In Bulgarien wird auf dem Immobilienmarkt immer häufiger zu den s. g. "vom-Plan-weg"-Geschäfte zurückgegriffen. Dabei handelt es sich um den Erwerb von Immobilien, die nur auf dem Reißbrett als Projekt existieren und noch gebaut werden müssen. Vorteil dabei ist der niedrigere Kaufpreis im Vergleich zu Neu- oder Bestandsimmobilien, ist jedoch mit bestimmten Ausfallrisiken verbunden.
In diesem Artikel werden die wichtigsten Aspekte eines solchen Geschäfts aus der Sicht der Käufer behandelt und vor allem, worauf Sie besonders achten sollten, wenn der Bau der Immobilie noch nicht aufgenommen oder das Gebäude noch nicht in Betrieb genommen worden ist.
I. Prüfung des Verkäufers (Unternehmens)
Der Kauf der Immobilie vom Plan weg wird generell mit dem Abschluss eines Vertrags für den Immobilienbau und nachfolgenden Übertragung des Eigentumsrechts in Verbindung gebracht. Vor dem Abschluss dieses Vertrags sollte der Käufer zuerst die Zuverlässigkeit des Verkäufers (Unternehmens) prüfen, und zwar in Bezug auf die Mehrheitseigentümer, Bekanntheit im Baugewerbe, vorherige fertiggestellte Projekte und Rückmeldungen im Internet.
Der Käufer sollte die Zeit der Begründung des Baurechts unter Berücksichtigung der Bestimmungen des bulgarischen Gesetzes über die Raumordnung (ROG), laut welchen sie ihre Rechtswirksamkeit verliert, sofern innerhalb einer Frist von 5 Jahren ab Erteilungsdatum der Rohbau nicht fertiggestellt wird (bzw. wenn für das Bauwerk innerhalb von 5 Jahren die Akte Nr. 14 nicht eingeholt wird), prüfen. Eine Baugenehmigung darf lediglich ein Mal verlängert werden (Art. 153 Abs. 5 ROG).
Wichtig zu prüfen wäre das Bauvorhaben des Verkäufers selbst, und zwar in Bezug darauf, ob er den Bau mit eigenen Mitteln, das vorzugsweise die beste Option ist, denn es spricht für die finanzielle Stabilität des Betriebs, oder das Vorhaben durch ein Bankdarlehen finanzieren wird. Die zweite Hypothese ist in der Praxis häufiger der Fall, doch der Käufer sollte dabei berücksichtigen, dass sämtliche Objekte des Bauvorhabens dann wahrscheinlich als Grundschuld zugunsten der kreditierenden Bank bestellt werden. Die Objekte werden mit der Hypothek bis zu ihrer Löschung belastet sein und das ist in den meisten Fällen dann der Zeitpunkt, ab dem der Bauträger seine finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank beglichen hat. Bei einer zwischenzeitlichen Insolvenz des Bauträgers hat die Bank als Grundpfandrechtsgläubigerin das Vorrecht, sich vom Verkaufspreis der Immobilie zu befriedigen.
II. Abschluss eines Vorvertrags für den Immobilienbau und -kauf und Eigentumsübertragung
Der zweite Schritt beim Kauf einer Immobilie "vom Plan weg" ist der Abschluss eines Vorvertrags für den Immobilienbau und -kauf. Im letzten Artikel haben wir die wichtigsten Aspekte des Abschlusses eine Vorvertrags für den Immobilienkauf näher betrachtet und die gegenwärtigen Erläuterungen sind dem konkreten Fall eines Geschäftsabschlusses, dessen Gegenstand ein unfertiges (nicht errichtetes) Bauwerk ist, gewidmet.
Gegenstand des Vorvertrags selbst ist die Errichtung und Eigentumsübertragung der Immobilie. Der Verkäufer verpflichtet sich mit dem Bau des Bauwerks einschließlich seiner Inbetriebnahme (d. h. Erwerb der Akte Nr. 16) und Übertragung des Eigentumsrechts. Der Vorvertrag ist in Schriftform abzuschließen, indem es einer notariellen Unterschriftsbeglaubigung nicht bedarf. Die Eigentumsübertragung selbst erfolgt mit Abschluss des Hauptvertrags in notarieller Form, indem die Vertragsparteien im Vorvertrag einen Stichtag für die Beschaffung der Akte Nr. 16 seitens des Verkäufers und notariell beurkundeten Eigentumsübertragung an den Käufer festzulegen haben.
Die Immobilie kann auch in der rechtmäßig erforderlichen notariellen Form auch nach Herstellung des Rohbaus (nach Erlangung der Akte Nr. 14) formell übertragen werden. Art. 181 Abs. 2 ROG lautet, dass "nach Herstellung des Rohbaus eines Bauwerks, die durch ein Protokoll der kommunalen (regionalen) Verwaltung festgestellt worden ist, das errichtete Bauwerk oder selbstständige Teile davon Gegenstand eines Übertragungsvertrags sein dürfen." Mit anderen Worten können die Vertragsparteien nach Erlangung der Akte Nr. 14 den Übertragungsvertrag, womit der Käufer formell zum Eigentümer der Immobilie wird, beim Notar abschließen. Dieser Übertragungsvertrags befreit den Verkäufer jedoch von seiner sich aus dem Vorvertrag ergebenden Pflicht zum Bau und Inbetriebnahme des Bauwerks, d. h. zur Erlangung der Akte Nr. 16, nicht.
Sollte der Verkäufer innerhalb der festgelegten Fristen für die Eigentumsübertragung beim Notar nicht erscheinen, ist der Käufer zur Vertragskündigung und Rückzahlung der bereits geleisteten Beträge und Geltendmachung eines Schadenersatzes oder zur Klageerhebung aufgrund von Art. 19 Abs. 3 vom Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge zur Verkündung des Vorvertrags als Hauptvertrag beim für den Standort der Immobilie zuständigen Gericht berechtigt.
III. Kaufpreis
Ein wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist der Kaufpreis, der vom Käufer zu leisten ist. Das ist an sich die Hauptpflicht des Käufers. In der Regel verlangen die Verkäufer einen Betrag zwischen 10 % - 20 % vom Kaufpreis als Anzahlung, die der Verkäufer bei Nichterfüllung der Vertragspflichten seitens des Käufers und Ausbleiben einer fristgemäßen Zahlung des Kaufpreises zurückbehalten darf. Für die restlichen Zahlungsraten vereinbaren die Vertragsparteien Zahlungsziele, die in der Regel am erreichten Baufortschritt gebunden sind (Zahlungen bei Erlangung der Akte 14, Akte 15 und Schlusszahlung bei der notariellen Beurkundung des Kaufs nach Erlangung der Akte 16). Der Käufer hat beim Zahlungsverzug eine Vertragsstrafe zu leisten, indem die Vertragsparteien i. d. R. sich darüber einig werden, dass ab einer gewissen Dauer des Verzugs der Verkäufer zur Vertragskündigung und Zurückbehaltung der Anzahlung oder eines Teils der bereits geleisteten Beträge berechtigt ist.
IV. Verpflichtung zum Bau des Bauwerks und Baufortschritt
Wie bereits weiter oben erwähnt, besteht die Hauptpflicht des Verkäufers im Bau und Inbetriebnahme des Bauwerks (Erlangung der Akte Nr. 16), indem die Vertragsparteien in einem zusätzlichen Annex zum Vorvertrag die konkreten Bauphasen der einzelnen Untergewerke – Räumlichkeiten, Sanitätsräume, gemeinschaftliche Flächen, Heizung, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Elektroinstallation, Fahrstuhl usw. – vereinbaren. Normalerweise werden die Räumlichkeiten "verspachtelt und verputzt" (ohne Bodenbelag) die Fassade entsprechend verkleidet, mit eingebauten Tür- und Fensterrahmen, fertiggestellter Elektroinstallation, Wasserversorgung und Abwasserversorgung sowie Heizsystem usw. hergestellt. Neben dem oben Aufgeführten hat der Verkäufer auch eine Garantie für das Bauwerk vorzulegen, indem die Fristen nach Maßgabe der Verordnung Nr. 2 vom 31. Juli 2003 über die Inbetriebnahme von Bauwerken in der Republik Bulgarien und die Mindestgarantiefristen für fertiggestellte Bau- und Montagearbeiten, Anlagen und Gewerke festzulegen sind.
V. Lastenfreiheit
Bei der Eigentumsübertragung (der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufs) ist die Immobilie lastenfrei zu stellen und das sollte beim Abschluss des Vorvertrags dem Verkäufer als bedingungslose Pflicht aufgetragen werden. Das heißt im Allgemeinen, dass bei der notariellen Beurkundung des Kaufs die Immobilie frei von Grundschuld (Hypotheken), einstweiligen Verfügungen und Sicherheitsleistungen aller Art, vorgemerkte Klagen, Mietverträge, Restitutionsansprüche, Vorverträge mit anderen Käufern sein muss und darf nicht als Sacheinlage in das Kapital von Gesellschaften eingebracht worden sein, Dritte sollten keine Rechte darauf haben und die Immobilie darf kein Gegenstand anhängiger Verfahren sein und sie sollten keinen Anlass für einen Rechtsstreit, einschließlich Zwangsverfahren, die die Rechte des Käufers beeinträchtigen könnten, haben.
Aus diesem Grund wird in der Praxis bei der notariell beurkundeten Eigentumsübertragung die Vorlage einer Bescheinigung der Lastenfreiheit, ausgestellt vom Grundbuchamt der Eintragungsagentur, vom Verkäufer verlangt. Sollte zum Zeitpunkt des Hauptvertragsabschlusses eine solche Bescheinigung nicht eingeholt werden können, können die Vertragsparteien zur Gewährleistung der bestmöglichen Sicherheit des Käufers die Leistung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto (des Notars oder eines Rechtsanwalts) vereinbaren, indem dieser nach der Eintragung der notariellen Urkunde und Vorlage der Bescheinigung über die Lastenfreiheit der konkreten Immobilie dem Verkäufer überwiesen wird.
VI. Instandhaltung der gemeinschaftlichen Flächen
Es ist häufig der Fall, insbesondere in geschlossenen Wohnanlagen, dass der Verkäufer den Abschluss eines Instandhaltungsvertrags für die gemeinschaftlichen Flächen vom Käufer verlangt oder sofern ein solcher Vertrag abgeschlossen worden ist, dass der Käufer diesen zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung nochmals bestätigt. In diesen Fällen sollte der Käufer besonders achtsam sein, da es sich in der Praxis erwiesen hat, dass diese Art von Instandhaltungsverträgen mit Unternehmen, die mit dem Verkäufer auf eine Art und Weise verbunden sind, geschlossen und die Käufer danach zur Leistung übermäßiger Servicegebühren oder Leistungen, die ihnen nicht erbracht werden, gezwungen werden.
Sollte der Käufer jedoch trotzdem eine solche Verpflichtung bereits mit dem Vorvertrag für den Bau und Kauf eingehen, sollte er auf die Anpassung des Preises an den Verkehrspreis, auf eine möglichst kurze Laufzeit (eine Verpflichtung für den Abschluss eines Instandhaltungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als 2 Jahren sollte nicht eingegangen werden) und nicht zuletzt auf das Ausbleiben von Vertragsklauseln, womit das Instandhaltungsunternehmen zur einseitigen Erhöhung der Servicegebühr für die gemeinschaftlichen Flächen berechtigt wird, bestehen.