Kosten entstehen bei der Eigentumsübertragung?

• Grunderwerbsteuer, die etwa 3,5 % des Kaufpreises beträgt und von jeder Gemeinde für die konkrete Art der Immobilie bestimmt wird,
• Eintragungsgebühr in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises,
• Notargebühr, die vom Kaufpreis abhängig sind,
• ggf. Überweisungsgebühr,
• ggf. Übersetzungskosten,
• ggf. Maklerprovision etc.

Welche sind die wichtigsten Pflichten des neuen Eigentümers?

Hauptpflichten: 

• Anmeldung des neuen Eigentümers beim Finanzamt, die innerhalb von 2 Monaten nach dem Erwerb zu erfolgen hat,
• Eintragung des neuen Eigentümers in das so genannte BULSTAT- Register innerhalb einer 7-tägiger Frist nach dem Immobilienkauf; Kraft Gesetzes muss jede ausländische natürliche Person, der keine Personenkennzahl oder keine Personenkennzahl eines Ausländers zugewiesen worden ist, ihre Eintragung ins bulgarische Register BULSTAT beantragen, sobald sie Eigentümer einer Immobilie in Bulgarien ist. Die Eintargung ist erforderlich, weil diese Personen eineBULSTAT-Identifikationsnummer dadurcherhalten, anhand der sie später bei der Zahlung der Grundsteuer identifiziert werden.
• Anmeldung bei den Wasserversorgungswerken und bei den Stromlieferanten
• Zahlung der jährlichen Grundsteuer und der gemeindlichen Abgaben (z. B. für die Abfallentsorgung).

Zusätzliche Maßnahmen:

• Je nach Immobilienart kann eine zusätzliche Verwaltungsgebühr anfallen,
• Gebäudeschutzversicherung,
• eventuell Testament, das speziell die Immobilie abdeckt.

Besteuerung von Immobilienerwerb

Gem. Art. 10 des Gesetzes über kommunalen Abgaben und Dienstleistungsgebühren (KStAG) „werden die auf dem Hoheitsgebiet innerhalb der Wohnorte und Siedlungen befindlichen Gebäuden und Grundstücken, sowie die sich außerhalb dieser Gebiete befindlichen Grundstücke, deren Nutzungsbestimmung gemäß Bebauungs- und Erschließungsplan im Sinne des Art. 8 Ziff. 1 vom Gesetz über die Raumordnung entspricht (innerhalb urbanisierter Gebieten oder separate Grundstücke außerhalb deren –welche, die zur Wohn-, Sozial-, Produktions-, Lager-, Villen-, Sport- und Unterhaltungsnutzung bestimmt sind, Grünflächen und Verbindungsgrünanlagen zu Naturschutzgebieten, dekorative Wassersysteme (Kaskaden, schiffbare Kanäle, usw.), benutzt zum Verkehr und Transport, einschließlich Fahrradwege und für mobilitätseingeschränkte Menschen, für die technische Infrastruktur, für besondere Einrichtungen ua.)  und nach Änderung der Nutzungsbestimmung des Grundes, wenn das gemäß den Bestimmungen eines Sondergesetzes erforderlich ist), besteuert“.

Folgende Immobilien sind von Steuern befreit:

1. Grundstücke, auf denen sich Straßen, Straßen vom staatlichen und kommunalen Straßen- und Eisenbahnnetz bis zu den zwingenden Baulinien, befinden;
2. Grundstücke, auf denen sich Wasserkörper staatlichen und kommunalen Eigentums befinden;
3. landwirtschaftliche Böden und Wälder, ausgenommen der bebauten Böden – für die tatsächlich bebaute Fläche und das dazugehörige Gebiet;
4. Immobilien deren Steuerschätzung sich bis auf BGN 1.680 einschließlich beläuft.

Die steuerpflichtigen  Personen im Sinne des Gesetzes sind die Immobilieneigentümer. Sie oder deren  gesetzliche Vertreter sind  verpflichtet, Steuererklärungen in einer Vorlage einzureichen, indem diese auch elektronisch abgegeben werden können. Die Steuer ist zahlbar, unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt wird oder nicht.

Innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Immobilienerwerb muss der Immobilieneigentümer der Gemeindeverwaltung laut Standort der Immobilie die Steuererklärung für die jährliche Grundsteuer einreichen. Bei Immobilienübertragung schuldet der Erwerber die Steuer vom Anfang des folgenden Monats, nach dem Eintritt der Eigentum- oder Nutzungsänderung, es sei denn, dass die Steuer vom Veräußerer gezahlt ist. Der Beamte bei der Gemeindeverwaltung überprüft die abgegebenen Erklärungen. Er kann zusätzliche Angaben zur steuerpflichtigen Immobilie verlangen, die Daten aus der Erklärung mit den Buchhaltungsbüchern, Plänen, Skizzen und Unterlagen abgleichen, auf deren Grundlage die Immobilie besitzt oder verwendet wird, und wenn nötig - auch durch Vermessung des Grundstücks durch die technischen Behörden. Die Steuerpflichtigen müssen zusammen mit der Erklärung eine Kopie der notariellen Urkunde, die das Immobilieneigentum bestätigt, vorlegen, sowie eine Skizze oder ein Schema, je nachdem, ob es sich um ein Grundstück, ein Gebäude oder ein eigenständiges Objekt in einem Gebäude handelt. Die Steuerschätzung wird aufgrund der Art, Standort, Aufbau, Fläche, Konstruktion und Abnutzung bestimmt und wird den Steuerpflichtigen mitgeteilt. Der Steuersatz wird vom Gemeinderat durch Verordnung aufgrund der Steuerschätzung der Immobilie bestimmt und schwankt zwischen 0,1 und 4,5 Promille. Für eine Immobilie, die als Hauptwohnung von den Bürgern genutzt wird, wird eine Steuervergünstigung von 50 % gewährt. Im Sinne von  §1 Zff. 2 der zusätzlichen Vorschriften des Gesetzes wird die Immobilie, die vom Bürger und dessen Familie zum größten Teil des Jahres benutzt wird, als Hauptwohnung bezeichnet. Für eine Immobilie, die als Hauptwohnung einer Person mit ab 50 % bis 100 %. verminderter Arbeitsfähigkeit genutzt wird, wird eine Steuervergünstigung von 75 % gewährt.

Die Steuer ist in zwei gleichen Raten –bis zum 30. Juni und bis zum 30 Oktober des Jahres, für das sie geschuldet ist- zu leisten.  Bei bis zum 30. April geleisteten Vorauszahlungen der Steuer wird 5% Steuernachlass gewährt. Bei Veräußerung von Immobilien oder dinglicher Rechten an Immobilien soll die geschuldete Steuer, einschließlich für den Monat der Veräußerung vom Veräußerer vor der Übertragung gezahlt werden. Für im laufenden Jahr erworbene Immobilien wird die Steuer in den oben erwähnten Fristen zu zahlen. Im Fall des Immobilienerwerb nach diesen Fristen soll die Steuer innerhalb zwei Monaten vom Tag des Immobilienerwerbs zu zahlen. Die Grundsteuer wird dem Haushalt der Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, in Rechnung gestellt. Allerdings ist es zu beachten, dass entgeltlich erworbene Immobilien besteuert werden. Die Steuer wird vom Immobilienerwerber bezahlt. Im Fall, dass es vereinbart ist, dass die Steuer von beiden Parteien zu zahlen ist, haften sie mitverantwortlich. Haben die Parteien vereinbart, dass die Steuer vom Veräußerer geschuldet wird, ist die andere Partei Bürge. Wenn sich der Immobilienerwerber im Ausland befindet, dann ist der Veräußere steuerpflichtig.

Die Steuer wird  auf der Basis der Immobilienbewertung in BGN zum Zeitpunkt der Übertragung bestimmt. Die Immobilien werden nach dem vereinbarten Preis oder nach einem von einer staatlichen oder kommunalen Behörde festgelegten Preis bewertet, und wenn dieser niedriger als die Steuerschätzung ist, nach dem letzten. Andererseits wird die Steuerschätzung aufgrund der in der Erklärung bezeichneten Angaben und Merkmale festgesetzt. Bei entgeltlich erworbenen Immobilien wird die Steuer vom Gemeinderat in Höhe von 0,1 bis 3 % vom Wert der  übertragenen Immobilie festgesetzt. Die Steuer ist in der Gemeinde, in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, zu leisten.