Interessant sind die Veränderungen in der Dynamik des Immobilienmarktes in Bulgarien den letzten Jahren. Nach einer kurzen Schockphase und einer Verlangsamung während der Corona-Pandemie kam es zu einer beispiellosen Transformation, die zu einem Rekordpreisboom bis zum Beitritt Bulgariens zur Eurozone führte. Der Beginn des Jahres 2026 deutet auf eine gewisse Beruhigung der Kauf- und Verkaufszahlen hin.
Auch wenn sich der Markt gerade im Gleichgewicht befindet, spart der Kauf in einem frühen Stadium, in der Praxis als „Kauf vom Plan“ bekannt, immer noch zwischen 15 % und 25 % des Wertes einer fertigen Wohnung und bleibt die bevorzugte Methode sowohl für den Kauf eines Eigenheims als auch für Investitionen. Deshalb werden wir in diesem Artikel die wichtigsten Aspekte eines solchen Geschäfts aus der Sicht der Käufer beleuchten und vor allem darauf eingehen, worauf diese achten müssen, wenn sie eine Immobilie kaufen, deren Bau noch nicht begonnen hat oder die noch nicht in Betrieb genommen wurde.
I. Prüfung des Verkäufers (Unternehmens)
Der Kauf der Immobilie vom Plan weg wird generell mit dem Abschluss eines Vertrags für den Immobilienbau und nachfolgenden Übertragung des Eigentumsrechts in Verbindung gebracht. Deshalb sollte einer der ersten Schritte des Käufers darin bestehen, sich vor Vertragsunterzeichnung über seinen Vertragspartner zu informieren, und zwar: vor dem Abschluss dieses Vertrags sollte der Käufer zuerst die Zuverlässigkeit des Verkäufers (Unternehmens) prüfen, und zwar in Bezug auf die Mehrheitseigentümer, Bekanntheit im Baugewerbe, vorherige fertiggestellte Projekte und Rückmeldungen im Internet.
An dieser Stelle sollte auch geprüft werden, welche Investitionsabsichten der Verkäufer hat, nämlich ob er mit eigenen Mitteln bauen wird (was stets die bevorzugte Option ist und auf seine finanzielle Stabilität hindeutet) oder ob er das Projekt mit einem Bankkredit realisieren wird. Die zweite Hypothese ist in der Praxis häufig anzutreffen, doch muss der Käufer dann berücksichtigen, dass alle Objekte des Investitionsvorhabens höchstwahrscheinlich zugunsten der kreditgebenden Bank mit einer Hypothek belastet werden. Die Hypotheken bleiben so lange auf den Objekten bestehen, bis sie getilgt sind, was meist dann der Fall ist, wenn der Investor seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Kreditinstitut erfüllt hat. Im Falle einer möglichen Insolvenz des Verkäufers hat jedoch gerade die Bank als Hypothekengläubigerin das Vorrecht, sich aus dem Verkaufspreis der Immobilien zu befriedigen. Natürlich macht die Inanspruchnahme von Fremdkapital aus einer Bank den Investor nicht unzuverlässig – dies ist oft eine strategische Entscheidung zur Sicherung liquider Vermögenswerte. Es gibt rechtliche Mechanismen, die das Risiko für den Käufer minimieren; daher ist es dringend ratsam, dass er sich an einen kompetenten Anwalt wendet, um seine Interessen zu wahren.
Ein wichtiger Teil dieser Prüfungsphase besteht darin, festzustellen, wann und wem das Baurecht erteilt wurde, wobei zu beachten ist, dass die Baugenehmigung gemäß den Bestimmungen des bulgarischen Raumordnungsgesetzes (ZUT) ihre Rechtswirksamkeit verliert, wenn der Rohbau nicht innerhalb von 5 Jahren nach Erteilung der Genehmigung fertiggestellt wird (sofern das Objekt nicht innerhalb von 5 Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bescheinigung „Akt 14“ versehen wird). Die erteilte Baugenehmigung kann nur einmal verlängert werden (Art. 153 Abs. 5 ZUT).
II. Abschluss eines Vorvertrags für den Immobilienbau und -kauf und Eigentumsübertragung
Der zweite Schritt beim Kauf einer Immobilie "vom Plan weg" ist der Abschluss eines Vorvertrags für den Immobilienbau und -kauf. Im letzten Artikel haben wir die wichtigsten Aspekte des Abschlusses eine Vorvertrags für den Immobilienkauf näher betrachtet und die gegenwärtigen Erläuterungen sind dem konkreten Fall eines Geschäftsabschlusses, dessen Gegenstand ein unfertiges (nicht errichtetes) Bauwerk ist, gewidmet.
Gegenstand des Vorvertrags selbst ist die Errichtung und Eigentumsübertragung der Immobilie. Der Verkäufer verpflichtet sich mit dem Bau des Bauwerks einschließlich seiner Inbetriebnahme (d. h. Erwerb der Akte Nr. 16) und Übertragung des Eigentumsrechts. Der Vorvertrag ist in Schriftform abzuschließen, indem es einer notariellen Unterschriftsbeglaubigung nicht bedarf. Die Eigentumsübertragung selbst erfolgt mit Abschluss des Hauptvertrags in notarieller Form, indem die Vertragsparteien im Vorvertrag einen Stichtag für die Beschaffung der Akte Nr. 16 seitens des Verkäufers und notariell beurkundeten Eigentumsübertragung an den Käufer festzulegen haben.
Die Immobilie kann auch in der rechtmäßig erforderlichen notariellen Form auch nach Herstellung des Rohbaus (nach Erlangung der Akte Nr. 14) formell übertragen werden. Art. 181 Abs. 2 ROG lautet, dass "nach Herstellung des Rohbaus eines Bauwerks, die durch ein Protokoll der kommunalen (regionalen) Verwaltung festgestellt worden ist, das errichtete Bauwerk oder selbstständige Teile davon Gegenstand eines Übertragungsvertrags sein dürfen." Mit anderen Worten können die Vertragsparteien nach Erlangung der Akte Nr. 14 den Übertragungsvertrag, womit der Käufer formell zum Eigentümer der Immobilie wird, beim Notar abschließen. Dieser Übertragungsvertrags befreit den Verkäufer jedoch von seiner sich aus dem Vorvertrag ergebenden Pflicht zum Bau und Inbetriebnahme des Bauwerks, d. h. zur Erlangung der Akte Nr. 16, nicht.
Sollte der Verkäufer innerhalb der festgelegten Fristen für die Eigentumsübertragung beim Notar nicht erscheinen, ist der Käufer zur Vertragskündigung und Rückzahlung der bereits geleisteten Beträge und Geltendmachung eines Schadenersatzes oder zur Klageerhebung aufgrund von Art. 19 Abs. 3 vom Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge zur Verkündung des Vorvertrags als Hauptvertrag beim für den Standort der Immobilie zuständigen Gericht berechtigt.
Da der Vorvertrag auch einen Vertrag mit baulichen Elementen enthält, ist der Verkäufer in seiner Eigenschaft als Auftragnehmer verpflichtet, die Objekte zunächst zu errichten und in Betrieb zu nehmen und sie anschließend an den Auftraggeber zu übergeben. Ein wichtiger Teil des Vertragsinhalts in diesem Sinne betrifft die genauen Fertigstellungsfristen, die Art und Qualität der verwendeten Materialien sowie klare Bestimmungen zur Haftung des Verkäufers bei Nichterfüllung.
Neben den zwischen den Parteien vereinbarten Bedingungen enthält der Bauvertrag von Rechts wegen auch eine Reihe gesetzlicher Anforderungen. Gemäß Art. 170 Abs. 1 des Baugesetzes (ZUT) besteht eine zwingende Verpflichtung zur Dokumentation jeder Phase des Bauprozesses und aller damit verbundenen Vorschriften. Die Erfüllung dieser administrativen Pflichten gilt als stillschweigend zwischen den Parteien mit dem Abschluss des Bauvertrags vereinbart.
III. Kaufpreis
Ein wesentlicher Bestandteil des Vertrags ist der Kaufpreis, der vom Käufer zu leisten ist. Das ist an sich die Hauptpflicht des Käufers. In der Regel verlangen die Verkäufer einen Betrag zwischen 10 % - 20 % vom Kaufpreis als Anzahlung, die der Verkäufer bei Nichterfüllung der Vertragspflichten seitens des Käufers und Ausbleiben einer fristgemäßen Zahlung des Kaufpreises zurückbehalten darf. Für die restlichen Zahlungsraten vereinbaren die Vertragsparteien Zahlungsziele, die in der Regel am erreichten Baufortschritt gebunden sind (Zahlungen bei Erlangung der Akte 14, Akte 15 und Schlusszahlung bei der notariellen Beurkundung des Kaufs nach Erlangung der Akte 16). Der Käufer hat beim Zahlungsverzug eine Vertragsstrafe zu leisten, indem die Vertragsparteien i. d. R. sich darüber einig werden, dass ab einer gewissen Dauer des Verzugs der Verkäufer zur Vertragskündigung und Zurückbehaltung der Anzahlung oder eines Teils der bereits geleisteten Beträge berechtigt ist.
IV. Verpflichtung zum Bau des Bauwerks und Baufortschritt
Wie bereits weiter oben erwähnt, besteht die Hauptpflicht des Verkäufers im Bau und Inbetriebnahme des Bauwerks (Erlangung der Akte Nr. 16), indem die Vertragsparteien in einem zusätzlichen Annex zum Vorvertrag die konkreten Bauphasen der einzelnen Untergewerke – Räumlichkeiten, Sanitätsräume, gemeinschaftliche Flächen, Heizung, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Elektroinstallation, Fahrstuhl usw. – vereinbaren. Normalerweise werden die Räumlichkeiten "verspachtelt und verputzt" (ohne Bodenbelag) die Fassade entsprechend verkleidet, mit eingebauten Tür- und Fensterrahmen, fertiggestellter Elektroinstallation, Wasserversorgung und Abwasserversorgung sowie Heizsystem usw. hergestellt. Neben dem oben Aufgeführten hat der Verkäufer auch eine Garantie für das Bauwerk vorzulegen, indem die Fristen nach Maßgabe der Verordnung Nr. 2 vom 31. Juli 2003 über die Inbetriebnahme von Bauwerken in der Republik Bulgarien und die Mindestgarantiefristen für fertiggestellte Bau- und Montagearbeiten, Anlagen und Gewerke festzulegen sind.
V. Lastenfreiheit
Bei der Eigentumsübertragung (der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufs) ist die Immobilie lastenfrei zu stellen und das sollte beim Abschluss des Vorvertrags dem Verkäufer als bedingungslose Pflicht aufgetragen werden. Das heißt im Allgemeinen, dass bei der notariellen Beurkundung des Kaufs die Immobilie frei von Grundschuld (Hypotheken), einstweiligen Verfügungen und Sicherheitsleistungen aller Art, vorgemerkte Klagen, Mietverträge, Restitutionsansprüche, Vorverträge mit anderen Käufern sein muss und darf nicht als Sacheinlage in das Kapital von Gesellschaften eingebracht worden sein, Dritte sollten keine Rechte darauf haben und die Immobilie darf kein Gegenstand anhängiger Verfahren sein und sie sollten keinen Anlass für einen Rechtsstreit, einschließlich Zwangsverfahren, die die Rechte des Käufers beeinträchtigen könnten, haben.
Aus diesem Grund wird in der Praxis bei der notariell beurkundeten Eigentumsübertragung die Vorlage einer Bescheinigung der Lastenfreiheit, ausgestellt vom Grundbuchamt der Eintragungsagentur, vom Verkäufer verlangt. Sollte zum Zeitpunkt des Hauptvertragsabschlusses eine solche Bescheinigung nicht eingeholt werden können, können die Vertragsparteien zur Gewährleistung der bestmöglichen Sicherheit des Käufers die Leistung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto (des Notars oder eines Rechtsanwalts) vereinbaren, indem dieser nach der Eintragung der notariellen Urkunde und Vorlage der Bescheinigung über die Lastenfreiheit der konkreten Immobilie dem Verkäufer überwiesen wird.
VI. Instandhaltung der gemeinschaftlichen Flächen
Sehr oft, insbesondere wenn es sich um Objekte in geschlossenen Wohnanlagen handelt, möchte der Verkäufer, dass der Käufer die Verpflichtung übernimmt, einen Vertrag über die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen abzuschließen, oder, falls ein solcher Vertrag bereits besteht, dass der Käufer diesen ab dem Zeitpunkt der Übertragung des Eigentumsrechts neu unterzeichnet. In den letzten Jahren hat sich die Rechtslage im Bereich der Instandhaltungs- und Verwaltungsverträge erheblich verändert, was durch den Wunsch der Käufer bedingt war, in einer sicheren, ruhigen Umgebung mit einer gut ausgebauten internen Infrastruktur zu leben. Immobilien in geschlossenen Wohnanlagen behalten ihren Wert länger und lassen sich leichter zu wettbewerbsfähigen Preisen vermieten, wobei der Vorteil für die Eigentümer darin besteht, dass sie sich nicht um alltägliche und organisatorische Aufgaben kümmern müssen. Käufer sollten jedoch äußerst vorsichtig sein, wenn ihnen ein komplexer Verwaltungsvertrag vorgelegt wird, der dem Investor zu viele Rechte einräumt und ihnen als Eigentümern nur wenige Kontrollmöglichkeiten lässt. Die Hauptrisiken bestehen hier darin, über einen unbestimmten Zeitraum hinweg überhöhte Gebühren zu zahlen, ohne die Möglichkeit zu haben, die Verwaltungsgesellschaft zu wechseln, oder für Dienstleistungen zu bezahlen, die sie tatsächlich nicht erhalten.
Sollte der Käufer jedoch trotzdem eine solche Verpflichtung bereits mit dem Vorvertrag für den Bau und Kauf eingehen, sollte er auf die Anpassung des Preises an den Verkehrspreis, auf eine möglichst kurze Laufzeit (eine Verpflichtung für den Abschluss eines Instandhaltungsvertrags mit einer Laufzeit von mehr als 2 Jahren sollte nicht eingegangen werden) und nicht zuletzt auf das Ausbleiben von Vertragsklauseln, womit das Instandhaltungsunternehmen zur einseitigen Erhöhung der Servicegebühr für die gemeinschaftlichen Flächen berechtigt wird, bestehen.
VII. Zahlungsunfähigkeit des verkaufenden Unternehmens
In der Praxis gibt es eine Reihe von Fällen, in denen das verkaufende Unternehmen, das gleichzeitig als Investor des Projekts auftritt, aus dem einen oder anderen Grund faktisch zahlungsunfähig wird und die betreffende Immobilie nicht fertigstellen kann. Der Grund dafür ist meist eine falsche Kalkulation der Cashflows und die Unfähigkeit, die Bankkredite zu bedienen, falls das Projekt über solche finanziert wird, oder die Unfähigkeit, laufende Verbindlichkeiten gegenüber Lieferanten von Materialien und Dienstleistungen zu begleichen.
Bei Nichterfüllung der Verpflichtung des verkaufenden Unternehmens, die Immobilie fristgerecht zu errichten, hat der Käufer zwei Möglichkeiten: (1) den Vorvertrag über den Bau und den Kauf der Immobilie zu kündigen und den Verkäufer zur Rückzahlung der geleisteten Beträge zuzüglich der entsprechenden Vertragsstrafen zu verurteilen oder (2) beim Gericht zu beantragen, den Vorvertrag für endgültig zu erklären und auf diese Weise Eigentümer der errichteten Immobilie zu werden, sofern der Rohbau fertiggestellt wurde und für die Immobilie bereits eine Bauabnahmebescheinigung (Akt 14) vorliegt.
Die Option, den Vorvertrag aufzulösen und den Verkäufer zur Rückzahlung der erhaltenen Beträge zuzüglich Zinsen und Vertragsstrafen zu verurteilen, ist nicht vorzuziehen. Der Hauptgrund dafür ist die äußerst geringe Wahrscheinlichkeit, dass der Käufer die ihm zustehenden Beträge durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen erfolgreich einziehen kann, da seine Forderung nicht gesichert ist (z. B. durch eine Hypothek). Aus der Insolvenzmasse (dem Vermögen der verkaufenden Gesellschaft, das vorhanden ist und zur Befriedigung der Gläubiger verwertet wird) müssen vor dem Käufer die bevorrechtigten Gläubiger befriedigt werden – die Banken, deren Forderungen durch eine Hypothek gesichert sind, die Mitarbeiter des Unternehmens – für ihre ausstehenden Arbeitsentgelte, der Staat – für die ihm geschuldeten öffentlichen Forderungen – nicht gezahlte Steuern und Sozialabgaben. In der Praxis gibt es kaum Fälle, in denen es den oben genannten Gläubigern gelungen ist, ihre Forderungen in voller Höhe zu befriedigen, sodass ein Teil des verwerteten Vermögens des verkaufenden Unternehmens übrig bleibt, aus dem der Käufer und alle übrigen nicht bevorrechtigten (ungesicherten) Gläubiger ihre Forderungen anteilig befriedigen können.
Aus diesem Grund ist die zweite Variante wesentlich akzeptabler, bei der sich der Käufer als vertragsbrüchige Partei des Vorvertrags an das zuständige Gericht wenden muss, um die Erklärung des Vorvertrags als endgültig zu beantragen (Klage gemäß Art. 19 Abs. 2 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge). In diesem Fall erwirbt der Verkäufer, sofern die Fertigstellung des Rohbaus der Immobilie bereits durch die Bescheinigung Nr. 14 festgestellt wurde, das Eigentum daran, wenn auch in unfertigem Zustand. Dann können der Käufer und die übrigen Eigentümer von Immobilien in dem betreffenden Gebäude einen Aufpreis zahlen und eine Baufirma beauftragen, das Gebäude fertigzustellen, das anschließend mittels Akt 16 in Betrieb genommen wird. Auf diese Weise erwirbt der Käufer eine Immobilie in Eigentum, und sein Schaden wird minimiert, da er im ersten Fall zwar über einen Vollstreckungstitel gegen den Verkäufer verfügt, die darin genannten Beträge jedoch niemals eingezogen werden können.